2023/01/22 (更新日: 2024/03/02)

【資産が一瞬で無くなった】不動産投資における災害火災リスクとは？

不動産投資のメリットデメリット

「現在サラリーマンの私は、将来家族を持つ上で安定した収入を得るために、不動産投資を検討しています。しかし不動産投資について、もしも投資した物件が被災したり火災に遭ったら大きな損失を負ってしまうのではないか」このような疑問が出てきました。

今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

不動産投資における3つの災害・火災リスク
不動産投資において災害リスクに備える5つの方法

この記事を読むメリット

災害や火災によってどんな損失を受けるか分かる
災害や火災に備える方法がわかる

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

不動産投資には災害火災がつきもの、しっかり備えることが重要

上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。

本記事の動画解説

不動産投資における3つの災害・火災リスク

「災害・火災リスクってなんなんだろう？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘ぼり解説をしていきます。

本テーマの内容

不動産投資における災害・火災リスクとは？
どんな損失があるのか

このテーマを読むメリット

不動産投資の災害・火災リスクとは何かを知ることができる
災害・火災によってどんなリスクがあるのかを知ることができる

こちらのテーマでは、災害・火災リスクの内容と生じうる損失について解説していきます。

地震のリスク

不動産投資の災害・火災リスクのうち1つめのリスクが地震リスクです。日本は地震大国です。実際に地球上で起きているマグニチュード6.0以上の地震の20%は日本で起きていると言われています。せっかくお金をかけて投資した物件が地震被害で全壊または半壊した場合には、非常に大きな損失になってしまいます。

実際に東日本大震災の際には住居で約12万棟が全壊、約28万棟が半壊。また分譲マンションで大破はなかったものの、中破・小破が約18%、外観にはほぼ影響がない被害（軽微）は62%という非常に高い確率で何らかの被害に遭っています。

地震はいつやってくるか分かりませんが、南海トラフ沖地震に関して政府の地震調査委員会は40年以内の発生確率を90％程度と発表しています。今後は投資した物件が高い可能性で地震の被害に遭うという想定で、投資を進めた方がよいでしょう。

火災のリスク

居住用の不動産を所有しているのであれば火災のリスクあります。入居者が火災を起こしてしまうリスクがあるのはもちろんですが、隣の建物が火災を起こし延焼によって自分の物件も被災することもあります。

自分が居住している物件であれば、火災に気をつけることはできますが、投資用物件ではオーナー自ら気をつけることはできません。地震と同様に「火災はいつ起こってもおかしくない」という認識のもとに備えることが重要です。

水害のリスク

3つ目のリスクが水害のリスクです。河川近くにある物件の場合には、大雨や台風によって浸水する可能性があります。

特に、戸建てやマンションの1階に投資している場合には投資している物件が浸水して使えなくなってしまうリスクは排除できません。

最近は毎年のように台風被害が発生しており、浸水の被害は東京近郊の首都圏でも発生するようになっています。マンションの高層階に投資している場合は、部屋には被害がなくてもエレベーターや自動ドアなどの共有部に被害が生じて、修繕費用を管理組合から請求されるリスクもあるでしょう。

こちらのテーマでは「不動産投資における3つの災害リスク」について深掘り解説してきました。

「結局メリットもデメリットもあるし、わかんない…」

このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？

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不動産投資において災害リスクに備える5つの方法

「災害リスクに備える方法はあるのかな？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘ぼり解説をしていきます。

本テーマの内容

不動産投資で災害リスクに備える方法
災害リスクを分散する方法

このテーマを読むメリット

災害リスクに備える方法がわかる
災害リスクを分散する方法がわかる

こちらのテーマでは、災害リスクにあらかじめ備えたり、リスクを分散させる方法について解説していきます。

不動産投資をする前にハザードマップを確認する

まずは基本中の基本として、投資物件を決める前には必ずハザードマップを確認してください。ハザードマップとは過去の事例から自然災害の被害を予測して、その被害範囲を地図にしたものです。

洪水、土砂災害、高潮、地震・津波などのリスクが高い場所を地図から確認できます。わざわざハザードマップで危険だとされている場所へ投資する必要はありません。必ず投資の前にはハザードマップを確認し、投資しようとして物件が災害リスクの高い場所ではないかチェックしてください。

なおハザードマップは国土交通省や各市町村が作成しています。

市区町村役場のホームページや窓口でも確認できますが、ハザードマップポータルサイトで日本全国のハザードマップを簡単に確認できます。

火災保険に加入する

火災のリスクに備えるために、火災保険には必ず確認しましょう。なお、ローンを使用して不動産投資をする場合は、火災保険への加入は金融機関から必ず義務付けられます。

万が一、火災で不動産が全焼したとしても建物価格相当額の火災保険に加入しておけば補償を受けられます。必ず火災保険には加入するようにしてください。

火災保険は他の損失も補償される

火災保険の補償の範囲は火災による損失だけではありません。

保険によって異なるものの、次の損失も火災保険でカバーできます。

落雷
強風による窓ガラスの破損
雹の被害
水災等
日常生活で起きた災害への補償

このように、火災保険は災害によって住宅が被害を受ける様々なケースを補償対象としています。河川が近い場所や低地に物件を所有している場合には、水災に対する補償も絶対に必要になるので、物件に必要な補償をカバーしている火災保険に加入してください。

また、火災保険は日常生活によって生じた損害への補償もカバーしています。居住者が車を建物にぶつけて壊したり、自宅で暴れて窓ガラスを割ったような場合も補償されることがあります。必要に応じて補償内容を検討しましょう。

地震保険は別途必ず加入する

地震保険とは地震・噴火・地震によって起こった津波、それに派生した火災・損壊・埋没・流失などの損失を補償する保険です。これらの損害は火災保険では保証されません。

火災保険ではカバーされない損害として次のものがあるためです。

地震及びこれに起因する火災や建物への損害
噴火及びこれに起因する建物への損害

つまり、火災保険では地震による被害は、例え地震によって火災が起こったとしても補償されません。そのため、火災保険加入と同時に地震保険には必ず加入する必要があります。

なお、地震保険は火災保険の特約としてしか加入できません。後から地震保険に加入することはできないので注意しましょう。

地震保険は上限の保険金額が5,000万円と決められており、高額物件は地震保険だけではカバーできないという点にも注意が必要です。

また、地震保険で補償を受けられるのは、一定の基準以上の被害がある場合のみです。軽微な損害の場合には補償を受けられない可能性がある点にも注意してください。

個人賠償責任保険で入居者の過失にも対応可能

賃貸物件へ投資する場合には、火災保険に「個人賠償責任保険」が付保されているかも重要なポイントです。個人賠償責任保険とは、入居者の過失によって生じた損害への補償です。

「入居者の火の不始末によって火事になった」
「水抜きをしなかったことによって水道管が破裂した」

このような入居者の過失によって建物に被害が生じた場合も個人賠償責任保険に加入しておけば補償を受けられます。賃貸物件は入居者の過失による建物の被害が生じる可能性は十二分にあるので、必ず個人賠償責任保険の有無や補償の範囲についても確認しておきましょう。

新耐震基準を満たした物件へ投資する

中古物件へ投資する際には新耐震基準を満たした物件へ投資してください。新耐震基準とは「震度6〜7の地震でも倒壊しない」という耐震性の基準です。

実際に熊本地震では旧耐震基準の建物の32.1%が倒壊し、新耐震基準の建物の倒壊は7.6%にとどまっています。

旧耐震基準の建物の方が圧倒的に倒壊のリスクが高いので、必ず新耐震基準の建物であることを確認して投資してください。

また、新耐震基準の中古物件へ投資する際には次の3つの注意点についても頭に入れておきましょう。
建築確認済証の交付日は1981年6月1日以降
木造建築の場合は2000年以降の交付日か確認
中古物件は「耐震基準適合証明書」を必ず確認

建築確認済証の交付日は1981年6月1日以降

新耐震基準は1981年6月1日の建築から適用されています。そのため購入を検討しようとしている物件の建築確認済証を必ず確認し、交付日が1981年6月1日以降であることをチェックしてください。

建物の完成が1981年6月1日以降であっても、建築確認済証の交付日が1981年6月1日以前であれば旧耐震基準が適用されている可能性があるためです。登記簿謄本の日付で確認するのではなく、建築確認済証から日付を確認するようにしてください。

木造建築の場合は2000年以降の交付日か確認

新耐震基準を満たしている建物でも、木造住宅の場合には注意が必要です。阪神淡路大震災での木造建築物崩壊によって、その後さらに耐震基準は改定されており、木造住宅の場合には、より高い基準になっている2000年6月1日以降のものの方が安心です。木造住宅へ投資する場合には、建築確認済証の日付が2000年6月1日以降のものへ投資するようにしてください。

中古物件は「耐震基準適合証明書」を必ず確認

中古物件へ投資する際には建築確認済証だけでなく「耐震基準適合証明書」もできるだけ確認するようにしてください。「耐震基準適合証明書」とは、当該建物の耐震性が現在の建築基準法に適合しているかを証明する書類になります。

「耐震基準適合証明書」から建物の耐震性を証明できるだけでなく、住宅ローン減税の対象にもなるので、中古物件を購入する際にはできるだけ「耐震基準適合証明書」を確認する方がよいでしょう。

複数の建物に分散投資する

複数の建物に分散投資をすることでも、災害リスクを軽減できます。例えば、1つの建物の複数の部屋へ投資をした場合には、当該建物が被災した際には、全ての物件が被災する可能性があります。

しかし複数の投資物件について、異なる場所、異なる建物へ投資することで、1つの建物が被災したとしても他の物件は生きている可能性が高いためです。不動産収入が災害によってゼロになるリスクを軽減できるので、最初から異なる建物、異なる場所へ分散して投資することを心がけましょう。

耐震補強工事を行う

保有している建物が耐震基準を満たしていない場合や、強度が弱い場合には耐震補強工事をすることでも災害による損害を軽減できます。しかし耐震工事には莫大な費用がかかることがあります。

一棟マンションの場合には数千万円程度の費用がかかることもあり、他の物件を購入できるほどの金額が発生するケースも少なくありません。そのため、見積もりをとってから費用を考慮した上で耐震工事をするかどうかを慎重に検討してください。

災害が起きたら公的な災害支援を利用する

災害が起きて建物に被害が発生したら公的な災害支援を利用することも検討しましょう。

不動産投資に利用できる公的な支援としては次のようなものが挙げられます。

被災者生活再建支援制度
災害復興住宅融資
災害援護資金

それぞれの制度の概要について解説していきます。

被災者生活再建支援制度

この制度は、台風や地震などの大きな自然災害で家屋が損害を受けた際に、最大300万円を無償で支援される制度です。無償で最大300万円も支援が受けられるのは魅力ですが、本制度が適用されるかどうかは災害の程度を勘案して都道府県が公示することで決定します。そのため、災害によって家屋が被災した場合に必ず受けられる支援ではないという点に注意してください。

災害復興住宅融資

この制度は災害復興を支援する日本政策金融公庫の特別な住宅ローンです。家屋の全壊・大規模半壊・半壊のいずれかの罹災証明書が発行されている人だけが利用でき、2022年12月現在は全期間固定で1.23%〜という非常に低い金利で融資が受けられます。

災害援護資金

災害援護資金とは、災害で生活が困窮している人に対して、生活資金を援助する貸付金制度です。家財の3分の1以上の損害または、家屋が半壊以上の被害を受けた人が貸付対象になり、最大で350万円の借入ができます。金利は貸付け後3年間は無利子、3年後からは年1％という非常に低金利で借りることが可能です。ただし、投資した物件が被災した場合には対象にならないので、不動産投資には活用できる場面は少ないかもしれません。