2023/02/19 (更新日: 2024/01/02)

【知らないと失敗する】住宅ローン限度額の仕組み

「子供が生まれたのをきっかけに、家族みんながのびのび暮らせる広い住宅がほしい、と思うようになりました。理想の住宅が欲しいけど、自分のローン限度額はいくらなのだろう？住宅ローンを借りるときに、注意しなければいけないことはあるのかな？」このような疑問が出てきました。

今回はこのようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

住宅ローン限度額決定の仕組み
住宅ローンを借りるときの注意点

この記事を読むメリット

住宅ローンがいくら借りられるかわかる
住宅ローンの適正な借入額がわかる

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

住宅ローンは借りることよりも、返すことに重きを置いて借入額を決めるべき。

上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深掘りします。

本記事の動画解説

「住宅ローン限度額決定の仕組み」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

住宅ローンの限度額は年収でほぼ決まる
年収別住宅ローン借入限度額のシミュレーション

このテーマを読むメリット

住宅ローン審査の際、金融機関が重視しているポイントがわかる
年収別の住宅ローン限度額がわかる

こちらのテーマでは、あなたの住宅ローンの限度額がいくらなのかを解説します。

住宅ローンの限度額は年収でほぼ決まる

こちらのパートでは、住宅ローンの限度額がどのように決定するのかについて詳しく解説します。

住宅ローンの借入限度額は金融機関の審査で決まります。金融機関が住宅ローンを融資するときに、最も重視するポイントは完済可能かどうかです。
金融機関が返済可能と判断するのに使う指標は以下の5つ

返済負担率
融資率
勤め先・勤続年数
担保価値
他に返済中の借入があるか

一つずつ解説していきます。

1.返済負担率

金融機関が融資可能な住宅ローン限度額を見極めるのに、最も重視するのが返済負担率です。返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合。この場合の年収とは税金や社会保険などが引かれる前の、会社からの総支給額を指します。
返済負担率の計算式は

返済負担率＝年間返済合計÷年収×100％

例えば、年間の返済額が180万円であなたが年収600万円なら、返済負担率は30％です。
また、住宅ローンの審査に適用される返済負担率の目安は民間の金融機関と住宅融資支援機構の「フラット35」で異なります。

銀行住宅ローン限度額の返済負担率目安

年収	返済負担率
300万円以上450万円未満	30％以下
450万円以上600万円未満	35％以下
600万円以上	40％以下

フラット35住宅ローン限度額の返済負担率目安

年収	返済負担率
400万円未満	30％以下
400万円以上	35％以下

（引用元：住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」）

借入限度額の目安となる返済負担率は、個人の条件や金融機関によって異なる場合があります。
「フラット35」は年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下で返済負担率の上限が明確に決まっています。

2.融資率

融資率とは物件の価格に対する借入金の割合です。自己資本（頭金）が多いほど融資率は低くなります。
融資率の計算式は、

融資率＝借入額÷物件の価格×100％

例えば、物件の価格が4000万円で頭金が1,000万円、住宅ローンを3,000万円借りた場合の融資率は75％です。融資率が低いほど借入金額が抑えられ、住宅ローンの審査がより通りやすくなります。
さらに、金融機関によっては融資率が低ければ、金利の優遇を受けられるところもあるのです。「フラット35」は融資率が90％を超えると、それ以下の場合よりも金利が上がる仕組みになっています。
頭金をどれくらい用意できるかも、住宅ローンの限度額決定に影響を与えるでしょう。

3.勤め先・勤続年数

サラリーマンが住宅ローンの審査を受ける場合、勤め先や勤続年数なども考慮されます。
より安定した企業に勤めていたり、勤続年数が3年以上で信頼性があると判断されたりすると有利にはたらくでしょう。
上場企業の正社員や公務員などは金利が優遇される場合もあります。

4.担保価値

住宅ローンの審査では、購入する物件の価値も関係します。住宅ローンを契約するときに、金融機関は購入する物件を担保にすることが多いからです。
万が一途中で住宅ローンの返済ができなくなったとしても、金融機関は担保によって損失を免れられます。担保となる物件の価値によって、住宅ローンの借入限度額が変わる場合もあるでしょう。

5.他に返済中の借入があるか

住宅ローンを借りる際に、他に借入があるかどうかも借入限度額の決定に影響します。住宅ローン契約時に自動車ローンなどが残っていると、借入限度額を低く見積もられてしまうのです。
もし、住宅ローンを借入するときに他の借入金がある場合は、先に他のローンを返済をしてから審査に臨んだ方が、借入限度額の上限が高くなるでしょう。住宅購入用の頭金を先に他のローンの返済に回してから、住宅ローンを組む方法もありかもしれません。

以上5つの指標で住宅ローンの限度額が決定します。

住宅ローンの限度額を知るということは、住宅購入の最初の段階です。
住宅購入にいくら用意できるかを知ってから、物件を探し始めた方が効率的といえます。

年収別住宅ローン借入限度額のシミュレーション

こちらのパートでは、年収別住宅ローン限度額のシミュレーションを行います。

年収別の住宅ローンの限度額に適用される返済負担率には金融機関によってバラツキがあります。
今回の年収別限度額シミュレーションは返済期間35年、固定金利で年1.34％の場合の年収別借入限度額をシミュレーションしてみます。

年収別住宅ローン借入限度額シミュレーション

年収	借入限度額	返済負担率
300万円	2,513万円	30％
400万円	3,351万円	30％
500万円	4,993万円	35％
600万円	5,864万円	35％
700万円	7,708万円	40％

以上が、年収別の住宅ローン借入限度額シミュレーションです。
このシミュレーションはあくまで目安ですが、住宅購入を検討するとき、いくらまでの物件が購入可能かが分かりますので参考にしてください。
ただ、上記はあくまで借りることのできる最高限度額で、無理なく返済できる借入額とは異なります。
実際に住宅ローンの借入を検討する場合は、返済負担率を20〜25％に抑えて計算するのが一般的です。

こちらのテーマでは「住宅ローン限度額決定の仕組み」について深掘り解説してきました。

「自分にあった住宅ローンの借入額についてもっと知りたい…」

このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？

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「住宅ローンを借りるときの注意点」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

住宅ローンの無理のない返済金額
住宅ローンで知っておくべき金利タイプと返済方式

このテーマを読むメリット

住宅ローンを無理なく返済できる金額の目安がわかる
住宅ローンを契約する前に押さえておきたい金利と返済方式について学べる

こちらのテーマでは、住宅ローンを借りるときの注意点を解説します。

住宅ローンの無理のない返済金額

こちらのパートでは、実際に無理のない返済が可能な住宅ローンを検討するための、適切な借入額の目安について解説します。

住宅ローン借入限度額は、おおむね年収の30〜35％ですが、実際に限度額いっぱいまで借りてしまうとその後の返済はかなり苦しくなります。

それでは実際に年収に対する住宅ローンの割合（返済負担率）は、どれくらいが適正なのでしょうか。
以下の表は物件種別ごとの返済負担率の平均値です。

物件種類別住宅ローンの平均返済負担率

物件種別	平均返済負担率
新築土地付き注文住宅	18.1%
新築分譲戸建住宅	19.8%
新築分譲マンション	18.1%
中古戸建住宅	16.8%
中古マンション	14.2%

（国土交通省「令和3年度住宅市場調査」を参照）

住宅ローンの返済負担率は、どの物件の種類でも平均で20％以下に抑えられています。

ただ、借入額を低く抑えてしまうと、住宅の選択の幅が狭まってしまい多くを妥協しなければなりません。
そこで、「月々いくらまでなら長期にわたり住宅ローンを返済し続けられるのか」返済負担率別の毎月の返済額をみて検討しましょう。

返済負担率別毎月の返済額

年収	返済負担率25％	返済負担率30％	返済負担率35％	返済負担率40％
400万円	8万3,300円	10万円	11万6,700円	13万3,300円
500万円	10万4,200円	12万5,000円	14万5,800円	16万6700円
600万円	12万5,000円	15万円	17万5,000円	20万円
700万円	14万5,800円	17万5,000円	20万4200円	23万3,300円

返済負担率が30％を超えると毎月の返済額は10万円を超えます。返済負担率が同じなら、年収が低い世帯ほど生活に余裕がなくなってしまいます。
住宅ローンの借入額は、住宅購入後に幸せな生活を送るため、返済負担率を25％以下に抑えるのが理想的。
月々いくらまでなら返済可能かを計算し、住宅購入後の生活を圧迫しない住宅ローンの借入額を決定するのがよいでしょう。

知っておくべき金利タイプと返済方式

こちらのパートでは住宅ローンを上手に借りるために知っておきたい、金利タイプと返済方式について解説します。

住宅ローンは金融機関が販売する金融商品で、それぞれ特徴があります。金利タイプや返済方式によってトータルの返済額が大きく変わったり、返済方法をライフプランに沿って設計したりできるので特徴をつかんでください。
最適な住宅ローンを選ぶことは、住宅購入の重要事項です。

住宅ローン、３つの金利タイプ

固定金利
変動金利
固定金利選択型

です。

1.固定金利

固定金利は住宅ローンを契約するときに決めた金利が、返済が終わるまで変わらないタイプです。返済額が金利の変動によって左右されず安心。長期にわたり返済額の見通しがつきやすいのが、この金利タイプのメリットといえるでしょう。
しかし、固定金利は変動金利に比べるとリスクが小さいため、設定される金利は高いことが多いです。
固定金利はリスクをあまりとりたくない方に向いている住宅ローンです。ちなみに、「フラット35」は全て固定金利です。

2.変動金利

変動金利は半年に1度、ローン金利が見直されます。一般的に住宅ローンを借りるとき、変動金利はリスクがある分固定金利よりも低い金利で設定されています。さらに、これまでの過去30年は、変動金利の利率は変化が小さい状態で推移してきました。
しかし、変動金利は今後上昇する可能性があり、これまでより注意が必要かもしれません。ただし、変動金利でローンを組んだとしてもその後に大きく金利の上昇が見込まれる場合は、固定金利の住宅ローンに借り換えることもできるので、金利を上手にコントロールすることも可能です。

3.固定金利選択型

住宅ローンを契約するときに固定金利で契約し、3年後、5年後、10年後などの期間を区切って期間満了時に固定金利を継続するか変動金利に変更するか選べる金利です。このタイプのローンは固定金利の期間を短く設定するほど金利を低く抑えられます。
また、固定金利期間中は変動金利に変更できません。固定金利期間満了時に固定金利継続の手続きをしなかった場合は、自動的に変動金利に移行するので注意が必要です。

金利タイプの選び方は、長期に渡る住宅ローンの返済でとても重要です。それぞれの金利タイプのメリットとデメリットを考慮しつつ、慎重に選びましょう。

元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンの返済方式は大きく２種類あります。