2022/09/01 (更新日: 2024/01/01)

【不動産投資を独学で始めました】僕の実際のキャッシュフローを公開

僕はサラリーマンなのですが、不動産投資をこれから始めようと考えています。「全く無知なのですが、不動産投資で稼ぎたいと思っています。区分マンション投資が始めやすいと聞いたのですが、実際に始めると一体どれくらい稼げるのでしょうか？？」このような悩みが出てきました。

今回は、このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

僕が所有している区分マンション５物件の収支状況を公開
とはいえ安易に手を出してはいけない区分マンション投資

この記事を読むメリット

サラリーマンが不動産投資を始めると稼げる金額が分かる
区分マンション投資の恐ろしさを垣間見ることができる

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

毎月１万円ちょっと/１物件稼げます！でも安易に手を出すと怪我します

上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ心を込めて深堀りします。

本記事の動画解説版

僕が所有している区分マンション５物件の収支状況を公開

「実際「区分マンション投資」って稼げるんだろうか？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘ぼり解説をしていきます。

本テーマの内容

実際のキャッシュフローについて
収入と支出の内訳

本テーマを読むメリットはこちら

サラリーマンが不動産投資を始めると稼げるキャッシュフローが分かる
収入と支出の内訳を把握できる

こちらのテーマでは、実際に僕が稼いでいるキャッシュフローを公開します。その内訳についても解説をしていきます。実際に区分マンション投資を検討するうえで参考になるでしょう。

実際のキャッシュフローについて

早速ですが、所有している区分マンション５物件の収支状況はこちらです。１物件１カ月あたり平均12,427円(キャッシュフロー）を稼いでいます。

ちなみに物件の管理は自主管理（正確には自分で作った合同会社）ですので、部屋の管理費用は発生しておりません。去年までは管理委託していたので１物件当たり約3,000円の管理委託費用が発生していました。

大阪を中心に物件を所有しています。東京に比べるとキャッシュフローが出やすいのが特徴です。この数字はキャッシュフローマイナスが多い区分マンション投資の中では悪くはないと思います。

こちらのパートでは、実際のキャッシュフローについてまとめてみました。次のパートでは、収入と支出の内訳についての解説です。

収入と支出の内訳

こちらのパートでは、収入と支出の内訳を解説していきます。

マンション管理費とは？

マンション管理費は、マンション共有部分の管理・維持のための費用です。
マンション居住者が実際に生活する際、生活を快適かつ安全に過ごすために重要になり、以下のような名目があります。

管理人の人件費（日常的な事務業務など）
共用部分の管理・清掃業務代（廊下やエントランス、ごみ置き場など）
電気代（共用の廊下やエレベーターの照明代など）
メンテナンス代（エレベーターや電気・給排水設備の保守・点検）
整備代（敷地内植栽の手入れ費用など）

修繕積立費とは？

修繕積立費とは、数年〜10数年ごとに行うマンションの大規模な修繕に備える費用です。
マンションの耐久性は年々向上していますが、経年による劣化はどんな建物であっても避けられません。

そこで、区分所有者が管理組合の形で蓄えておき、将来の大規模なメンテナンスに備え、必要に応じて使用していくことになります。
具体的には、以下のような目的で使われます。

外壁などの建物本体や配管など付帯設備の経年劣化に対応するメンテナンス
住人のニーズ変化による資産価値の向上を目的としたバリアフリー工事や耐震工事
駐車・駐輪スペースの拡張

またこれらの他、管理組合での判断を経た上で、修繕積立費で支出するに問題ないと判断された事項に対し、使われることもあります。

区分投資マンションにおける銀行ローンとは？

銀行ローンで主なものと言えば住宅ローンですが、マンション投資のための銀行ローンと住宅ローンでは、目的が大きく異なってきます。

＜住宅ローン＞自分で住むための不動産費用として借り入れするローン
＜投資用ローン＞自分が住むためではなく、賃貸経営のための不動産購入費用に充当するローン

住居費用は生活に直結するため、住宅ローンの金利は低めに設定されています。その一方、投資用ローンは事業ローンなので、金利が下げられていたり優遇処置があったりということはありません。

「なら、自分で住むと言って住宅ローンで借りればいいのでは？」と考えてしまいますが、この不正が発覚した場合、融資の全額返済が求められるなどのペナルティが間違いなく発生します。

そのため、マンション投資のためにローンを利用する場合は、必ず投資ローンを利用しましょう。

不動産投資ローンには何種類かありますが、マンション投資でローンを利用する場合、利用するのは主にアパートローンとなります。
アパートローンとは、一般的に投資目的でマンションなどの不動産を購入する際に利用できるローンです。名称は「アパート」ローンですが、もちろん投資用マンションの購入に利用できます。
主に以下のような目的で使用します。

マンションの購入用資金
リフォーム資金
既に利用しているアパートローンの借り換え資金

マンション投資に関わることであれば、用途は幅広く利用することができます。

アパートローンの利用の場合、金利は多くの金融機関で住宅ローンと同じく、変動型・全期間固定型・固定期間選択型から選択可能です。

注意点として、アパートローンは住宅ローンと比較すると、借入期間は短め・金利は高めに設定されています。

固都税

固都税とは、固定資産税と都市計画税の2つを略したものです。

＜固定資産税＞公共施設の整備費や介護・福祉など行政サービス費用
＜都市計画税＞道路や公園、下水道の建設や整備など都市計画事業費

共に、その年の1月1日時点に土地ならびに建物を所有している人が納める税金であり、市町村（東京23区の場合は東京都）が課税する地方税のことを指します。
それぞれ、不動産を所有している場合払わなくてはいけない税金であり、これら2つの税額は同じ納税通知書に記載されています。

また、実際は年度の途中で不動産売買することがほとんどでしょう。この場合、決算日を基準に固都税の日割り計算を行い、その土地建物の前の持ち主・今の持ち主とで精算することになります。

「不動産投資に興味はあるけど、最初は経験者に相談して検討したいな……」

このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？

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こちらのテーマでは「僕が所有している区分マンション５物件の収支状況を公開」について深掘り解説をしてきました。

とはいえ安易に手を出してはいけない区分マンション投資

「区分マンション投資って勧められるけど簡単に始めていいのかな？」

こちらのテーマでは、このような疑問を解消するため、深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

区分マンション投資における具体的なリスク
キャッシュフローだけで投資判断をしてはダメ

本テーマを読むメリットはこちら

リスクを理解した上で物件を検討できる
マンション投資の際に陥りやすいミスを事前に回避できる

こちらのテーマでは、一見良さそうな条件であっても必ず注意しなければいけないポイントを詳細に挙げていきます。
理解度を深めることで、自分が求めている条件により見合った物件を見つけやすくなり、投資の成功にも繋げられるでしょう。

区分マンション投資における具体的なリスク

こちらのパートでは、区分マンション投資における具体的なリスクについて具体的に解説をしていきます。不動産投資を検討するうえで必ず理解しておいてください。

【要注意①】利回りだけで物件を買う

「利回りさえ重視していれば、マンション投資は失敗しない！」とは極端な意見かもしれませんが、この点は多くの人が陥りやすい罠でもあります。
いくら利回りが高くても、購入をおすすめできない物件も数多くあるからです。以下の条件をチェックしていきましょう。

管理状態が劣悪
管理状態が悪い物件は、空室リスクに直結します。
入居する側に立って考えてみても、治安が荒れていたり管理が不充分である物件は避ける可能性が高いのではないでしょうか？
しかし、投資目的で区分マンションを購入する場合、建物全体の管理は基本的に管理組合や管理会社です。オーナーである購入者が修繕などを行うことはできません。

マンション全体を所有するオーナーとなればまた別ですが、その場合も全ての費用を投資と考えた場合、リターンが少ないと言わざるを得ません。
以上の理由から、初めから管理状態の良い物件を見つけることは重要と言えるでしょう。

中心地や駅から遠い
駅や繁華街から離れていたり、都市部ではなく地方であったりすると、物件価格が下がるため、一見利回りが高く見えます。
しかし、そもそもの入居希望者が少なければ、空室リスクを常に抱えることになります。入居者がいない場合、どんなに利回りがよくても収入は途絶えてしまいます。

利回りだけで物件を判断するのではなく、これらのリスクも理解した上でしっかり見極め、判断することをおすすめします。

【要注意②】節税効果だけを見て盲目に投資

区分マンション購入による投資をお考えの方の多くは、節税・減税効果を狙ってのことではないでしょうか？

しかし、一般的な所得のサラリーマンの方には、節税を主な目的としたマイナスキャッシュフローの不動産投資はおすすめできません。

「節税」自体が悪いわけではありませんが、「節税」が目的になってしまうと物件全体の投資効果を見失います。最終的に物件を売却して利益が確定するのが不動産投資ですが、節税した金額より失った金額が多いと意味がないですよね…
全体の収支を事前に自分で計算できないと失敗します…

【要注意③】新築マンション

詳しくは別の記事で解説したいと思いますが、新築マンション投資だけは絶対に手を出してはいけません！

購入した瞬間に大損が確定してしまいます。とにかくリターンに対して物件価格が高すぎるのです。

大事なのでもう一度言います。「新築マンション投資だけは絶対に手を出さないでください！」

キャッシュフローだけで投資判断をしてはダメ

こちらのパートでは、不動産投資においてキャッシュフローだけで投資するかどうかを判断してはいけないということを、具体的に解説していきます。こちらも不動産投資を検討するうえで必ず理解する必要がありますのでぜひご覧ください。

購入時、売却時の収支も含めて考える必要がある
キャッシュフローは悪化の一途をたどる

これらは重要なことなので解説していきます。

購入時、売却時の収支も含めて考える必要がある

キャッシュフローはお部屋を貸し出している１つのタイミングを切り取ってみた数字です。不動産投資は購入時や売却時にも収支が大きく動くためそこも含めて投資判断しないと「思ってたのと違う！」となりがちです。
私の場合、ある物件を購入から４年で購入時よりも100万円高く売ることができましたが、所得税（譲渡所得）が約70万掛かりました…。無視していい金額ではないことだけでもまずご理解ください。

キャッシュフローは悪化の一途をたどる

物件を購入した瞬間のキャッシュフローはその物件の実力maxの状態であることを理解しましょう

所有している物件が築年数を経ていくと