【大公開！】2物件売却で100万稼いだ場合の税金を計算してみる
こんにちは～わびさんです
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
「不動産投資で稼ぎたいと考えています。ぶっちゃけどれくらい稼げるのか知りたくてWabiさんのトータル収支のブログ記事を見ました。４年で稼いだ１００万円のほとんどは売却益とのこと。その場合は税金でどれくらい持っていかれるんですか？」このような疑問が出てきました。
今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。
本記事の動画解説
【大公開！】2物件売却で100万稼いだ場合の税金を計算してみる
こちらのテーマでは、僕が２０１８年から所有していた投資用区分マンション２物件の『売却時』の税金について解説をしていきます。１００万円の譲渡所得に対して所得税がかかってきます。これから区分マンション投資で稼ぎたいという方はぜひ参考にしてください。
まずは譲渡所得を計算する
こちらのパートでは、４年で100万儲けた２物件の『譲渡所得』を公開していきます。
『譲渡所得』を計算する３つのプロセス
- 譲渡費用を計算する
- 売却時の簿価を計算する
- 譲渡所得を計算する
それでは実際に２つの物件の『売却時』収支詳細は下記になります。
キャッシュフローも計算していますが、計算式が違うことに注目してください。お財布に残るお金を意味するキャッシュフローと税金を決める譲渡所得は別物なのです。
譲渡所得に税率をかけて税金を決める
こちらのパートでは、すでに計算した譲渡所得に税率をかけて所得税を計算していきます。この時に短期譲渡か長期譲渡かで税率が大きく変わってきます。
短期譲渡と長期譲渡について
- 短期譲渡の場合、税率は39.63%
- 長期譲渡の場合、税率は20.42%
- 今回は4年目の売却なので短期譲渡
今回の２物件売却による譲渡所得¥1,107,268に税率39.63%を掛けて所得税は¥438,810になります。
短期譲渡と長期譲渡所得の分かれ目は５年です。購入後お正月を何回迎えたかで考えると分かりやすいです。購入後6回目のお正月を迎えればそれ以降の売却は長期譲渡になります。倍ほど税率が変わってきますので、計画的に売却を進めることで極力長期譲渡になるようにしましょう
今回の僕の場合は、このままだと40万以上の所得税を払わないといけなくなりますが、実際はほかの物件も同時に売却を進めるつもりでそちらでマイナスのなるので相殺される予定です。その他の物件の収支についても今後公開していきますのでぜひチェックしてみてください。
「収支を見てもなかなか収益構造が理解できない…」
このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してみてはいかがでしょうか？
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それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
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