【2025完全保存版】大阪市24区の不動産投資ガイド｜地価・家賃・利回りを徹底比較

こんにちは～わびさんです

今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。

大阪市で一棟アパートの不動産投資を考えている方へ。これまで６つの区に分けて地価傾向や家賃傾向をもとに投資戦略を徹底解説してきましたが、今回そのまとめをしたいと思います！大阪市の状況を俯瞰できるこのまとめ記事を書くために今回の調査を進めてきたと言っても過言ではありません。大阪市で不動産投資を検討するなら初心者から経験者まで役立つ情報が詰まっています！大阪の不動産市場の最新動向を知り、賢い投資判断をサポートしますので是非最後までご覧ください！

【不動産投資×大阪市】地価傾向のまとめ

最初のテーマでは不動産投資として一棟アパートを検討する目線で大阪市全体の地価傾向を見ていきます。これまでの６つの区の調査結果から察するに地価傾向では区ごとに大きな差がありそうですね。詳しく見ていきましょう！

【不動産投資×大阪市】ここ15年間の地価グラフまとめ

不動産仲介業も副業でやっている僕だからこそ調べることができる不動産の成約価格情報をグラフにしています。

全体的なトレンド

地価は全体的に右肩上がりで推移しており、特に2016年以降に上昇傾向が加速
2020年前後に一時調整（コロナ影響と見られる）がありますが、2021年以降は反発して再上昇
地域によって伸び率にかなり差がある点が特徴

上昇率が目立つ区

浪速区・中央区・天王寺区・北区などが、他区を引き離して高騰中
浪速区は2010年比で約5倍近くの上昇。南海なんば・日本橋南エリアの再開発・インバウンド需要の影響が顕著
中央区は一貫した上昇で、心斎橋・本町・難波エリアの商業集積が強み
北区は大阪駅周辺の再開発が支えに
天王寺区もあべの再開発・文教需要で安定上昇

中堅層の安定成長

西区・福島区・都島区・阿倍野区・城東区・港区などは、価格は中位帯（100〜230万円）だが、着実な成長を見せている堅実系エリア。
居住・交通・生活利便性のバランスにより、ファミリー層中心に安定的な需要。

地価が抑えられているが安定している区

此花区・住之江区・西成区・平野区・生野区・大正区などは地価水準は80万円未満のゾーンで推移。近年は若干の上昇も見られるが、値動きは小さく利回り重視エリアといえそうですね。大阪市内でも独特の文化や地域性を持つ区が多く、再開発や商業圏との距離感で差が出ています

ただ、ちょっと見づらいのでサラリーマンが一棟アパートを狙うには厳しいエリアを削除して再プロットしてみます

うーん、あんまり代わり映えしないですね…

まとめ

このグラフは「都心集中型の地価急上昇」と「外縁部の横ばい・安定型」とに明確に分かれており、資戦略としても

と分けて考えるべき構造になっています

【不動産投資×大阪市】最新の地価まとめ

高価格帯（坪単価200万円以上）

浪速区（366万円）
なんば南エリアの再開発が進み、タワーマンション・ホテル需要が急増。インバウンド復活も追い風となり、地価上昇の急先鋒

天王寺区（297万円）
あべの再開発エリアとして文教・商業・交通のバランスが良好。堅実で幅広い層に人気のため、地価は高止まり

中央区（294万円）
ミナミの心臓部。心斎橋・道頓堀・難波が集まり、商業・観光・オフィスのトリプル需要が価格を押し上げ

北区（288万円）
梅田・大阪駅周辺を中心に、大阪随一のビジネス街＋商業中心地として安定した高地価を維持

福島区（233万円）
再開発が進む「梅田近接」立地として人気上昇。文教エリアと住宅地が共存する安定成長型

中価格帯（坪単価100〜224万円）

西区（224万円）
堀江・京町堀などおしゃれな住宅地としてブランド化。都心アクセスと住環境の両立エリアとして注目

都島区（166万円）
交通利便性と住宅街の落ち着きが評価される。利便性とコスパのバランス型

阿倍野区（149万円）
文教エリアとしての人気と再開発の進行により、今後の伸びしろを期待されているエリア

城東区・淀川区・港区・住吉区・旭区（102〜114万円）
交通利便性・買い物環境に優れた「堅実な住宅街」ゾーン。自住・ファミリー需要が中心

低価格帯（坪単価〜99万円）

東住吉区・鶴見区・東成区・東淀川区（95〜100万円）
やや都心から離れるが、住宅需要の底堅いローカルエリア。再開発余地は少ないが安定感あり

西淀川区・西成区・此花区・住之江区・平野区・生野区・大正区（75〜89万円）
地価は安価で、高利回りを狙いやすい収益型エリア

此花区・大正区などは地域性が個性的で、選定次第では面白い投資が可能っぽいです。特に此花区はユニバーサルシティ周辺など観光資源を抱えつつ、住宅エリアとの二面性を持つポテンシャル地帯とも言えますね。ただ、最近は特に民泊供給が過多という噂もちらほら聞くようになってきました。

総評

今回のグラフは、「都心プレミアムゾーン」と「住宅地・利回りエリア」との地価差が非常に大きくなっている現状を示していますよね。最近は再開発の有無やインバウンド需要の影響で、単なる都心部 vs 郊外の構図ではなく、此花区や西成区のように個別のストーリーを持った地価上昇が目立ちます。

【不動産投資×大阪市】家賃傾向まとめ

こちらのテーマでは不動産投資として一棟アパートを検討する目線で大阪市全体の家賃傾向を見ていきます。

【不動産投資×大阪市】家賃傾向（15~35㎡）

まずはワンルームなどの単身者向けとして15~35平米の家賃の傾向を整理しています。

全体の傾向

家賃相場は全体的に大きな上昇は見られず、横ばい〜微減傾向
一部を除いて多くの区が㎡あたり家賃2,000〜2,500円前後に集約していて、地価上昇ほど家賃上昇は発生していないですね
これは、ワンルーム市場で需給の均衡が取れているか、家賃上限に近いことを示唆していると感じます

家賃が高水準なエリア（上位層）

北区・中央区・西区・天王寺区あたりが一貫して㎡単価2,700〜3,200円台とトップ層です

➡ これらの区は築浅や駅近の高単価物件が多く、安定運用向きと言えなくもないけどキャッシュフローは非常に小さいエリアです

中位層（㎡単価2,200〜2,600円）

福島区・浪速区・阿倍野区・港区・都島区などですね。
浪速区は近年上昇傾向が見えますが、築年・エリアで家賃差が大きいとも言えます
港区・都島区はファミリーエリアだが、単身用の利便性もありますね

➡ このゾーンはバランス型投資エリアといえ、エリア選定次第では良利回りも狙える。

下位層（㎡単価2,000円以下）

西成区・生野区・平野区・住之江区・此花区・大正区など
特徴としては「地価も家賃も安く、利回りは出しやすい」という収益力があるエリアです
ただし、物件管理・賃借人属性・空室リスクへの配慮は必要なエリアでもありますね

➡ 利回りを重視するインカム型投資家にとっては、ポテンシャルのあるゾーン。

家賃傾向まとめ

地価が大きく上昇しているエリア（例：浪速区・中央区）でも家賃はそこまで伸びていないことから、利回りの圧縮傾向が見て取れます
一方、地価の安定しているエリアでは、家賃が意外に堅調な区もあり、実質利回りの観点では安定した投資と言えます
単身用物件の収益性を評価するうえで、「地価と家賃の乖離」を注視することが重要でしょう。これは後半でも確認します。

2024年の家賃相場を切り取って表示すると、こうなります

総評

家賃水準の分布を見ると、「北・中央・西・天王寺」vs「南部・湾岸部・郊外」という構図がはっきり
上位エリアは交通・商業・ブランド力の三拍子が揃っており、高値安定型で空室リスクは低いが利回りは圧縮気味
下位エリアは、家賃水準は控えめだが購入単価も安く、利回り狙いのインカム投資家向き

【不動産投資×大阪市】家賃傾向（35~80㎡）

次にファミリー向けを含む35~80㎡の家賃の傾向を整理しています

上のグラフは、2024年時点の大阪市における35〜80㎡帯の賃貸物件（ファミリー・DINKS向け）の㎡あたり家賃推移を示しています。先ほどの15〜35㎡帯（単身向け）と比較しながら、エリアごとの傾向を以下のように整理できます。

高家賃ゾーン（㎡単価 2,400円以上）

北区（最高水準、2,600円台前後で推移）
・大阪駅〜梅田を中心とするオフィス・商業エリアに近接するファミリー向けマンション需要が根強く、家賃水準は全市で最も高い。 ・築浅タワマン需要が単価を押し上げており、都心高級住宅地の代表格。

西区（2,400円前後で安定）
・堀江・靱本町など人気の住宅ゾーンを抱え、大型帯でも高水準をキープ。 ・DINKS〜ファミリー層からの人気が定着しており、賃料水準は15〜35㎡帯と大きく変わらないのが特徴。

中上位ゾーン（㎡単価 2,200〜2,399円）

中央区・福島区・天王寺区
・すべて市内中心〜準中心地の利便性を持ち、再開発や生活利便施設が整っているため家賃は高水準。 ・中央区は単身向けよりやや低めの水準で、コンパクト投資用物件との差が見える。

中位ゾーン（㎡単価 1,800〜2,199円）

浪速区・港区・都島区・淀川区など
・築年数や立地条件によってブレがあるが、全体としては安定的な推移。 ・湾岸や再開発の影響を受けたエリアが多く、今後の新築供給によってはさらに上昇の可能性あり。

中下位ゾーン（㎡単価 1,600〜1,799円）

鶴見区・東成区・生野区・平野区・旭区・西成区など
・比較的地価が安く、家族世帯向けの家賃を抑えた物件が多い。 ・築古団地や低層住宅が多く、家賃相場は安定しているが、エリアによっては今後の上昇余地もあり。

低家賃ゾーン（㎡単価 〜1,599円）

此花区・東淀川区・西淀川区・大正区など
・下町エリアや湾岸の工業系地域を含むため、全体として家賃は控えめ。 ・築年数が古い物件が多く、ファミリー向け賃貸でも㎡単価が抑えられている。

2024年の家賃相場を切り取って表示すると、こうなります

都島区が最下位ってのは、ちょっとデータ数の影響でしょうか。実際にはもう少し高い順位な気がしますね…

【不動産投資×大阪市】小型帯（15~35㎡）と大型帯（35~80㎡）の家賃傾向まとめ

総評

今後は、都心近接で地価は高いが賃料も取れる安定型 vs 地価が安く利回りを取りやすい割安型の二極化がより進行していきそうですね！

【不動産投資×大阪市】全体で稼げるエリアを確認

こちらのテーマでは、大阪市全体で家賃/地価をして稼げるエリアを確認していきます。年間家賃÷地価の推移を表しています。（％で表示していますが、利回りではありませんのでご注意ください！）とにかく高い数字の方が土地値に対して高い家賃をとれるエリアということになります。

【不動産投資×大阪市】全体で稼げるエリア分析（15~35㎡）

まずは小型帯（15~35㎡）です。

これら2つのグラフ（15〜35㎡帯の「m²あたり年間家賃 ÷ 地価（利回り）」の時系列推移と2024年の利回りランキング）をもとに、以下のような考察ができます：

利回り推移グラフ（時系列）からわかること

此花区・生野区・住之江区など、相対的に地価が安く、家賃水準も維持されているエリアは、長年にわたって**高利回り帯（10〜20％台）**を維持
都心部（中央区・北区・天王寺区など）は地価が上昇し続けているため、利回りは5％未満まで圧縮されており、キャピタルゲイン重視エリアへと完全にシフト
全体的に2020年以降は地価上昇が先行し、多くの区で利回りは徐々に低下傾向にある。利回り狙いのエリアはますます限定的になってきています

2024年 利回りランキング（15〜35㎡帯）

トップ3（10％超）

→ いずれも地価が低位安定＆家賃がそこそこ取れる、投資効率の高い「稼げるエリア」。インカム狙いに最適

中堅層（7〜9%）
平野区・鶴見区・港区・東住吉区など
→ 安定的に利回りを確保でき、キャッシュフロー重視の中長期投資向け。

低利回り層（5％以下）
都島区・福島区・北区・中央区・天王寺区・浪速区
→ 賃料は高めだが地価も非常に高いため、利回りは圧縮傾向。出口戦略重視の上級者向けゾーン。

【不動産投資×大阪市】全体で稼げるエリア分析（35~80㎡）

まずは大型帯（35~80㎡）です。

上の「35～80㎡の賃貸物件における利回り」グラフと2024年時点の利回りランキングに基づいて、コメントしてみます

35〜80㎡帯における利回りの全体傾向

大型帯でも10％前後の高利回りを維持する区が複数存在
　此花区（9.3％）を筆頭に、生野区・大正区・住之江区などが上位に位置。地価が比較的安価でありながら、一定のファミリー需要に支えられた賃料水準を維持しており、堅実なインカム運用が可能なエリアといえる。

中位ゾーン（6〜8％）の区が最も多く、分散傾向にある
　東成区・平野区・西成区・港区・旭区などが含まれ、郊外寄りながら生活利便性の高い住宅街として安定感がある。駅近や築浅物件をうまく選定すれば、利回り向上の余地あり。

地価上昇エリアでは利回り圧縮傾向が顕著
　中央区（3.4％）、天王寺区（2.9％）、浪速区（2.6％）などは、都心部で人気のあるエリアながら、地価が高騰しており、賃料とのバランスが取りづらい。キャピタルゲイン重視の中上級者向けと言える。

賃貸運用上の戦略的な示唆

高利回り＋地価安定＝長期インカム型の王道パターン
　此花・生野・大正などの上位区は、派手さはないものの、安定した賃貸需要×低地価による高利回りが魅力。初心者・堅実投資家向きの「手堅い収益確保型」。

バランス狙いなら6〜7％前後の中堅区が有望
　東成・港・旭・西淀川区などは、利回りと物件流通性のバランスが取れており、出口も見据えやすいエリア。投資判断の柔軟性が高い。

都心部（中央・北・福島）はキャピタル型にシフトすべき
　表面利回りでは魅力が薄れており、賃貸運用の収益だけで成り立たせるのは困難。物件の売却益（値上がり）や用途転換（ホテル・民泊等）を含めた複合戦略が必要

補足コメント
小型帯と比べて、大型帯では賃料の単価水準が落ち着きやすく、地価とのギャップが出にくい傾向があるため、地価の影響をより受けやすいように思います。
一方で、物件の立地・築年・間取りなどで家賃のブレ幅が大きく、エリアだけでなく「個別の物件選定力」が問われるカテゴリとも言えそうですね。

【不動産投資×大阪市】全体で稼げるエリア分析まとめ

以下に、15〜35㎡（小型帯）・35〜80㎡（大型帯）の両方の利回り傾向を踏まえた総評をコンパクトにまとめてみました

総評：大阪市全24区の利回り傾向

此花区・生野区・住之江区・大正区は、小型・大型ともに利回りが高く、収益性の高い「インカム重視の優良ゾーン」
　▶ 地価が低水準ながら賃料は底堅く、堅実な長期運用に向く。

中央区・北区・天王寺区・浪速区は、小型・大型ともに利回りが3〜4％台で圧縮傾向
　▶ 地価上昇が先行しており、キャピタル狙い or 高付加価値戦略（再販・用途転換）向き。

平野区・西成区・東成区・港区などは、中位利回り（6〜8％）で安定感あり
　▶ リスクを抑えつつインカムを狙いたい層にはバランスが良く、物件選定次第で高利回りも可能。

大型帯は全体的に小型帯より利回りがやや低め
　▶ 一棟物件やファミリー向け投資では、利回りだけでなく立地・出口戦略とのバランスがカギとなる。

【不動産投資×大阪市】全体の所感

いやー、ようやくこの記事をやりきることができました！感無量です！データ調査時間がかなり掛ったのですが、それでも得るものは大きく、今までは大阪市の南側にしか深い土地勘がなかったのですが、北、東、淀川エリアとその特徴をしっかり理解することができました。結果、見えてきたのはど真ん中エリア（北区や福島区含む）と、その他大勢の区の２極化です。正直、サラリーマン大家目線でいうと、ど真ん中エリアは高すぎて手をだせないので、その他のエリアで資産性と収益性のバランスを取りながら物件選びをしていくというのが現実的でしょう。これまでは狙い目エリアとして西成、生野あたりが頭にありましたが、此花区、港区、東成区などこれから伸びそうな区を発見できました！

最後にすべてのエリアの記事へのリンクです。詳細はぜひこちらでご確認ください

ここまでいかがだったでしょうか？これから不動産投資を始めるサラリーマンに僕がぜひお伝えしたいのは「まずはたまごクラスで独学して自分の本気度を貯めそう！」ということです。不動産投資の厳しさも理解しながら独学したいという方は僕が提供する不動産投資オンラインスクールの無料クラスも覗いてみてくださいね。

【完全無料】たまごクラスの詳細はこちら
※解約はボタン一つで自由に可能です！

「たまごクラスの登録の仕方が分からない！」という場合はこちらをご覧ください

こちらのテーマでは「【2025年版】大阪市で一棟アパートを持つならどの区がいい？徹底解説します！」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合は無料相談を行なっています。
» 【無料】60分無料相談

それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！