こんにちは~わびさんです

不動産投資で、どんどん規模を拡大したいサラリーマン大家です「金融機関から融資を引きやすくするには具体的にどんな数字を重視すべきですか?」このような疑問が出てきました。
今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
【保存版】不動産投資で銀行、金融機関から信頼されるために重要な指標を理解する
こちらのテーマでは、不動産投資で銀行、金融機関から信頼されるために重要な指標を解説していきます。不動産投資で規模を拡大したい方には必須の概念なので、ちょっと難しいですが、しっかり理解してください。
不動産投資で銀行、金融機関から信頼されるために重要な指標:返済能力
こちらのパートでは、返済能力について解説をしていきます。まずはこの指標が最も大切だと心得てください。
返済能力3つの指標
- キャッシュフロー額
- 債務償還年数
- インタレスト・カバレッジ・レシオ(ICR)
キャッシュフロー額
キャッシュフロー額=営業利益+減価償却費
営業利益=家賃-経費(※ローン金利返済含むが、ローン元本返済は含まない)
※ここでいうキャッシュフロー額は税引き前CFのことではなく、金融機関目線のキャッシュフローとして区別する点に要注意!
債務償還年数
債務償還年数=ローン残債/キャッシュフロー額
「何年で借金を返せるか?」という視点
インタレスト・カバレッジ・レシオ(ICR)
インタレスト・カバレッジ・レシオ(ICR)=キャッシュフロー額/ローン金利返済
※通常分子は営業利益だが…現実的にはキャッシュフロー額を分子にすべし
重要なことは、金融機関が最も重視するのは投資家の返済能力だ、ということです。その時に重視されるのが上記3つの指標ですが、結局はキャッシュフロー額の最大化と負債(ローン返済額)の最小化が最重要課題ということになります。小さな物件価格規模で多くのキャッシュフローを出すことが正義、ということです。
返済能力以外に重要視される「安定性」「成長性」の2つの指標については次のテーマで解説をしていきます。金融機関との関係性を作るために、合わせてよく理解するようにしてください。
不動産投資で銀行、金融機関から信頼されるために重要な指標:安定性と成長性
こちらのパートでは、安定性と成長性について解説をします。返済能力に次いで重要な概念になるのでこちらもしっかり理解するようにしてください。
安定性、成長性の2指標
- 【安定性】自己資本額
- 【成長性】自己資本比率
【安定性】自己資本額
自己資本額=純資産
WABI sim proでいうとトータルの収支と理解してOK
※実際には保有している現金、金融資産なども含まれる
【成長性】自己資本比率
自己資本比率=自己資本額/総資産
総資産=純資産(自己資本額)+負債(ローン残債)
安定性、成長性で金融機関から評価を受けるために重要なことは、バランスシート(貸借対照表)の視点です。ローン残債の最小化と、純資産の最大化が最重要課題なので、結局は小さな物件価格規模で多くのキャッシュフローを出すことがこちらでも重要となります。
これを読んだあなたがすべきことはこれらの「返済能力」「安定性」「成長性」を意識して、自分自身の不動産投資の中長期計画を作成することです。「一人で進めるのは不安…」という方は僕の無料相談をご利用ください。
ここまでいかがだったでしょうか?これから不動産投資を始めるサラリーマンに僕がぜひお伝えしたいのは「まずはたまごクラスで独学して自分の本気度を貯めそう!」ということです。不動産投資の厳しさも理解しながら独学したいという方は僕が提供する不動産投資オンラインスクールの無料クラスも覗いてみてくださいね。
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それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました!