【リアルは厳しい…】Case5_大阪府堺市７２００万木造築浅一棟の購入判断
こんにちは～わびさんです
わびさんの記事で木造築浅一棟に興味を持ったサラリーマンです「今回の物件、結局わびさんの購入判断はどうなったんですか？教えてほしいです！」このような疑問が出てきました。
今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
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本記事の動画解説
【リアルは厳しい…】Case5_大阪府堺市７２００万木造築浅一棟の購入判断
こちらのテーマでは、実際に僕が今回のCase5_大阪府堺市７２００万木造築浅一棟に関しての購入判断をどのように進めたかについて解説したいと思います。これから不動産投資を始める方には参考になると思いますのでぜひ一読ください。
まずはオリックス銀行からの融資条件で考える
こちらのパートでは、「まずはオリックス銀行からの融資条件で考える」について解説します。つまり、今回の物件に関するオリックス銀行からの注文は「７０００万までの値引き」だったのでその条件でまず計算してみます。
物件価格７０００万で考えた場合
- 表面利回り７．９７％
- 実利回り１．６７％
- 返済比率５５．４％
ちなみにオリックス銀行が言う「７０００万までの値引き」というのは「７０００万まで融資するけど後は自己資金で」というのではなく、「７０００万以上になるとわびさんの自己資金の余裕も含めて、融資できないから売主さんと交渉して７０００万まで下げてね」です。
利回り等の指標に関しては、正直他の物件に比べると数字がいいです。表面利回りとは言え、このエリアで８％に近いのは楽街や健美家で見かけることはありません。ここで、僕がエージェントとしてお世話になっている会社のオーナーさんに意見を聞いてみます。
この物件なら入居率８０％、家賃下落率５％でトントンがギリギリラインじゃない？」
き、厳しい…ちなみに物件価格７０００万で上記の条件で計算するとキャッシュアウトが８万でした。というワケでいくらまで価格を下げれば合うかを検証しました。
物件価格６８００万に出来てトントン
- 入居率８０％、家賃下落率５％でもギリプラス
- 表面利回り８．２１％
- 実利回り１．８５％
正直このレベルで楽街に出せば、「すぐ売れるんじゃない？」というレベルですが、不動産業界の内側にいるプロから見れば「これで事業性ギリギリ」と感じるラインということです。
ここから先は個人での判断ということになります。僕の場合は６８００万で打診してOKなら進める。ダメなら諦めるとしました。不動産会社に打診してみた結果「今回は厳しい」とのご回答で諦めるとしたワケです。
ちなみに今回お見せしている収益性をざっくり見積もる収益計算の簡易シートは無料でお配りしています。無料相談に来てもらえればお渡しできますので、ぜひご検討ください。※同時に使い方も解説します。
ここまでいかがだったでしょうか？これから不動産投資を始めるサラリーマンに僕がぜひお伝えしたいのは「最後は自分で判断しよう！」ということです。この件も含めて不動産投資の基礎を学びたいという方は僕が提供するWabisabi Collegeの「たまごクラス」も覗いてみてくださいね（完全無料です）
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こちらのテーマでは「【リアルは厳しい…】Case5_大阪府堺市７２００万木造築浅一棟の購入判断」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合は無料相談を行なっています。
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それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
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