【年収2000万〜5000万向け】不動産投資×節税シミュレーションで節税するための基礎
年収2000万〜5000万クラスになると、所得税・住民税・社会保険料などの負担が非常に重くなります。
実は、このクラスの高所得層では、額面の年収に対して手取り率が大きく低下する現実があります。
本記事では、特に年収5000万をターゲットに、不動産投資を活用した節税シミュレーションを中心に解説しますが、年収2000万〜3000万の方にも通じる内容となっています。
まずは、そもそも課税所得とは何か、簡単に整理しておきましょう。
課税所得とは？年収2000万〜5000万層が押さえるべき基本知識
課税所得とは、年収（収入）から、給与所得控除や各種所得控除（社会保険料控除、扶養控除など）を差し引いた後に、実際に税金がかかる金額のことを指します。
給与所得控除とは？高所得層に重要な税負担軽減ポイント
給与所得控除とは、サラリーマンなど給与所得者が仕事をするうえでかかる必要経費を概算で差し引く制度です。
年収2000万円超の場合、給与所得控除は上限195万円となり、それ以上は一律適用されます。
例えば年収5000万円の場合、
所得税の仕組み｜速算表に注意！年収2000万〜5000万層向け解説
所得税は、単純に「課税所得 × 税率」で計算するわけではありません。
超過累進課税の仕組みにより、正確には速算表を使って「控除額」を差し引いたうえで計算します。
| 課税所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円超〜2,000万円以下 | 40% | 279.6万円 |
| 2,000万円超〜 | 45% | 479.6万円 |
年収5000万円の人の課税所得と所得税額の具体計算例
ここでは、年収5000万円の給与所得者がどれだけ所得税を支払うことになるのか、実際の控除や速算表を用いてシミュレーションしてみます。
① 給与所得控除を差し引く
給与所得控除は上限195万円（※年収2,000万円超）
- 給与所得＝5,000万円 − 195万円 = 4,805万円
② 各種控除を差し引く
ここではシンプルなケースとして、基礎控除と社会保険料控除のみを適用すると仮定します。
- 基礎控除：0円（※年収2,400万円超で段階的に減額、2,500万円超で適用不可）
- 社会保険料控除：おおよそ700万円前後（※年収5000万の場合の概算）
- 課税所得：4,805万円 − 700万円 = 4,105万円
③ 所得税の計算（速算表適用）
課税所得が2,000万円を超えているため、所得税率は45%、控除額は479.6万円です。
- 4,105万円 × 45% = 1,847.25万円
- そこから控除額 479.6万円 を差し引く → 所得税額：1,367.65万円
④ 所得税額まとめ
年収5,000万円のうち、給与所得控除・社会保険料控除を引いた課税所得4,105万円に対し、
所得税率45%が適用され、約1,368万円の所得税が発生する計算になります。
【不動産投資×節税】年収2000万〜5000万層が知っておきたい節税シミュレーションの基本
年収2000万〜5000万クラスの高所得者が、手取りを増やし、資産形成を加速させるために知っておきたいのが、不動産投資を活用した節税スキームです。
この章では、特に効果的な損益通算と減価償却について、基本からわかりやすく解説していきます。
年収5000万でもできる！損益通算による節税シミュレーション
不動産投資では、賃貸経営における赤字を給与所得と損益通算することで、所得税・住民税を大幅に減額できます。
ポイントは、実際に現金が減らなくても帳簿上で赤字を作り出すことができる点です。
損益通算で節税できる仕組み
例えば、
- 年間家賃収入：600万円
- 管理費・修繕費など経費合計：200万円
- 減価償却費：500万円
この場合、帳簿上の不動産収支は
となり、100万円の赤字が発生します。
この赤字を給与所得（例：年収5000万円）から差し引くことができるため、
- 課税所得が100万円減少
- 約55万円（所得税＋住民税）の節税効果が生まれる
というわけです！
現金流出を伴わずに節税できるのが魅力
減価償却費は実際にお金が出ていく支出ではないため、キャッシュアウトなしで税金を減らすことが可能です。
これが、高所得者にとって不動産投資が圧倒的に有利な理由のひとつです。
年収5000万層が知るべき減価償却の基本と活用法
減価償却とは、建物の購入費用を一定期間にわたって分割して経費化できる仕組みです。
これによって、実際の支払いはないのに、毎年大きな経費計上が可能になり、結果的に課税所得を圧縮できます。
【年収2000万〜5000万向け】物件選びで変わる不動産投資節税シミュレーション
不動産投資による節税効果は、物件選び次第で大きく変わるのが特徴です。
特に年収2000万〜5000万層にとっては、物件選び＝節税効果の最大化を左右する重要なポイントになります。
区分マンション vs 一棟アパート｜節税シミュレーションの違い
物件タイプによる節税効果の違いは、主に建物割合と減価償却費の大きさに起因します。
比較表でざっくり整理すると
| 物件タイプ | 特徴 | 節税インパクト |
|---|---|---|
| 区分マンション | 土地持分は小さく、建物割合が高い。ただし物件価格自体が小さいため減価償却額も限定的。 | 限定的（節税効果は一棟より小さめ） |
| 一棟アパート | 建物割合を大きく設定でき、減価償却費も大きく取れる。 | 大きい（帳簿上赤字を作りやすい） |
特に一棟アパート投資では、建物割合7〜9割に設定するスキームも存在し、
大きな減価償却を数年で計上できるため、年収2000万以上の方には非常に相性が良い投資対象となります。
区分マンションは節税目的ではやや限定的
区分マンションは、建物割合は高いものの、物件価格が小さいため減価償却額も小さくなりがちです。
「少額投資で始めたい」「節税よりもリスクを抑えたい」という場合には適していますが、
本気で大きな節税を狙うなら一棟アパートのほうが戦略的です。
木造・鉄骨・RC｜構造で変わる節税スピード
建物構造によっても、節税効果のスピードとインパクトは変わります。
耐用年数と償却スピード比較
| 構造 | 法定耐用年数 | 特徴 |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 短期間で大きな減価償却が可能 |
| 軽量鉄骨造 | 27年 | 中間的なバランス |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 47年 | 耐用年数が長く、節税スピードは緩やか |
早く大きな減価償却効果を得たいなら木造、
安定した長期保有前提ならRC造を選ぶなど、投資戦略に応じて構造も考える必要があります。
築古木造アパート×短期償却は高所得者向き
特に、築20年以上の木造アパートは、償却期間を短縮できるため、
年収2000万〜5000万層の短期的な節税ニーズにぴったりハマります。
【出口戦略】年収2000万〜5000万層が不動産投資による節税後に考えるべきポイント
不動産投資で減価償却を活用して節税効果を得た後、必ず意識すべきなのが出口戦略です。
節税だけに目を向けていると、売却時に想定外の税金負担が発生し、トータルで損失になるリスクもあります。
ここでは、減価償却後に発生する売却時の税金シミュレーションと、税負担を抑えるための売却タイミングについて整理していきます。
減価償却後に売却する際の税金シミュレーション
減価償却を進めると、帳簿上の建物簿価（帳簿価格）がどんどん下がっていきます。
そして、売却時には、
という形で計算されます。
具体例：帳簿価格が下がった後に売却した場合
- 購入価格：8,000万円（建物5,000万、土地3,000万）
- 減価償却累計額：2,500万円
- 売却価格：8,000万円
- 諸経費（仲介手数料など）：400万円
この場合、建物簿価は
となり、譲渡所得は、
＝ 2,100万円
となります。
つまり、減価償却を進めた分、売却益（譲渡所得）が大きく膨らみ、課税対象も増えるのです。
譲渡所得にかかる税金
- 短期譲渡所得（5年以内売却）：約39.63%（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税）
- 長期譲渡所得（5年超売却）：約20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税）
短期売却だと、税率はほぼ倍です。
これを知らずに短期売却してしまうと、大きな税負担を抱えるリスクがあります。
年収5000万層が意識すべき売却タイミングとは？
出口戦略において、最も重要なのは売却タイミングです。
所有期間によって譲渡所得税率が大きく変わるため、
になった後で売却することを強く意識しましょう。
売却タイミングと税率まとめ
| 所有期間 | 譲渡所得税率 | 特徴 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 約39.63% | 高税率。短期譲渡税。 |
| 5年超 | 約20.315% | 低税率。長期譲渡税。 |
高所得層ほど「長期保有→低税率」で出口を狙うべき
年収2000万〜5000万層にとって、売却時の譲渡所得課税インパクトは非常に大きいです。
だからこそ、5年超保有して売却し、税負担を半減させる戦略を前提にして、不動産投資全体の設計をすることが非常に重要です。
これが、高所得層における「正しい不動産投資×節税出口戦略」です。
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「不動産投資でどれくらい節税できるのか、自分でもシミュレーションしてみたい」
そんな方に向けて、節税効果を具体的に試算する方法を詳しく解説した記事をご用意しています。
年収2000万〜5000万クラスの方が、不動産投資を活用してどの程度節税できるのか、どんな物件選びが効果的なのかを、わかりやすくまとめた内容です。
まずは具体的な数字を把握して、自分に合った節税戦略をイメージしてみましょう！
まとめ：年収5000万クラスは「正しい不動産投資節税戦略」で資産を守ろう
年収5000万を超えると、税負担は非常に重くなります。
しかし、不動産投資を正しく活用することで、合法的かつ効果的な節税が可能です。
今回ご紹介したように、
- 損益通算や減価償却を理解する
- 物件ごとの節税シミュレーションを比較する
- 出口戦略まで見据える
これらを丁寧に設計することが成功のカギになります。
「とはいえ、自分の場合はどうすればいいんだろう？」
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