2023/02/26 (更新日: 2024/01/02)

【想定外】思ったより少ない住宅ローン控除額と還付時期について解説

住宅購入を考えています。「いろいろ調べているうちに、住宅ローンにはローン残高に応じて税の控除が受けられることを知りました。住宅ローン控除はどんな仕組みで、いくらぐらい控除されるのだろう？住宅ローン控除の還付時期はいつなのかな？」このような疑問が出てきました。

今回はこのようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

住宅ローン控除を受けるための条件と還付時期
住宅ローン控除額シミュレーション

この記事を読むメリット

住宅ローン控除の条件と還付時期がわかる
住宅ローン控除額がいくらなのかわかる

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

住宅ローン控除は申告が必要で、所得税の還付と翌年の住民税の減額で控除される。

上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深掘りします。

本記事の動画解説

住宅ローン控除を受けるための条件と還付時期

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

住宅ローン控除を受けるための条件と必要書類
住宅ローン控除の還付時期

このテーマを読むメリット

住宅ローン控除を受けるための条件と必要な手続きがわかる
住宅ローン控除の還付時期がわかる

こちらのテーマでは、住宅ローン控除の条件と還付時期についてわかりやすく解説しています。

住宅ローン控除を受けるための条件と必要書類

こちらのパートでは、住宅ローン控除を受けるための条件と必要書類について解説します。

住宅ローン控除は年末のローン残高の0.7％を、所得税と翌年の住民税から最大13年間控除してもらえる制度です。サラリーマンの方なら源泉徴収で納めた所得税の全額か一部が還付金として戻ってきます。
さらに、所得税で控除しきれない分は、翌年の住民税から控除。住宅ローンを借入する方の負担を軽減し、住宅購入を後押しするためにつくられた制度です。

住宅ローン控除を受けるための条件

住宅ローン控除を受けるには条件があります。以下の条件を全て満たしていないと住宅ローン控除は受けられません。

住宅ローンの返済期間が10年以上であること
自分自身の居住する住宅であること
住宅取得後6カ月以内に入居し居住し続けていること
その年の合計所得金額が2,000万円以下であること
床面積が50平米以上であること（年収1000万円以下の場合は40平米以上であること）
床面積の1/2以上が居住スペースであること

住宅ローン控除は、マイホームをもつ一般的な収入の方を対象に制度設計されています。なので、不動産投資などの自分が住む住宅以外には使えません。
また、自宅で事業を営む場合、居住スーペースが半分以上であることが住宅ローン控除の条件。住宅ローン控除はあくまでも、マイホームを取得しやすくするための減税制度なのです。

住宅ローン控除の申請に必要な書類

サラリーマンの方でも住宅を購入した翌年に、確定申告で住宅ローン控除の申請が必要です。2年目以降は勤務先の年末調整で申請できるので確定申告は必要ありません。サラリーマンの方の最初の住宅ローン控除に必要な書類には、以下のものがあります。

確定申告書
住宅借入金等特別控除額の計算明細書
本人確認書類
建物・土地の登記事項証明書
建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し
源泉徴収票
住宅ローン残高証明書
耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写し（該当物件のみ）
認定長期優良住宅・認定炭素住宅の認定書の写し（該当物件のみ）

確定申告書

確定申告書にはAとBと２種類ありますが、サラリーマンの方はAを使用します。近くの税務署または国税庁のサイトから入手可能。勤務先で年末調整を行っている方であっても住宅ローン控除を受けるには、初年度に確定申告書の提出が必要です。

住宅借入金等特別控除額の計算明細書

住宅ローン控除を受けるための書類です。住宅ローン控除の対象となる住宅の価格や年末の住宅ローン残高などを計算する書類。住宅借入金等特別控除額の計算明細書は、契約書や登記事項証明書を参考にして記入してください。

本人確認書類

マイナンバーカードまたは通知カードのコピーを提出します。マイナンバー通知カードの場合は運転免許証など本人を証明する写真付きの書類のコピーも必要です。マイナンバーカードや通知カードがない場合はマイナンバーが記載された住民票でも可。

建物・土地の登記事項証明書

建物・土地登記事項証明書は所有者や住所、建物の広さ、取得した土地の面積、さらに住宅ローン借入額などが載っている書類です。原本を提出します。法務局に申請して入手してください。

建物・土地の不動産売買契約書（工事請負契約書）の写し

マンションを購入した方は建物の不動産売買契約書、分譲住宅を土地付きで購入した方は建物・土地の不動産売買契約書を用意してください。土地の購入がなく住宅を建築した方は工事請負契約書が必要で、土地を購入して新築の住宅を建てた方は工事請負契約書と土地の不動産売買契約書の両方が必要です。購入者と不動産会社の間で契約を交わした書類で、いずれの書類もコピーでOK。

源泉徴収票

住宅ローン控除を受ける年（申請日の前年）の源泉徴収票を用意します。年末か年明けに勤めている会社が発行します。源泉徴収票は原本が必要。

住宅ローン残高証明書

住宅ローン残高証明書は金融機関から発行され、年末の住宅ローン残高が記載されています。10月から12月の間に送られてくることが多いです。原本を提出します。

耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写し（該当物件のみ）

耐震基準適合証明書と住宅性能評価書は、購入した中古物件が一定の耐震基準を満たしていることを証明します。耐震基準を満たしている中古物件は、住宅ローンの上限額が優遇されます。契約した不動産会社から入手し、コピーを提出。

認定長期優良住宅・認定低炭素住宅などの認定通知書の写し（該当物件のみ）

認定長期優良住宅
認定低炭素住宅
特定エネルギー消費性能向上住宅
エネルギー消費性能向上住宅

以上4種類の二酸化炭素排出量が少ない住宅の認定通知書を提出すると、住宅性能に応じて住宅ローン控除上限額の優遇が受けられます。契約した建築会社から入手し、コピーを提出します。

住宅ローン控除の必要書類は種類が多いので、早めに準備しましょう。住宅ローン控除申請は、住宅を購入した翌年の1月からできます。3月15日までに申告を行うのが一般的です。

住宅ローン控除の還付時期

こちらのパートでは、住宅ローン控除の還付時期がいつなのかについて解説します。

住宅ローン控除の還付時期は以下の通りです。

住宅ローン控除の還付時期
e-Taxで電子申告した場合・申告から3週間程度
税務署に書類で申告した場合・1カ月から1カ月半程度
サラリーマンの2年目以降は、12月または1月の給与に反映

住宅ローン控除で所得税の還付を受けるための申告方法は大きく2種類あります。

税務署に直接書類で申告する方法
e-Taxで電子申告する方法

書類で申告するよりも、e-Taxで申告する方が還付金を早く受け取れます。
サラリーマンの方なら初年度に確定申告をしておけば、翌年からは年末調整で住宅ローン控除が受けられます。住宅ローンでマイホームを購入した方は、必ず翌年に住宅ローン控除の手続きを行ってください。

こちらのテーマでは「住宅ローン控除を受けるための条件と還付時期」について深掘り解説してきました。

「住宅ローン控除を受けられる物件についてもっと知りたい」

このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？

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住宅ローン控除額シミュレーション

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

住宅ローン控除が思ったより少ない理由
住宅ローン控除がいくらなのかをシミュレーション

このテーマを読むメリット

住宅ローン控除が思ったよりも少ない理由がわかる
住宅ローン控除がいくらなのかを事例をもとにシミュレーションします

こちらのテーマでは、住宅ローン控除が実際どのくらい受けられるのかを解説します。

住宅ローン控除が思ったより少ない理由

こちらのパートでは、住宅ローン控除の還付金が思ったよりも少ないと感じることについて解説します。

住宅ローン控除の還付金を期待して「4月に納税通知書が届く固定資産税の支払いに当てようと考えていたのに、思ったよりも少なくてがっかりした」という方は少なくありません。それではなぜ住宅ローン控除の還付金は期待よりも少ないことがあるのでしょうか。
その理由は2つあります。

住宅ローン控除には上限がある
源泉徴収されている所得税以上の還付金はない

住宅ローン控除の還付金が思ったよりも少ない理由を詳しく解説します。

住宅ローン控除には限度額がある
住宅ローン控除は年末のローン残高の0.7％が戻ってくるという制度です。例えばローン残高が4,500万円あった場合、0.7％だと31万5,000円が最大で控除されるはず。しかし、住宅ローン控除に適用されるローン残高の上限額が、物件の省エネ性能によって設定されているのです。

物件タイプ別住宅ローン控除限度額

物件タイプ	住宅ローン残高上限	1年間の控除額
新築・認定住宅	5,000万円（4500万円）	35万円（31.5万円）
新築・ZEH水準省エネ住宅	4500万円（3,500万円）	31.5万円（24.5万円）
新築・省エネ基準適合	4,000万円（3,000万円）	28万円（21万円）
新築・その他一般住宅	3000万円（0円）	21万円（0円）
中古・認定住宅	3,000万円	21万円
中古・その他一般住宅	2,000万円	14万円

（令和4年度国土交通省税制改正概要を参考に作成・2024年から制度変更でカッコ内の金額に減額されます）

購入した物件タイプが新築の省エネ基準適合住宅なら、住宅ローン残高の上限額は4000万円なので住宅ローン控除額は28万円が上限です。このように住宅ローン控除には住宅の省エネ性能に合わせてローン残高の上限が設けられています。
その結果ローン残高のわりに住宅ローン控除が受けられない場合があるのです。

源泉徴収されている所得税以上の還付金はない

住宅ローン控除の金額が28万円のはずなのに、住宅ローンの還付金が28万円よりも少ない場合があります。それは、源泉徴収で納めた所得税が28万円に達していないからです。

仮に所得税が21万円なら、住宅ローン控除の還付金は21万円以上にはなりません。

しかし、所得税で控除しきれない部分（この場合だと28万円から還付金21万円を引いた7万円）は、翌年の住民税から控除される仕組みになっています。住民税から控除する場合は、納めている住民税の1/2か9万7,500円のどちらか低い方が上限。

例えば、住民税を31万円納めているならその1/2は15万5,000円なので、上限は9万7,500円が適用され、所得税で控除しきれない金額の７万円が翌年の住民税から減額されるのです。

このように住宅ローン控除にはローン残高の上限額があるのと、納めた所得税以上に還付金がないので、予想した金額よりも少なくなってしまうのです。

住宅ローン控除額がいくらなのかをシミュレーション

こちらのパートでは、実際に住宅ローンがいくらになるのかシミュレーションします。

事例①

借入額：3,000万円
入居年：令和5年
住宅の種類：新築ZEH水準省エネ住宅
借入条件：金利1.722（固定）・返済期間35年
年収：550万円

経過年	住宅ローン控除額
1年目	17万4,000円
2年目	17万4,000円
3年目	17万4,000円
4年目	17万4,000円
5年目	17万4,000円
6年目	17万4,000円
7年目	17万4,000円
8年目	17万2,000円
9年目	16万7,000円
10年目	16万2,000円
11年目	15万7,000円
12年目	15万1,000円
13年目	14万6,000円

（価格.com住宅ローン控除シミュレーションで計算）

年収550万円の方が3,000万円、返済期間35年の住宅ローンを組んで新築のZEH水準省エネ住宅を購入した場合の住宅ローン控除額は、1年目から7年目までは17万4,000円控除されます。控除は最大13年間続き、住宅ローン控除はトータルで217万3,000円受けられます。

事例②

借入額：4,500万円
入居年：令和5年
住宅：新築省エネ基準適合住宅
借入条件：金利1.722（固定）・返済期間25年
年収：650万円

経過年	住宅ローン控除額
1年目	22万円
2年目	22万円
3年目	22万円
4年目	22万円
5年目	22万円
6年目	22万円
7年目	22万円
8年目	22万円
9年目	21万6,000円
10年目	20万4,000円
11年目	19万2,000円
12年目	18万円
13年目	16万8,000円