2023/05/21 (更新日: 2024/01/02)

【マイホームは不動産投資】住宅資産の活用と住宅ローンの影響も解説！

マイホームも賢く

人生で一番大きな買い物と言えば、マイホームです。そんなマイホームが欲しい・・・しかし「将来的な老後の資金計画まで含めて考えると、どういう考え方でマイホーム購入を検討すべきかがよく分からない。」このような疑問が出てきました。

今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

マイホーム購入は「不動産投資」そのもの。その理由とは？
マイホーム購入前に知るべき「不動産投資」という選択肢

この記事を読むメリット

不動産投資の仕組みを知る事が出来る
マイホーム購入成功への近道を知る事が出来る
不動産投資と住宅ローンの審査を両立させる方法理解できる

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

マイホーム購入を成功させるには、少しの不動産投資がおすすめ！

上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。

本記事の動画解説

マイホーム購入は「不動産投資」そのもの。その理由とは？

「マイホームって不動産投資なの？？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

不動産投資のリターンは、インカムゲインとキャピタルゲイン
マイホーム購入でキャピタルゲインが期待できる
活用次第ではインカムゲインも期待出来る

このテーマを読むメリット

不動産投資のリターンについて知る事が出来る
マイホーム購入が「不動産投資」になる理由が分かる

こちらのテーマでは、何故マイホーム購入が「不動産投資」そのものなのか、詳しく解説していきます。マイホームを買う際には、老後までを見据えた人生設計を意識する方が多いように、不動産を購入する際には長期的な視点が必要です。

つまり不動産を買う際には長期間にわたって、その不動産を買うメリットがあるかどうかという点について、無意識に考えている方も多いでしょう。この考えこそが不動産投資の基本とも言えるので、マイホーム購入は不動産投資そのものと言えます。

その理由について、説明していきます。

不動産投資のリターンは、インカムゲインとキャピタルゲイン

こちらのパートでは、「不動産投資のリターンは、インカムゲインとキャピタルゲイン」について説明していきます。インカムゲインやキャピタルゲインと聞いても、「始めて聞くし、何の事だかさっぱり分からん！」という方も多いでしょう。

インカムゲインやキャピタルゲインは投資を行った際のリターンを、どのように得るかを表した言葉です。

インカムゲイン=資産を保有している事で得られる利益
キャピタルゲイン=資産を売却する事で得られる利益

不動産投資に置き換えて考えると、インカムゲインは不動産を他人に賃貸するなどして貰える賃料で、キャピタルゲインは不動産を売却して得られる利益という事になります。つまり不動産投資は不動産を購入し、賃料収入や売却益を狙っていく投資と言えるでしょう。

マイホーム購入でキャピタルゲインが期待できる

こちらのパートでは、「マイホーム購入でキャピタルゲインが期待できる」について説明していきます。マイホームは自分が住むための不動産ですから、リターンを得るための不動産投資とは別物と考える方も多いでしょう。

確かにマイホームを購入しても賃料収入が発生する訳ではないので、インカムゲインは得られませんがキャピタルゲインを得る事は出来ます。購入したマイホームが値上がりをする事で、利益を得られるので、まさに不動産投資と言えるでしょう。

「自宅を買った後は、値下がりするだけじゃないの？」と考える方も多いかもしれませんが、そうではありません。下記は国土交通省が発表している資料を、当方でまとめたものです。

参照：国土交通省「住宅価格指数」より当方作成

土地や戸建など不動産価格が上昇している事が分かりますが、特にマンション価格が大きく上昇している事が分かるでしょう。このように不動産価格は上昇を続けているので、マイホームと言えども不動産を購入する事でキャピタルゲインが期待出来ます。

活用次第ではインカムゲインも期待出来る

こちらのパートでは「活用次第ではインカムゲインも期待出来る」について、見ていきましょう。マイホーム購入は足元の不動産相場を考えればキャピタルゲインの期待が出来る不動産投資と言えますが、活用次第ではインカムゲインも見込めます。

不動産のインカムゲインとは、賃料収入を言います。賃料収入とは不動産を他人に貸す事で、得られる収入の事を言います。つまりマイホームを出て他人に貸す、もしくはマイホームの一部を貸す事でインカムゲインが期待出来るでしょう。

保有資産	インカムゲインの種類	株式	配当
預金	利息	不動産	賃料収入

マイホームは自分で住むための不動産なので、他人に貸す事はイメージしずらいかもしれませんが、活用次第ではインカムゲインを得る事が出来るのもマイホームの特徴と言えるでしょう。

こちらのテーマでは「マイホーム購入は「不動産投資」そのもの。その理由とは？」について深掘り解説してきました。

「マイホームが不動産投資ってどういうこと？」

このように思う方も多いと思います。そんな時はわびさんに無料相談してみてはいかがでしょうか？

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マイホーム購入前に知るべき「不動産投資」という選択肢

「マイホームと不動産投資の順番ってどう考えればいいの？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

不動産投資を知る事が、マイホーム購入成功への近道
不動産投資をすると住宅ローンが組めない？影響を解説

このテーマを読むメリット

不動産投資とマイホーム購入成功を両立させる方法が分かる
不動産投資と住宅ローンの審査の仕組みが分かる

こちらのテーマでは、マイホーム購入前に知っておくべき不動産投資について、深堀していきます。
「不動産投資とマイホームは全然別物じゃないの？」と思う方も多いかもしれませんが、不動産投資を行う事で、マイホーム成功へと繋がります。

不動産投資を知る事が、マイホーム購入成功への近道

マイホームは人生で一番の大きな買い物ですが、不動産の知識の無い方も多く物件選びに苦労している方も多いでしょう。せっかくのマイホーム購入に失敗しないためにも、不動産に関する知識の習得はとても大切になりますが、簡単に習得出来る訳ではありません。

しかし不動産投資を行う事で、不動産に関する正しい知識や相場観を培う事が出来ます。先ほども説明したように不動産投資とはインカムゲインとキャピタルゲインを得る事ですが、そのためにはたくさんの事を知っておく必要があります。

不動産の相場（近くの物件と比べて高いか、安いか）
公示価格など、不動産価格の基準
不動産を貸した場合、どれくらい家賃が貰えるか
不動産投資を行った場合の、利回り
銀行から借入した場合の金利等

上記はほんの一部ですが、大切なのは不動産の適切な価格を知る事です。近隣の同じような物件と比べて高いか安いか、価格が相場よりも離れているのであればその理由など、物件毎の適性を理解したうえで検討していく必要があるでしょう。

これは不動産投資だけでなくマイホーム購入にも、必要な知識です。つまりマイホーム購入の前に不動産投資を行う事で、マイホーム購入成功への近道となるでしょう。

不動産投資をすると住宅ローンが組めない？影響を解説

こちらのパートでは不動産投資を行う事による住宅ローンへの影響について、見ていきましょう。マイホーム購入の前に不動投資をすることでマイホーム成功の近道になると先ほども説明しましたが、不動産投資を行うと住宅ローンが組めないと気になる方も多いでしょう。

結論から言うと、「少しの不動産投資であれば、住宅ローンへの影響は無い」です。住宅ローンの審査基準は金融機関によって様々ですが、大きな指標の一つとして「返済比率」があります。返済比率は下記の計算式で算出します。

返済比率＝年間返済額÷年収×100

上記の計算で算出した返済比率が30~40%以内であれば、住宅ローンの審査は通りやすいと言われています。では不動産投資を行っている方の場合の返済比率の計算は、どのようになるでしょうか？

返済比率＝（年間返済額－家賃収入＋不動産投資の返済）÷年収×100

このように不動産投資の収入と返済も加えて、返済比率を計算します。そのため不動産投資の規模が大きくなるにつれて、返済比率が悪くなってしまいがちなので住宅ローンは通りにくくなる可能性があると言えるでしょう。

また仮に返済比率がクリアしていたとしても、不動産投資の規模が大きいと負債（借入している金額）も多いので、審査する金融機関からするとあまり印象は良くないでしょう。このようにマイホーム購入前に行う不動産投資は、多くても2~3棟程度までにしておくことがオススメです。

こちらのテーマでは「マイホーム購入前に知るべき「不動産投資」という選択肢」について深掘り解説してきました。