不動産投資の収支・税金シミュレーションを無料エクセルで可視化｜購入から売却までの戦略設計法

不動産投資を始めようとする多くのサラリーマンが抱えるのは、
「この物件、本当に儲かるの？」「税金で結局手元に残らないのでは？」といった漠然とした不安です。
特に初めての投資では、表面利回りや家賃収入の数字だけで判断してしまい、後から“想定外”の出費や税負担に直面することも少なくありません。

そこで重要になるのが、「購入前」から「賃貸経営中」、そして「売却時」に至るまでのシミュレーション力です。
数字で未来を見通す力＝投資の成功確率を高める土台になります。

この記事では、無料で使えるエクセルテンプレートを活用しながら、収支・税金・手残りのシミュレーション方法を段階別に解説します。
さらに、ご自身の状況に合った具体的な数字を知りたい方のために、無料の個別相談もご案内しています。

不動産投資では購入前のシミュレーションがすべての起点になる

表面利回りだけで不動産投資を判断すると失敗する理由

不動産投資を始めたばかりの頃、僕も「利回り7％くらいならまぁいけるだろう」と思って物件を買いました。
でも、その後の現実は想像以上に厳しかった。利回りだけでは見えない「見えないコスト」にやられたんです。

空室、修繕、税金、管理費…あらゆる要素が想定以上に重く、気づけば毎月赤字でため息をつく日々。
表面利回りという“安心材料”にすがっていた自分を、何度も悔やみました。

僕が今でも強く伝えたいのは、「表面利回りだけで判断する投資は、投資じゃない」ということです。
あなたがこれから買おうとしているその物件、本当に数字で勝てる見込みがあるのか？
それを“買う前にちゃんと見抜けるかどうか”で未来が変わります。

税金・融資・返済を含めた収支シミュレーションが重要

当時の僕は、返済額と家賃収入の差額だけで“黒字っぽいな”と判断していました。
でも実際には、修繕費や固定資産税が重なり、蓋を開けてみれば赤字運営。
さらに、確定申告の時期に「こんなに税金かかるの！？」と驚いて、資金繰りが回らなくなりそうになったこともあります。

📊 シミュレーション例（よくある失敗）

👉 「利回り4％だから大丈夫」と思って購入したが、実際は毎月持ち出しが発生

だからこそ、投資を始める前にやるべきことは明確です。
税金も、返済も、保有中の費用もすべて含めて、「本当に残るお金はいくらか？」を冷静にシミュレーションする必要があるのです。
それができる人だけが、次のステージに進めると思っています。

無料エクセルで不動産投資の収支計画を見える化しよう

ありがたいことに、僕自身の過去の失敗や経験をもとに、初心者でも簡単に使える収支シミュレーションエクセル「WABI SIM Pro（無料版）」を作りました。
これは単なるテンプレではなく、実務で何十回も修正・改良してきた“現場仕様”のツールです。

無料エクセルで見える化できること

正直、初めての投資では「どこまで細かくやればいいかわからない」と不安になるのも当然です。
でも、数字と向き合った時間の分だけ、あとで自分を助けてくれます。

だからこそ僕は、今も相談に来られる方には「買う前に1回、シミュレーションしてみませんか？」と伝えています。

次の一歩を間違えないために、ぜひ“数字と対話する時間”を持ってほしい。
あなたが不動産投資を通じて、後悔ではなく「納得の選択」をできるようになることを、心から願っています。

賃貸経営中も定期的なシミュレーションで収支の健全性を保つ

空室・修繕費など不動産投資の経費はシミュレーションで予測管理

不動産投資は「買って終わり」ではありません。
むしろ、購入後にどんな運営をするかが、その後の収益を大きく左右します。

僕自身、最初の物件を買ったあと「想定より空室が長引いた」「急な修繕が発生した」など、想定外の出費に何度も悩まされました。
こうした事態を防ぐためには、賃貸経営中も定期的にシミュレーションを更新し、見直すことが欠かせません。

エクセルで数字を更新しておけば、「そろそろリフォーム？」「リスクが高いから売却すべき？」という判断材料にもなります。
僕も年1回は手元のテンプレートを開いて、保有物件の収支をチェックするようにしています。

経営リスクを可視化する収支シミュレーションのすすめ

不動産投資は「安定収入」と言われますが、実際は家賃が入ってこない月もありますし、トラブルが続くと収支が一気に悪化します。
だからこそ、経営リスクを“数字”で見える化することが大事なんです。

特に相談者の中には、「感覚的にうまくいってると思ってたけど、実は赤字だった」という方も珍しくありません。
そういうときに、無料エクセルを使って「今どのくらいの手残りか？」をシミュレーションするだけで、危機感も対策も変わります。

節税や法人化も見据えた不動産投資の税金管理法

ある程度の物件数や収入規模になると、節税や法人化の検討も現実的なテーマになってきます。

例えば、所得が増えると税率が上がり、「黒字なのにお金が残らない」という“黒字倒産リスク”のような状況になることも。
僕もまさに、1棟アパートを保有したタイミングでその壁にぶつかり、税理士に相談しながら法人化を進めました。

大事なのは、「もう少し物件が増えてから考えよう」ではなく、今から数字を見ながら次のステージを想定しておくこと。
WABI SIM Pro（無料エクセル）は個人投資家向けの設計ですが、法人化を検討したい方には、僕と一緒に状況整理しながら判断のお手伝いもしています。

不動産投資は「持ち続けること」よりも、「数字をもとに、最適なタイミングで意思決定すること」が大切です。
経営中こそ、数字で可視化された“判断軸”を持っているかどうかが分かれ目になります。

売却時こそ税金と手残りのシミュレーションが資産形成の分かれ目

譲渡所得の税金シミュレーションで売却利益を正しく把握

不動産投資は「買って終わり」ではありません。
最後に待っているのが、売却という“出口戦略”です。

実はここでつまずく人も多いんです。
なぜなら、「売れば儲かると思っていたけど、思った以上に税金が引かれて全然残らなかった」というケースが本当に多いから。

僕も過去に一棟アパートを売却したとき、譲渡所得税の計算が想像以上に複雑で戸惑いました。
あらかじめシミュレーションしていなければ、手残りの額が数百万円ズレていたかもしれません。

売却を検討している方こそ、手残りを見据えた税金シミュレーションが不可欠です。
「いくらで売れるか」だけではなく、「いくら残るか」で判断するのが、不動産投資家としての次の一歩です。

取得費・譲渡費用・減価償却を加味した売却シミュレーションの基本

譲渡所得税の計算では、「いくらで買ったか」よりも「どれだけ減価償却したか」が重視されます。
築古物件や木造戸建を長期保有していた場合、取得費がほとんどゼロになってしまうこともあります。

また、仲介手数料・測量・登記費用など、譲渡費用として控除できる項目も意外と多い。
これらを整理せずに税金を計算すると、本来より多く納税してしまうリスクすらあります。

「売って利益が出そう」という感覚だけでは危ういんです。
売却時のキャッシュ残高を正しく読む力が、長期的な資産形成を左右します。

出口戦略としての不動産投資シミュレーションで手残りを最大化

投資用物件の“出口”は大きく分けて「長期保有」「売却」のどちらか。
このどちらを選ぶにせよ、将来どうするか？の戦略をあらかじめ持っておくことが重要です。

僕がご相談を受ける中でも、「売るタイミングを見誤って損をした」「税金で思ったより減った」という声はよく聞きます。
だからこそ、収支だけでなく“出口後の資金計画”まで含めたシミュレーションを、今から始めることをおすすめします。

出口の戦略は、入るときよりもずっと重要かもしれません。
なぜなら、「その手残りが次の投資の“原資”になる」からです。

無料のエクセルテンプレートでも、売却益・譲渡税・手残りの試算は可能です。
もし「この物件、今売るべきか迷っている」という方は、ぜひ一度シミュレーションしてみてください。

無料で使える不動産投資シミュレーションエクセルの活用方法

無料で始められるエクセルテンプレート「WABI SIM Pro」の機能紹介

僕が無料で配布している「WABI SIM Pro（無料版）」は、不動産投資の初心者でも簡単に使えるように作った収支シミュレーション用エクセルテンプレートです。

かつての僕がそうだったように、「投資前にちゃんと数字を見たいけど、計算の仕方がよくわからない」という方は非常に多い。
だからこそ、必要な項目を入力するだけで、年間収支・税引後利益・売却時手残りまで自動計算される仕組みにしています。

数字に苦手意識がある人でも、「あ、こういう仕組みで投資判断するんだな」と理解できるようになるのがWABI SIM Proの特徴です。

不動産投資の全フェーズで使える収支シミュレーションの設計法

このエクセルは単なる「購入前の試算」だけにとどまらず、賃貸経営中や売却時のシミュレーションにも対応しています。
実際、僕自身も定期的に入力内容を更新して「今のままで持ち続けていいか？」を判断する材料にしています。

たとえば、空室が続いている月や、固定資産税が上がったときなど、現実の数字に合わせて微調整しておけば、
「これ以上持ち続けても利益が出ないな」「そろそろ売却かもしれない」といった戦略判断にも役立ちます。

どのフェーズでも、数字を“ざっくり”ではなく“明確に”把握することで、「直感」ではなく「根拠ある判断」ができるようになります。

無料エクセルと個別相談で精度を高めるシミュレーション実践法

もちろん、エクセルは万能ではありません。
特に、税務的な扱いや法人設立後のキャッシュフロー計算などは、人それぞれの状況で大きく異なります。

そのため、WABI SIM Proを使ったあと、個別相談で実際の数字を一緒に見直すというステップをおすすめしています。

実際、これまでに相談を受けた方の多くが、
「エクセルでだいたい把握できたけど、税理士さんに見せる前に方向性を確認できてよかった」
「持っている物件の価値を数字で“見える化”できて、出口戦略が明確になった」
と感想をくださっています。

「シミュレーションって難しそう…」と感じている方こそ、まずは無料エクセルをいじってみてください。
そして、迷ったら遠慮なくご相談ください。僕も同じところでつまずいてきたからこそ、伝えられることがあります。

まとめ｜不動産投資は“数字で動く”ことで成功確率が上がる

ここまで、不動産投資の「購入前」「運用中」「売却時」に必要なシミュレーションの考え方と、その方法についてお伝えしてきました。

僕自身も、数字を見ずに突っ込んだことで痛い目を見たからこそ、今こうして数字で判断できる投資家を増やしたいという思いでこのテンプレートや情報発信を続けています。

「勘に頼った投資」から「根拠ある戦略」に変えることで、余計な後悔や損失を避けられる。
そして、手元にお金が残る状態をつくっていける——それが、僕がいま一番伝えたいことです。

売却まで見据えた不動産投資シミュレーションを無料エクセルで始めよう

もし、あなたがこれから不動産投資を始めようとしていたり、すでに物件をお持ちで「このままでいいのか？」と感じているなら、無料エクセルを活用して現状の数字を整理してみてください。

この無料のエクセルシミュレーションをゲットしたい方のために無料で個別相談を受け付けています。。zoom面談での情報交換後にシートを完全無料でお渡しします。

数字を制する者が、不動産投資を制する。
その第一歩として、今すぐ試算を始めてみませんか？