【2025年版】大阪市の不動産投資戦略｜中央区・天王寺区・浪速区・西区で一棟アパートを持つなら

こんにちは～わびさんです

今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。

大阪市のど真ん中エリアとして中央区・天王寺区・浪速区・西区で一棟アパートの不動産投資を考えている方へ。地価傾向や家賃傾向をもとに投資戦略を徹底解説！エリア特性や収益性、リスク回避のポイントまで詳しく紹介。不動産投資初心者から経験者まで役立つ情報満載です。大阪の不動産市場の最新動向を知り、賢い投資判断をサポートしますので是非最後までご覧ください

【不動産投資×大阪市】中央区・天王寺区・浪速区・西区の特徴

さて、不動産投資における価格傾向の分析の大切さを訴えている僕わびさんですが、自分の勉強のためにも大阪市の不動産投資についてより踏み込んだブログ記事を書いてみようと思って３回目の記事！いよいよど真ん中エリアです。今回は、大阪のど真ん中と言えば！中央区・天王寺区・浪速区・西区だ！ということでど真ん中エリア（勝手に名付けました！）に注目します。奈良県出身の僕が最初になんば行ったときは本当にびっくりした記憶がある思い出深い場所でもありますね

中央区（ミナミの心臓部、商業と観光の中心地）

心斎橋・道頓堀・難波エリアなど、観光名所が密集
地下鉄路線が複数乗り入れ、アクセスは大阪トップクラス
居住エリアは限られるが利便性は最強クラス

天王寺区（文教・歴史・利便性が融合した好立地）

あべの・天王寺周辺の再開発が進行中
四天王寺・大阪星光学院など文教の雰囲気もあり
交通・買い物・教育のバランスが整った居住地

浪速区（再開発進行中のなんば南エリア）

南海なんば・JR難波など鉄道網が充実
なんばパークス・マルイなど大型商業施設が多数
住環境はやや騒がしいが今後の変化に期待大

西区（若年層に人気のおしゃれな都心住宅地）

堀江・京町堀など感度の高いエリアが人気
本町・阿波座など交通利便性も高水準
商業と住宅のバランスが取れたスマートシティ型

この中で個人的に抜群に馴染みがあるのは天王寺区ですね。僕が学生の頃はまだ再開発されていなくてキタやミナミに比べると、なんとなくあか抜けないところが好きだったんですが、今ではすっかり大阪市のエリートの仲間入りと言うことで堂々のど真ん中エリアです

【不動産投資×大阪市】中央区・天王寺区・浪速区・西区の地価傾向

こちらのテーマでは不動産投資として一棟アパートを検討する目線で中央区・天王寺区・浪速区・西区エリアの地価傾向を見ていきます。

【不動産投資×大阪市】中央区・天王寺区・浪速区・西区の地価グラフ

不動産仲介業も副業でやっている僕だからこそ調べることができる不動産の成約価格情報をグラフにしています。今回はど真ん中エリアと言うことで中央区・天王寺区・浪速区・西区の４つの区です。

やはりこれまでのエリアとはわけが違う価格水準です！では、それぞれの区の特徴を深堀してみましょう！

中央区（黄色）：都心の商業地として堅調な上昇トレンド

2010年時点で180万円台と高水準からスタートし、2024年にはついに坪単価380万円を超える水準に。ミナミの中心地として観光・商業・投資ニーズが重なり、上昇トレンドはほぼ一貫しています。近年のインバウンド復活と心斎橋再開発も相まって、さらなる高値更新も期待されます。

天王寺区（青）：再開発と文教エリアの融合による安定成長

2010年時点では140万円前後でしたが、2024年には約300万円に到達。あべのハルカスをはじめとした再開発が進み、住宅地としても商業地としても魅力が高まった結果といえます。2020年前後に若干の調整は見られたものの、全体としては安定した右肩上がりです。

浪速区（赤）：低水準からの急伸、注目度の高まりを反映

2010年の坪単価は約70万円と控えめでしたが、2024年には360万円を超える水準へと急成長。なんば南エリアの再開発やタワマン建設が続き、居住・投資の両面で注目を集めていることが要因です。価格の振れ幅がやや大きいものの、今後の伸びしろにも注目したいエリアです。

西区（緑）：早期からの上昇と2020年以降の安定感が特徴

2010年に既に130万円超という比較的高い水準でスタートし、2024年には260万円前後に到達。堀江・京町堀エリアなどの人気の高さに加え、都心アクセスと住環境のバランスが取れているのが強み。浪速区や中央区ほどの急騰はないものの、安定成長タイプの都市住宅地として位置付けられます。

一つ気づいたこととして、これらど真ん中エリアは意外に土地の取引事例が少ないということ。なのでグラフはギザギザになっています。もう一つ気づいたこととして、同じ区の中でも事例によって坪単価が大きく違うことです。ここまで都心になると、一筋向こうは全然単価違うみたいなことが起こっているということですね。実際の一等地はもっとえぐい坪単価であることは理解しておく必要があります。

【不動産投資×大阪市】ど真ん中エリアとその他エリアの地価比較

ちなみに今回の中央区、天王寺区と、これまで紹介した東下町エリアの優等生：阿倍野区や西下町エリアの安定区：住吉区と比較するとこうなります。

いかにど真ん中エリアの土地が高いかが分かっていただけると思います！

【不動産投資×大阪市】中央区・天王寺区・浪速区・西区の地価考察まとめ

ではこのエリアの現状考察をまとめてみたいと思います。

基本的には現状サラリーマン大家が不動産投資をするには厳しい価格のエリアと言えるでしょう…いつかはど真ん中エリア伺いたい…といった夢のエリアですね！

【不動産投資×大阪市】中央区・天王寺区・浪速区・西区の家賃傾向

こちらのテーマでは不動産投資として一棟アパートを検討する目線で中央区・天王寺区・浪速区・西区エリアの家賃傾向を見ていきます。ど真ん中エリアはアパート系の家賃成約データが少ないのでマンション系の部屋を含めていますが、そうすると逆にデータが多すぎるので、2004~2005年築の物件に絞っています。

【不動産投資×大阪市】中央区・天王寺区・浪速区・西区の家賃グラフ

グラフはワンルームなどの単身者向けとして20~25平米と、それ以上と言うことでファミリー向けを含む35~80平米で家賃の傾向を整理しています。

中央区 ― 全体的に高水準をキープ、やや横ばい傾向

20〜25㎡帯では一貫して2700〜2900円台を維持しており、他区と比べても常に高水準。35〜80㎡帯でも2400〜2600円を推移しており、大型帯でもしっかりと高値圏を維持しています。地価に比べると家賃はやや伸び悩んでいるものの、都心型ニーズの強さが安定感につながっています。

天王寺区 ― 小型帯では下落傾向も、大型帯はじわじわ回復中

20〜25㎡帯では2010年時点の2900円台から緩やかに下落し、2020年以降は2400円前後で推移。一方、35〜80㎡帯では一時2200円を割った時期もあったが、近年は再び上昇傾向を見せています。やや波はあるものの、再開発や文教エリアとしての評価が底堅く、今後の上昇も期待できそうです。

浪速区 ― 小型・大型ともに底打ち後に緩やかに上昇中

20〜25㎡帯では2016年頃に2400円を下回る水準まで下落しましたが、2024年には再び2500円近くまで回復。35〜80㎡帯では2014年の1900円を底にじわじわと回復し、2024年は2400円近くまで上昇しています。再開発エリアで新築・築浅物件が増えており、それに伴う家賃水準の底上げが反映されています。

西区 ― 小型帯・大型帯ともに全体的に高めの安定相場

20〜25㎡帯では3000円超の時期もあり、現在も2800円前後と高水準を維持。35〜80㎡帯も2400〜2500円前後で安定推移しており、築浅タワーマンションなどの影響も。地価・住環境・人気のバランスが取れた「堅実なハイクラス住宅地」としての家賃相場が形成されています。

ここで僕が驚いたのは、大型帯は横ばいか緩やかな上昇傾向なのに対して、単身者向けの20~25㎡の家賃傾向が下落傾向ってことです。基本的には単身者向けの部屋の家賃の方が㎡単価が高いのがこれまでの東西の下町エリアの特徴でしたが、直近の2024年のこれらエリアは小型帯・大型帯ともに2500円/㎡の水準になっており差がなくなってきています。ど真ん中エリアではこのような特徴があるというのは発見ですね！※東京でどうなのかも気になります。

【不動産投資×大阪市】ど真ん中エリアとその他エリアの家賃比較

ここでは中央区、天王寺区とその他エリア代表として阿倍野区、住吉区での家賃傾向を比較してみましょう。

やはりど真ん中エリアである中央区、天王寺区の方が家賃単価は高いことが分かりますが、もう一つ分かることとして地価ほどの差はないということですね。つまりど真ん中エリアでの不動産投資がなぜ利回り低くなるかと言うと家賃に対して地価が高すぎるっていうのが根本的にあるとわかります。

【不動産投資×大阪市】中央区・天王寺区・浪速区・西区の家賃傾向まとめ

ど真ん中エリア4区の家賃傾向をまとめてみます

【不動産投資×大阪市】中央区・天王寺区・浪速区・西区で稼げるエリアを確認

こちらのテーマでは、中央区・天王寺区・浪速区・西区で家賃/地価をして稼げるエリアを確認していきます。

【不動産投資×大阪市】中央区・天王寺区・浪速区・西区で稼げるエリア分析

それぞれ「20〜25㎡」および「35〜80㎡」の年間家賃÷地価の推移を表しています。（％で表示していますが、利回りではありませんのでご注意ください！）とにかく高い数字の方が土地値に対して高い家賃をとれるエリアということになります。

中央区 ― 都心の地価高で利回りは低水準安定、キャピタル狙い向き

かつては20〜25㎡帯で7〜8%台を維持していましたが、地価上昇の影響で近年は4〜5%前後に落ち着いています。35〜80㎡帯でも2024年時点で4%前後と、収益性は控えめ。都心ブランドと流動性の高さが魅力で、利回りよりもキャピタルゲインや出口戦略重視の投資家に向くエリアです。

天王寺区 ― 地価・家賃ともに安定、利回りは中位を維持

20〜25㎡帯では7〜9%前後を安定して推移しており、ブレの少ない収益性が特徴。35〜80㎡帯でもおおむね5〜6%台で推移しており、極端な変動は見られません。あべの再開発や文教地区としての人気もあり、堅実なインカム運用を重視する層にフィットするエリアです。

浪速区 ― 高利回りエリアだったが、地価急騰で圧縮傾向に

2012年には20〜25㎡帯で20%超の高利回りを記録するなど、突出した収益性を誇っていました。その後は地価高騰により2024年時点では5〜6%台にまで圧縮。35〜80㎡帯も同様に、ピーク時は15%超→現在は5%前後と大きく変化。今後は利回りよりもキャピタル重視の判断が求められる投資地となりつつあります。

西区 ― 安定感のある中堅利回り、バランス重視型エリア

20〜25㎡帯ではかつて12〜14%の高利回りを示していましたが、2024年時点では約5%前後で安定。35〜80㎡帯では近年5〜6%程度の収益性を維持しており、大きな変動はなし。おしゃれな住宅地としてのブランドと流通量の多さもあり、インカム・キャピタル両方の中庸を狙えるエリアです。

注意点としては、地価データが思った以上に少なかったので、こまかいギザギザは信頼性が低いと思われる点です。傾向を見ていただければと思います。その他浪速区や西区の過去の高い％も信頼性は低いかもしれません。

【不動産投資×大阪市】中央区・天王寺区・浪速区・西区で稼げるエリアまとめ

今回のグラフからは、中央区・天王寺区・浪速区・西区についてまとめをしてみます

西区の「利回りと値上がりのバランス」っていうのは、あくまでもど真ん中エリアの中ではってことで、基本的にはど真ん中エリアは利回り基準は低いとお考えいただいた方がいいと思います！

【不動産投資×大阪市】中央区・天王寺区・浪速区・西区の所感

いよいよ！ということでど真ん中エリアを調査してみましたが、やはり地価が他エリアを圧倒する高さということからサラリーマン大家が一棟アパートでチャレンジするのは非常に困難なエリアと言うことが再確認されたと思います。中央区・天王寺区・浪速区・西区の中でリアル一棟地は将来的にも難しいかもしれませんが、端っこの方でもいいので「いつかはど真ん中エリア」というのがサラリーマン大家にとっての夢ですね。その他以外だったのはレインズ上でこのエリアの土地取引件数が少なかったことです。それによって地価のデータにいまいち信頼を置ききれないことも注意点として頭にいれておかないと、ってところでしょうか。

ここまでいかがだったでしょうか？これから不動産投資を始めるサラリーマンに僕がぜひお伝えしたいのは「まずはたまごクラスで独学して自分の本気度を貯めそう！」ということです。不動産投資の厳しさも理解しながら独学したいという方は僕が提供する不動産投資オンラインスクールの無料クラスも覗いてみてくださいね。

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こちらのテーマでは「【2025年版】大阪市の不動産投資戦略｜中央区・天王寺区・浪速区・西区で一棟アパートを持つなら」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合は無料相談を行なっています。
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それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！