こんにちは～わびさんです
不動産投資（一棟アパート）に興味があるサラリーマンです「大阪市の淀川エリアとして淀川区・東淀川区・西淀川区の3つの区だとどんな特徴がありますか？このような疑問がでてきました
今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
大阪市の淀川エリアとして淀川区・東淀川区・西淀川区で一棟アパートの不動産投資を考えている方へ。地価傾向や家賃傾向をもとに投資戦略を徹底解説！エリア特性や収益性、リスク回避のポイントまで詳しく紹介。不動産投資初心者から経験者まで役立つ情報満載です。大阪の不動産市場の最新動向を知り、賢い投資判断をサポートしますので是非最後までご覧ください
【不動産投資×大阪市】淀川区・東淀川区・西淀川区の特徴
さて、不動産投資における価格傾向の分析の大切さを訴えている僕わびさんですが、自分の勉強のためにも大阪市の不動産投資についてより踏み込んだブログ記事を書いてみようと思っていよいよ最終回の6回目の記事！淀川エリアです。東エリアと並んで個人的にはあまり接点がないエリアではありますが、今回も自分の勉強もかねてしっかり調査していきたいと思います！
| 区名 | 交通利便性 | 商業施設 | ブランド力 | 住環境の質 | 一言コメント |
| 淀川区 | 2：新大阪駅はあるものの、一部エリアでは公共交通機関が少なく移動が不便なことも | 2：主要商業施設は限られ、駅周辺以外はやや買い物に不便 | 5：新大阪を擁し、交通拠点としての存在感があり知名度・人気ともに高い | 2：交通量の多いエリアが多く、静かさや緑の面では物足りない | 新大阪も含み、ビジネスと住宅が混在する利便性の高い地域 |
| 東淀川区 | 3：阪急京都線や今里筋線などが通るが、アクセスできる方面が限定的 | 2：商業施設は小規模なものが中心で、大型施設へのアクセスが必要なことも | 3：下町的な雰囲気が残る庶民的な街派手さはないが住みやすい | 5：河川敷や公園が多く、緑豊かで静か住宅街としての住み心地は良好 | 利便性は良いが、やや地味で静かな住宅地子育て世帯にもおすすめ |
| 西淀川区 | 2：阪神なんば線やJR東西線が通るが、駅から遠いエリアも多く不便な地域も存在 | 2：大型商業施設は少なく、日用品の買い物は地元のスーパーや商店が中心 | 3：工業地帯のイメージが残るが、庶民的で落ち着いた地域性がある | 2：工場地帯が多く、住宅街もあるが全体として落ち着きに欠ける部分あり | 工業地帯のイメージ強いが静かな住宅地も点在し、実は穴場的存在 |
淀川区（新大阪を擁するビジネス拠点と住宅地のハイブリッド）
新大阪駅から全国へアクセス可能な東海道新幹線の玄関口エリア
駅周辺はオフィス・ホテルが立ち並び、ビジネス機能が強い一方で、住宅地も多く利便性◎
エリアによって雰囲気が異なり、投資・住居・事業など多様なニーズに対応できるのが強み
東淀川区（緑と静けさに包まれた、地味だけど暮らしやすい住宅地）
阪急・地下鉄・JRなど複数路線が使え、都心にも出やすい交通利便性
淀川河川敷や公園が点在し、自然を感じられる住環境が魅力
知名度は低めながら、物価・家賃も抑えられ、ファミリー層や静かな暮らしを求める層に人気
西淀川区（工業と住宅が共存する、実は穴場なローカルタウン）
工業地帯の印象が強いが、区内には静かな住宅地も広がるエリア
阪神線・JR東西線などで都心へのアクセスも悪くなく、実需向けには意外と便利
地価や賃料は市内で最も抑えめで、コスト重視の暮らしや投資に向いた選択肢
こうやって調べてみると、この３つの区は全然違う雰囲気っぽいですね。淀川区は新大阪駅でたまに行きますが、新大阪以外行かないので新鮮だったのと、東淀川区は住むのによさそうで、西は工業地帯なんですね。このあたりが地価や家賃にどのように影響してくるのか楽しみです。
【不動産投資×大阪市】淀川区・東淀川区・西淀川区の地価傾向
こちらのテーマでは不動産投資として一棟アパートを検討する目線で淀川区・東淀川区・西淀川区エリアの地価傾向を見ていきます。
【不動産投資×大阪市】淀川区・東淀川区・西淀川区の地価グラフ
不動産仲介業も副業でやっている僕だからこそ調べることができる不動産の成約価格情報をグラフにしています。今回は淀川エリアと言うことで淀川区・東淀川区・西淀川区の3つの区です。
イメージ通りの順位ですね！新大阪駅がある淀川区がトップ、そこに東淀川区、西淀川区の順に続く。これを見ると西淀川は安めですね。トップの淀川区も、レベル感でいえば住吉区、東住吉区のちょこっと上っていうイメージのようです。
淀川区（黄色）：新大阪を核とした堅調なビジネス・住宅エリア
2010年時点で坪単価約70万円からスタートし、2023年にはついに110万円を突破。新大阪駅を擁する交通利便性と、オフィス・住宅の両需要が反映された着実な上昇トレンド。全国からのアクセスを背景に、今後も安定した地価推移が期待される堅実な複合エリア
東淀川区（青）：緑豊かな住宅地としてジワ伸びする実力派エリア
2010年時点での地価は60万円台と低めだったが、近年は一貫して上昇を続け、2024年には90万円を突破。目立った再開発はないものの、交通利便性や住環境の良さが評価され、堅実な居住需要に支えられた右肩上がりの推移。派手さはないが、将来的にも安定感が光る住宅エリア
西淀川区（赤）：工業地帯イメージを払拭しつつあるコスパ型エリア
2010年は坪単価約45万円と市内でも最も低位だったが、2024年には80万円を突破し、大幅な上昇を見せている。依然として地価水準は控えめだが、住宅開発や交通利便性の向上により注目度がじわじわ上昇。割安感と今後の化ける余地が魅力のポテンシャルエリア
ここまでの感触でいうと、今回の狙い目エリアは西淀川区になりそうですね。その他のエリアを見ても、家賃はそこまで大きく変わらない傾向にありますからね。その他の淀川区、東淀川区は資産性重視の堅実なエリアというイメージになりそうです。
【不動産投資×大阪市】淀川区・東淀川区・西淀川区の地価考察まとめ
ではこのエリアの現状考察をまとめてみたいと思います。
- 淀川区は新大阪を中心としたビジネス需要と住宅地のバランスが魅力で、地価は堅調に上昇。今後も全国アクセスの利便性を背景に、安定した地価推移が期待される実需型の優等生エリア
- 東淀川区は地価水準は控えめながら、静かな住環境と交通利便性の良さで着実に上昇。再開発の派手さはないが、今後も長期的に安定成長が見込める住宅地として注目
- 西淀川区は市内で最も地価が低かったが、近年はじわじわと上昇中。工業地帯イメージが薄れつつあり、コストパフォーマンス重視で将来的な化け方に期待できる穴場エリア
僕の両親は東淀川区出身なんですが、意外と住み心地よさそうってことは今回の調査で気づきました。この淀川エリアでは淀川区に次ぐ地価になっていますが、安定志向の不動産投資であれば西淀川区より気に入る方は出てくるかもしれませんね。
【不動産投資×大阪市】淀川区・東淀川区・西淀川区の家賃傾向
こちらのテーマでは不動産投資として一棟アパートを検討する目線で淀川区・東淀川区・西淀川区エリアの家賃傾向を見ていきます。今回の淀川エリアでもアパート賃貸データが豊富にありましたので、アパート系の成約データに絞っています。
【不動産投資×大阪市】淀川区・東淀川区・西淀川区の家賃グラフ
グラフはワンルームなどの単身者向けとして15~35平米と、それ以上と言うことでファミリー向けを含む35~80平米で家賃の傾向を整理しています。
淀川区（黄色）：エリア全体で底堅い人気、ファミリー層に強み
単身・ファミリー向けともに、長期的に安定した家賃水準を維持。とくに35～80㎡帯では、2018～2019年にかけて上昇が見られ、現在も比較的高値を保つ。新大阪駅などの利便性を背景に、今後も底堅い需要が続くと見られる
東淀川区（青）：小型帯での波はあるが、全体としては堅調
15～35㎡帯では一時的な変動が見られるものの、概ね2,000円/㎡前後をキープ。35～80㎡帯も大きな上下はなく、安定した賃料推移を維持。利便性と価格帯のバランスが取れており、長期的な賃貸需要に支えられている。
西淀川区（赤）：単身向けで一時的に高騰、現在は落ち着き傾向
2015〜2016年にかけて**15～35㎡帯で急激な家賃上昇（最大2,600円/㎡超）**が見られた（データのサンプルが偏った可能性もあり）が、その後は調整局面に。現在は他2区と同程度に落ち着いており、極端な家賃変動が少ないエリアへと推移。35～80㎡帯は一貫して横ばい傾向で、安定志向の運用に向く。
土地値に差があっても、家賃はあまり差がないんですよね。今回の大阪市の調査ですごく感じます。この傾向を理解すれば、ほぼ土地値で利回りが決まっているというのが見えてきますね。
【不動産投資×大阪市】淀川区・東淀川区・西淀川区の家賃傾向まとめ
淀川エリア３区の家賃傾向をまとめてみます
- 淀川区：小型・大型ともに全体的に安定した家賃水準を維持。新大阪駅などの交通利便性を背景に、長期保有でも収益が読みやすい安定型エリア。
- 東淀川区：横ばい推移でブレが少ない。地価の上昇を考慮すると賃料はやや抑えられているが、実需に支えられた堅実運用が可能なバリューエリア。
- 西淀川区：大型帯は一貫して横ばいで、収益性は控えめだが、価格と賃料のバランスから安定収入を重視する戦略に向く。
【不動産投資×大阪市】淀川区・東淀川区・西淀川区で稼げるエリアを確認
こちらのテーマでは、淀川区・東淀川区・西淀川区で家賃/地価をして稼げるエリアを確認していきます。
【不動産投資×大阪市】淀川区・東淀川区・西淀川区で稼げるエリア分析
それぞれ「15〜35㎡」および「35〜80㎡」の年間家賃÷地価の推移を表しています。（％で表示していますが、利回りではありませんのでご注意ください！）とにかく高い数字の方が土地値に対して高い家賃をとれるエリアということになります。
淀川区 ― 安定利回りを維持する実需型エリア、ファミリー帯に強み
小型帯では10〜12％台の安定利回りを長年維持し、大型帯も一貫して8〜10％前後で推移。地価上昇に対してもバランスが取れており、堅実な中長期インカム運用に向くエリア
東淀川区 ― 地価とのバランス良好、高利回りを維持する隠れ優良地
小型・大型ともに常に10％前後の利回りを維持しており、投資効率の良いエリア。ブランド力や派手さはないが、実需と地価の安さを活かしたコスパ重視の運用に最適なバリューゾーン
西淀川区 ― 高利回りだったが圧縮中、地価上昇で選別の時代へ
2015年ごろには小型帯で20％超、大型帯でも15％超の利回りを記録したが、地価上昇により近年は10％前後に圧縮。それでも他区と比べて収益性は高めで、築浅・立地次第では狙い目もある中級者向けの戦略地
この中でコスパ勢としては、西淀川区ってことになりますね。東淀川区と淀川区ではほぼ差がないってことがグラフから見て取れると思います。
【不動産投資×大阪市】淀川区・東淀川区・西淀川区で稼げるエリアまとめ
今回のグラフから、淀川区・東淀川区・西淀川区についてまとめをしてみます
- 淀川区：利回りは中〜やや高水準で推移。新大阪を擁する利便性の高さから、ファミリー向けを中心に安定した賃貸需要が期待できるバランス型エリア
- 東淀川区：実需に支えられた堅実なエリアでありながら、賃料水準も一定を保っており、高効率なバリュー投資が可能な隠れた優良地
- 西淀川区：収益性は相対的に高めで、選別次第で妙味あり。ややリスクを取ってでもリターンを狙いたい中級者以上向けの戦略エリア
まとめからも見て取れるように、淀川エリアは比較的サラリーマンでも狙いやすいエリアと言えそうです。手が出せるなら新大阪近くを狙うべし。利回りにこだわるなら西淀川区と言う感じでしょうか。
【不動産投資×大阪市】淀川区・東淀川区・西淀川区の所感
淀川区に関しては、調べてみる前は新大阪駅もあることからかなり高い部類にあるのかなと感じていましたが、実際に調べてみると大阪市全体でいえば中堅クラスと言った感じでしたね。北エリアからみれば淀川を渡った外側にあるわけですから、それも当然と言えるのかもしれませんね。利回りは淀川区と並んで中レベルだけど、実需に支えられた東淀川区。また土地値がまだ低めでこれからに掛けるなら面白めの西淀川区とバリエーションに富んだエリアだったという気がします。
ここまでいかがだったでしょうか？これから不動産投資を始めるサラリーマンに僕がぜひお伝えしたいのは「まずはたまごクラスで独学して自分の本気度を貯めそう！」ということです。不動産投資の厳しさも理解しながら独学したいという方は僕が提供する不動産投資オンラインスクールの無料クラスも覗いてみてくださいね。
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こちらのテーマでは「【2025年版】大阪市の不動産投資戦略｜淀川区・東淀川区・西淀川区で一棟アパートを持つなら」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合は無料相談を行なっています。
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それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
