【2025年版】大阪市の不動産投資戦略｜北区・福島区・此花区・港区で一棟アパートを持つなら

こんにちは～わびさんです

今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。

大阪市の北エリアとして北区・福島区・此花区・港区で一棟アパートの不動産投資を考えている方へ。地価傾向や家賃傾向をもとに投資戦略を徹底解説！エリア特性や収益性、リスク回避のポイントまで詳しく紹介。不動産投資初心者から経験者まで役立つ情報満載です。大阪の不動産市場の最新動向を知り、賢い投資判断をサポートしますので是非最後までご覧ください

【不動産投資×大阪市】北区・福島区・此花区・港区の特徴

さて、不動産投資における価格傾向の分析の大切さを訴えている僕わびさんですが、自分の勉強のためにも大阪市の不動産投資についてより踏み込んだブログ記事を書いてみようと思って早くも４回目の記事！エリアです。今回は、僕にとってはアウェイ感のある大阪の北エリア（勝手に名付けました！）に注目します。大阪市の中でも南側の方がやっぱり馴染みがあるんですよね…

北区（大阪の顔、利便性と商業の絶対王者）

大阪駅・梅田駅周辺にJR・私鉄・地下鉄が集中する最強のアクセスエリア
グランフロント・ルクア・阪急などの巨大商業施設が集まり、日常も買い物天国
居住環境はやや騒がしいが、都心に住むという高いステータス性も魅力

福島区（再開発で人気急上昇、梅田の隣でバランス抜群）

大阪駅に隣接しながら静かな住宅地が広がる、都心近接の成長ゾーン
交通・商業・住環境のバランスが良く、若年層からの支持も厚い
公園や緑道も整備されており、ファミリーにも人気のエリア

此花区（ユニバの街、観光と下町が同居するエリア）

ユニバーサルシティ周辺は観光客でにぎわう一方、住宅地は静かな雰囲気
交通は限定的だが、住環境は比較的良好で落ち着いた暮らしが可能
派手さはないが、観光資源と住宅地のバランスが個性的

港区（ベイエリアの静けさと都市機能の両立）

大阪港・海遊館など湾岸エリアを抱える、海に近い落ち着いた立地
市内中心部へもアクセス良好、中規模の商業施設も充実
ファミリー層に人気の穏やかな住宅街として注目されている

個人的な話でいうと、たまーに買い物に行く北区、昔入院していた病院がある福島区（母とおいしい中華に行った）、家族で行ったユニバがある此花区と海遊館の港区って感じですね！

【不動産投資×大阪市】北区・福島区・此花区・港区の地価傾向

こちらのテーマでは不動産投資として一棟アパートを検討する目線で北区・福島区・此花区・港区エリアの地価傾向を見ていきます。

【不動産投資×大阪市】北区・福島区・此花区・港区の地価グラフ

不動産仲介業も副業でやっている僕だからこそ調べることができる不動産の成約価格情報をグラフにしています。今回は北エリアと言うことで北区・福島区・此花区・港区の４つの区です。

北区と福島区がど真ん中エリアの４区と同レベル、此花区と港区は下町エリア同等ということで２極化しているエリアっていう感じですね。

北区（黄色）：ビジネスと商業の中心地として地価は右肩上がり

2010年に約110万円からスタートし、2024年には坪単価290万円台へ到達。梅田再開発の進展により、グランフロントやうめきたエリアの整備が評価され、継続的な上昇トレンドが続いています。今後もうめきた2期の開業や再開発需要により、地価のさらなる高騰が見込まれる大阪の中枢エリアです。

福島区（青）：梅田に近接しつつも住環境良好、注目度急上昇中のエリア

2010年時点で90万円台と比較的落ち着いた水準でしたが、2024年には250万円近くに到達。2021〜2022年にかけて急騰しており、梅田へのアクセス性・再開発・住宅人気が複合的に反映された結果といえます。急伸後も勢いは衰えず、居住・投資双方から評価の高い成長ゾーンになりつつあります。

此花区（赤）：ユニバーサル周辺以外は落ち着いた推移、堅実エリアの印象

2010年の水準は約55万円と低めで、2024年でも90万円程度と控えめな水準に留まっています。USJや夢洲IR構想などポテンシャル材料はあるものの、現時点での価格上昇は緩やか。短期の値上がりよりも、将来の化ける可能性や安定した住環境が魅力のエリアといえます。

港区（緑）：湾岸再開発の影響を受けつつも、堅調な伸びを維持

2010年には70万円前後だったものの、2024年には110万円台までじわじわ上昇。特筆する急騰はないものの、インフラ整備やベイエリア人気に支えられ、安定した推移を見せています。住環境の良さと価格のバランスを重視する実需層に支持されるエリアです。

此花区はインバウンド需要で大きく値上がりしているイメージでしたが、2024年までのデータでみるとそこまで上がっていないことが分かります。やっぱりイメージだけでなくて数字で把握することが大切ですね。

【不動産投資×大阪市】北区・福島区・此花区・港区の地価考察まとめ

ではこのエリアの現状考察をまとめてみたいと思います。

この中でサラリーマン大家が狙うとすれば、此花区、港区になってきそう。北区、福島区は土地値が高すぎるので、どちらかというと区分マンションねらいになりそうですね。

【不動産投資×大阪市】北区・福島区・此花区・港区の家賃傾向

こちらのテーマでは不動産投資として一棟アパートを検討する目線で北区・福島区・此花区・港区エリアの家賃傾向を見ていきます。極力アパート系の物件に焦点を当てていますが、アパートの賃貸データが少ないエリアはマンション系も含めています。

【不動産投資×大阪市】北区・福島区・此花区・港区の家賃グラフ

グラフはワンルームなどの単身者向けとして15~35平米と、それ以上と言うことでファミリー向けを含む35~80平米で家賃の傾向を整理しています。

北区 ― 高水準をキープする都心型家賃相場、緩やかな下落から再安定へ

15〜35㎡帯では2010年に3200円超の高水準から始まり、現在も2800〜2900円前後と依然高い相場を維持。35〜80㎡帯も2500円前後で安定しており、築浅マンションやオフィス併設物件のニーズが反映。地価の高騰に対し家賃の伸びは落ち着き気味だが、都心ニーズに支えられた堅実な安定相場です。

福島区 ― 小型帯は安定横ばい、大型帯は堅調な回復基調

15〜35㎡帯では2300〜2400円台で安定推移しており、大きな変動は見られません。35〜80㎡帯では一時2000円を割り込んだ時期もあるものの、近年は2300円台へと回復傾向。再開発による人気と梅田近接の需要で、中長期的にじわじわと家賃上昇が期待されるエリアです。

此花区 ― 小型帯で波はあるが高騰期も、大型帯は堅実な回復傾向

15〜35㎡帯では年によって大きな変動があり、2017年や2022年には2600円超の高値も記録。一方で安定性には欠け、築年や立地によって大きくブレやすい点が特徴。35〜80㎡帯では長期的には1500〜2000円台で緩やかに上昇しつつあり、控えめだが実需が見込める賃貸相場です。

港区 ― 全体的に控えめな家賃水準、堅実なファミリー・単身ニーズが支える

15〜35㎡帯ではほぼ2000〜2200円台で安定推移しており、変動は少なめ。35〜80㎡帯も2000〜2200円前後で安定感があり、ファミリー向け物件に強みを見せます。急激な上昇こそないものの、堅実なインカム収益を狙うには安定したエリアといえるでしょう。

北区でも単身者向けは家賃が下落傾向なんですね！そのほか全体的な傾向としては２極化がはっきりしているこの北エリアでも家賃はそこまで２極化していないってことですね。大阪市の中では此花区、港区はサラリーマン大家にとって利回りを相対的に上げやすいエリアと言えそうです。

【不動産投資×大阪市】北区・福島区・此花区・港区の家賃傾向まとめ

北エリア4区の家賃傾向をまとめてみます

【不動産投資×大阪市】北区・福島区・此花区・港区で稼げるエリアを確認

こちらのテーマでは、北区・福島区・此花区・港区で家賃/地価をして稼げるエリアを確認していきます。

【不動産投資×大阪市】北区・福島区・此花区・港区で稼げるエリア分析

それぞれ「15〜35㎡」および「35〜80㎡」の年間家賃÷地価の推移を表しています。（％で表示していますが、利回りではありませんのでご注意ください！）とにかく高い数字の方が土地値に対して高い家賃をとれるエリアということになります。

北区 ― 地価上昇に伴い利回りは圧縮、安定感はあるが収益性は控えめ

15〜35㎡帯ではかつて10〜13%程度の利回りも見られましたが、2024年時点では4〜5%前後まで低下。35〜80㎡帯も同様に5〜6%台から近年は4%前後へと圧縮されています。都心ブランドと出口のしやすさは強みですが、インカムよりキャピタル重視の運用向きエリアです。

福島区 ― ブレはあるが中堅利回りをキープ、住居系投資に向く堅実エリア

15〜35㎡帯では年によって6〜10%台の間で推移しており、やや波はあるものの中位利回りゾーン。35〜80㎡帯は2024年時点で5〜6%前後と安定感あり。再開発エリアとしての将来性と住環境の良さから、インカムは安定しますが土地が高いので富裕層向けの投資エリアと言えそうです

此花区 ― 利回り高水準を維持する注目エリア、ばらつきは大きめ

15〜35㎡帯では一時20%超を記録した年もあり、現在も10%超と他区に比べて高水準。35〜80㎡帯でも近年は8〜10%前後を維持しており、安定した収益が見込める。ただし築年数・立地によりばらつきも大きいため、個別物件の選別が重要な大阪市の中では相対的に高利回りエリアです。

港区 ― 地価控えめで安定利回り、堅実インカム向けの実需型エリア

15〜35㎡帯では一貫して9〜12%前後の安定した利回りをキープ。35〜80㎡帯でも長期的に7〜10%台を維持しており、派手さはないが安定感が魅力。家賃水準も安定しており、地価が抑えられていることから収益性を確保しやすい、初心者にも向いた堅実エリアです。

やはりこちらのデータからも、北エリアの中でサラリーマン大家の候補になるのは此花区、港区になってきますね。とくにこの此花区の収益性は高いです！此花区の中で将来的に面白いエリアを選ぶことができればいい投資になりそうです。

【不動産投資×大阪市】北区・福島区・此花区・港区で稼げるエリアまとめ

今回のグラフから、北区・福島区・此花区・港区についてまとめをしてみます

此花区は市内トップクラスですね！此花区、港区で物件を探すのが、サラリーマン大家にとっては吉、のようです。

【不動産投資×大阪市】北区・福島区・此花区・港区の所感

下町エリアでは生野区や、西成区が面白かったですが、今回の調査のハイライトは此花区だと思います。特にインバウンド需要をうまく生かした民泊物件などを狙うことができれば安定した高利回りを実現できそうですし、此花区のなかでも立地にこだわれば将来の資産性的にもそこそこ面白いだろうと個人的には思います。あと気になるのは、此花区、港区は海に近いので災害リスクが気になるところでしょうか？中央区や天王寺区のように上町台地の上ではないので地盤的なリスクがあることは頭にいれて投資判断すべし、でしょう。

ここまでいかがだったでしょうか？これから不動産投資を始めるサラリーマンに僕がぜひお伝えしたいのは「まずはたまごクラスで独学して自分の本気度を貯めそう！」ということです。不動産投資の厳しさも理解しながら独学したいという方は僕が提供する不動産投資オンラインスクールの無料クラスも覗いてみてくださいね。

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それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！