【2025年版】大阪市の不動産投資戦略｜都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区で一棟アパートを持つなら

こんにちは～わびさんです

今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。

大阪市の東エリアとして都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区で一棟アパートの不動産投資を考えている方へ。地価傾向や家賃傾向をもとに投資戦略を徹底解説！エリア特性や収益性、リスク回避のポイントまで詳しく紹介。不動産投資初心者から経験者まで役立つ情報満載です。大阪の不動産市場の最新動向を知り、賢い投資判断をサポートしますので是非最後までご覧ください

【不動産投資×大阪市】都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区の特徴

さて、不動産投資における価格傾向の分析の大切さを訴えている僕わびさんですが、自分の勉強のためにも大阪市の不動産投資についてより踏み込んだブログ記事を書いてみようと思って早くも５回目の記事！東エリアです。今回は、僕にとっては最も馴染みのないエリアです。都島区は過去に区分マンションを持っていたりしますが、本当にこのあたりのエリアは個人的によくわかっていないので、僕にとっても良い勉強になりそうです

都島区（都心アクセス抜群、落ち着きあるファミリー向け住宅地）

JR環状線・谷町線など主要路線が集中し、通勤通学がスムーズ
京橋エリアには大型商業施設もあり、買い物や外食も便利
緑が多く閑静な住宅街が広がり、子育て世帯にも人気の安定エリア

旭区（地元密着型の落ち着いた住宅エリア）

谷町線・今里筋線で都心へのアクセス良好、バス便も充実
商店街を中心とした昔ながらの生活圏で、地元住民に親しまれる雰囲気
派手さはないが治安も良く、静かな暮らしを望む層におすすめ

城東区（ファミリー層に最適な、交通・生活利便の優等生）

複数路線が通る交通利便性の高いエリアで、通勤・通学も便利
中規模ショッピング施設が点在し、日常の買い物に困らない
公園など自然も多く、子育てに適した住環境が整っている

鶴見区（整備された街並みと人気の住宅地エリア）

長堀鶴見緑地線が中心で、一部エリアは交通にやや不便
花博記念公園や鶴見緑地を活かした街並みで景観・住環境が良好
再開発で住宅地として人気が高まり、高級住宅街の雰囲気も感じられる

東成区（アクセスも良好な静かな下町住宅エリア）

千日前線・今里筋線など都心直通の路線が利用可能
大型スーパーや商業施設も揃い、生活の利便性は高い
緑も多く、下町情緒と落ち着いた住宅環境が共存する地域

こうやって調べてみると、僕があまりよく知らない東エリアもいろいろ特徴のある区があるんですね。例えば鶴見区は高級住宅街の雰囲気なんですね！

【不動産投資×大阪市】都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区の地価傾向

こちらのテーマでは不動産投資として一棟アパートを検討する目線で都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区エリアの地価傾向を見ていきます。

【不動産投資×大阪市】都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区の地価グラフ

不動産仲介業も副業でやっている僕だからこそ調べることができる不動産の成約価格情報をグラフにしています。今回は東エリアと言うことで都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区の5つの区です。

都島区が頭一つ抜け出しているかなっていう感じですね。東下町エリアの阿倍野区と同レベルです。そのほかの区はほぼ同等レベルに見えますが、他エリアに比べて平均値は高め。東下町エリア、西下町エリアなど、大阪市の南側に比べると高めと言う印象です

都島区（黄色）：住宅地としての安定感と近年の上昇が目立つ注目株

2010年時点では90万円弱の水準でしたが、2023年以降に大きく伸び、2024年には170万円を突破。緑豊かな住環境と都心アクセスの良さが見直され、投資・居住ともに人気が高まりつつあります。近年の急騰ぶりから、今後も注視したいエリアのひとつ。

旭区（青）：穏やかな右肩上がり、地元志向の実需型エリア

2010年頃は80万円前後で推移し、2024年にはほぼ100万円に到達。他区と比べると上昇幅は控えめですが、堅実な住宅地として着実に地価が伸びています。大型再開発こそ少ないものの、実需中心で安定感のある地価推移が特徴です。

城東区（赤）：交通利便性の高さを背景にした地価上昇エリア

2010年から2018年までは70～80万円台で推移していたものの、2023年に急伸して140万円を突破。複数路線が交差し、ファミリー層にも人気な住宅エリアとして評価が高まっています。今後も堅調な上昇が期待される成長ゾーン。

鶴見区（緑）：花博跡地整備による地価上昇と実需の安定感

2014年頃まではやや低調でしたが、以降はじわじわと上昇し、2023年に一時130万円を記録。整備された街並みと緑の多い住環境が支持され、安定した需要が地価を下支えしています。ブランド力と資産性のバランスが取れた住宅地です。

東成区（紫）：利便性と下町感が共存する“じわ伸び”エリア

2010年時点では70万円台でしたが、地価は徐々に上昇し、2024年には100万円前後で安定推移。都心への近さや下町的な暮らしやすさが再評価され、注目度がじわじわと上がっています。派手さはないものの、堅実な成長を見せるエリア。

個人的にあまり認識がなかったですが、優等生が多いのが東エリアの特徴と言えそうです。都島区をトップに、その他の区も堅調というか安定のエリアと言えるでしょう。

【不動産投資×大阪市】都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区の地価考察まとめ

ではこのエリアの現状考察をまとめてみたいと思います。

この中でサラリーマン大家が狙うとすれば、都島区以外の旭区・城東区・鶴見区・東成区になってきそうです。この４つに関しては差が大きくなく、どこでも派手さは無いけど堅調な投資エリアということになりそうですね。

【不動産投資×大阪市】都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区の家賃傾向

こちらのテーマでは不動産投資として一棟アパートを検討する目線で都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区エリアの家賃傾向を見ていきます。今回の東エリアではアパート賃貸データが豊富にありましたので、アパート系の成約データに絞っています。

【不動産投資×大阪市】都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区の家賃グラフ

グラフはワンルームなどの単身者向けとして15~35平米と、それ以上と言うことでファミリー向けを含む35~80平米で家賃の傾向を整理しています。

都島区（黄色）：安定した人気でじわじわ上昇する優等生エリア

単身向け・ファミリー向けともに比較的安定した家賃水準を維持。特に2018年以降は単身向け物件で上昇傾向が見られ、2024年には再び高値圏へ。都心アクセスと住環境の良さが評価され、今後も安定推移が期待されます。

旭区（青）：堅実な地元志向エリア、やや控えめな推移

全体としては大きな変動はなく、どちらの面積帯でも横ばい傾向。2023年にかけて一時的な下落も見られるが、2024年には回復の兆し。都心アクセスは良いものの、商業力やブランド力の面でやや弱く、投資対象としての注目度は限定的。

城東区（赤）：安定上昇を続けるファミリー人気エリア

単身・ファミリー向けともに、長期的に見ると緩やかな上昇トレンド。特に35～80㎡帯では、2016年以降に底を打ち、右肩上がりで推移中。交通利便や住環境のバランスが評価され、堅実な賃貸需要を背景に今後も堅調な動きが見込まれます。

鶴見区（緑）：整備された街並みに支えられた安定価格帯

どちらの面積帯でも大きな上下はなく、比較的横ばいで推移。単身向け物件では2014年〜2018年にかけてやや高騰したものの、近年は落ち着いた水準で安定。公園や緑地が多く、落ち着いたファミリー向けエリアとして一定の需要を保っています。

東成区（紫）：再評価が進む、下町高騰タイプの注目株

特に単身向け（15〜35㎡）での上昇が顕著で、2018〜2022年には一時m²単価2,500円超えを記録。ファミリー向けも2024年時点で高値圏に達しつつあり、今後も注目度が高まる可能性あり。利便性と静けさを兼ね備えた住宅地としての再評価が進行中。

ど真ん中エリアで見られた単身者向け物件の家賃の緩やかな下落は見られませんね。都心部と家賃の傾向は違うようです。大型帯の家賃に関しては、南側の下町エリアに比較して、若干高い模様ですね。このあたりも土地柄なんでしょうか。

【不動産投資×大阪市】都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区の家賃傾向まとめ

東エリア5区の家賃傾向をまとめてみます

【不動産投資×大阪市】都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区で稼げるエリアを確認

こちらのテーマでは、都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区で家賃/地価をして稼げるエリアを確認していきます。

【不動産投資×大阪市】都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区で稼げるエリア分析

それぞれ「15〜35㎡」および「35〜80㎡」の年間家賃÷地価の推移を表しています。（％で表示していますが、利回りではありませんのでご注意ください！）とにかく高い数字の方が土地値に対して高い家賃をとれるエリアということになります。

都島区 ― 地価上昇で利回り圧縮、安定運用向きの住宅地エリア

かつては10％前後の利回りを確保していたが、近年は地価上昇の影響で小型帯・大型帯ともに5〜6％台へ圧縮。とはいえ、家賃水準は安定しており、リスクを抑えた堅実なインカム運用に向くエリアといえる

旭区 ― 利回りは比較的高めで安定、コスパ重視の運用に適した地域

小型帯では一貫して9〜12％程度の利回りを維持しており、大型帯でも6〜9％台と健闘。地価が比較的抑えられているため、投資効率が高く、利回り重視の運用に適した実需型エリア

城東区 ― 地価上昇とともに利回りも徐々に低下、今後は選別が必要に

小型帯ではかつて12〜13％前後だった利回りが、近年は6〜7％台に圧縮。大型帯も同様に徐々に低下しており、エリア内でも物件タイプや立地の選別が重要に。安定志向だが利回り追求には工夫が必要

鶴見区 ― 高利回りエリアだったが圧縮傾向、今後は安定志向に移行か

小型帯では一時15％を超える利回りを記録していたが、近年は7％前後まで圧縮。大型帯も2024年時点で6〜7％台に落ち着いており、今後は利回りよりも長期安定性を重視した運用が求められる

東成区 ― 小型物件は高利回り傾向続く、バリュー投資エリアとして注目

15〜35㎡帯での利回りは現在でも8〜10％台と高めを維持しており、築浅単身向けなどで収益性が高い。大型帯では一時的に下落したものの、2024年には持ち直しの兆しあり。地価が比較的安定しており、今後も高利回りを狙えるエリアとして注目される

この中で一つ選ぶとすれば東成区でしょうか。比較的土地が安めなので、東成区の中で割安の物件を狙うことができれば安定した利回りの賃貸経営ができる可能性がありますね。

【不動産投資×大阪市】都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区で稼げるエリアまとめ

今回のグラフから、都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区についてまとめをしてみます

利回りでいうと、旭区・城東区・鶴見区・東成区がねらい目。その中でも東成区がトップっていうところでしょうか

【不動産投資×大阪市】都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区の所感

正直、僕自身土地勘がない東エリアに関して今回調査をしてきましたが、一気にその素性の概要をつかめたような気がします。やっぱり数字、データで確認するって大切ですね。今回の発見でいうと東成区でしょうか。このエリアの中ではトップの利回りになっています。機会があれば東成区で割安物件を探してみたいなと感じました。あと、最後にやってみようと思っているのが大阪市全体での比較です。ここでこの東エリアがどういう見え方になってくるのか楽しみです。

ここまでいかがだったでしょうか？これから不動産投資を始めるサラリーマンに僕がぜひお伝えしたいのは「まずはたまごクラスで独学して自分の本気度を貯めそう！」ということです。不動産投資の厳しさも理解しながら独学したいという方は僕が提供する不動産投資オンラインスクールの無料クラスも覗いてみてくださいね。

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こちらのテーマでは「【2025年版】大阪市の不動産投資戦略｜都島区・旭区・城東区・鶴見区・東成区で一棟アパートを持つなら」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合は無料相談を行なっています。
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それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！