海外不動産投資を考えたときに「そもそも海外不動産投資にはどんな税金がかかるのだろうか？日本の税金とどう違うのか？海外不動産投資をするなら税金のことは事前に知っておきたい」このような疑問が出てきました。
今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
本記事の内容
この記事を読むメリット
- 海外不動産投資で物件の購入～売却までにどのような税金が掛かるのか分かる
- 海外不動産投資で税金に関する注意点が分かる
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
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結論
海外不動産投資にかかる税金の基礎は意外と簡単に理解することができるので、ちょっとした注意点を押さえておけば不安はなくなります
上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。
本記事の動画解説
これだけ理解すればOK！海外不動産投資における税金の基本
「海外不動産投資でかかる税金は？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 海外不動産投資でかかる税金
- 短期譲渡所得と長期譲渡所得
このテーマを読むメリット
- 海外不動産投資でかかる税金の基礎がわかる
- 不動産保有期間による税金の違いがわかる
海外不動産投資でかかる税金
海外不動産投資でかかる税金にはどんなものがあるのでしょうか？それぞれの国で税制度が異なるので不動産購入を検討している方は事前に調べておく必要がありますが、海外不動産に関連した税金は現地と日本の両方で発生します。なぜなら日本は全世界所得課税であるため、日本に住んでいる人はどの国で稼いでも日本に税金を納めなければならないのです。
ここでは海外不動産の購入から売却までの流れで課せられる税金を解説していきます。
海外不動産購入時に課せられる税金
海外不動産の取得時には、日本で不動産取得税が課せられることはありませんので、ローンで不動産は取得した際の【印紙税】や国によっては【固定資産税】が課せられることもあります。不動産取得税がなくても、カンボジアのように不動産取得税の代わりに資産譲渡税が課せられる国もあります。
海外不動産を保有しているときに課せられる税金
家賃収入を得ている場合は【所得税】が課せられます。所得税に関しては不動産保有国と日本の両方で課税されますが、租税条約が結ばれている国であれば、外国税額控除により日本で課せられる税金が控除されます。
海外不動産を売却するときに課せられる税金
海外不動産を売却したときには、【譲渡所得税】が発生します。課税対象は譲渡益から不動産取得費用や譲渡費用を差引いた金額が対象となります。
所得税や譲渡所得税は、海外での納税と日本での納税の両方が必要になりますので注意が必要です。二重課税とならないように、確定申告の際に手続きをする必要があります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得
海外不動産を売却した際に得られる譲渡所得に対して譲渡所得税が課せられるというのは前述した通りですが、この譲渡所得税の保有期間で変化する税率について詳しく解説していきます。
短期譲渡所得
不動産の保有期間が5年以下で売却した場合は短期譲所得として譲渡所得の39％が譲渡所得税として課せられます。
長期譲渡所得
不動産の保有期間が5年と1日以上で売却した場合は長期譲所得として譲渡所得の20％が譲渡所得税として課せられます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得では約２倍の税率の差があり、長期譲渡所得の方が節税としてのメリットがあります。ではなぜこのような税率の差があるのでしょうか？それは海外不動産を短期で転売するような投機的な不動産売買をなるべく抑えるために税率を変えています。
キャピタルゲインを狙った投資であればタイミングによっては短期で手放した方が利益が出ることもありますが、長期で保有していることで節税につながりますので、よく考えて売却時期を見極める必要があります。
こちらのテーマでは「これだけ理解すればOK！海外不動産投資における税金の基本」について深掘り解説してきました。
「うーん、すでについていけない…」
このように感じる方も多いと思います。でもそんな時は、本当に一度無料相談を受けていただきたいです。不動産投資の内側がどんな感じかを感じていただけると思います。さらに、不動産投資の前にゼロイチを経験してみたい！という気持ちが強い方もぜひご相談ください。
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海外不動産投資での税金に関する注意点
「海外不動産投資での税金に関する注意点ってなんなんだろう？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 二重課税には注意！
- 税金の申告漏れがあるとどうなる？
このテーマを読むメリット
- 二重課税を防ぐための注意点がわかる
- 申告漏れのリスクが理解できる
二重課税には注意！
海外不動産投資で得た所得には不動産投資先の国と日本の両方で所得税が発生します。しかし、投資先でも日本でも所得税を納めなければならないとなると二重課税となり余計な税金を払うことになってしまいます。
そうならないために外国税額控除制度というものがあります。外国税額控除とは外国で課税された所得税を日本の所得税額から控除するもので、確定申告をすることにより控除を受けることができます。
ただし控除額には限度があり、控除限度額は以下の式から計算することができます。
所得税の控除限度額 ＝ 当該年の所得税額 × 当該年の国外所得総額 ÷ 当該年の所得総額
例えば、当該年の所得総額2,000万円で国外所得総額1,000万円、所得税額1,000万円とした場合、
となるので外国税額控除の限度額は500万円ということになります。
つまりこの場合は、外国で課された所得分を日本の所得税額から500万円まで控除可能ということになります。
税金の申告漏れがあるとどうなる？
もしも、税金の申告漏れがあった場合はどんなペナルティがあるのでしょうか？近年では共通報告基準（CRS）という国内外の税務当局間で自動的に情報が交換されるシステムができ、国境を越えた脱税や租税を予防しています。
この共通報告基準により、海外で不動産を売却してキャピタルゲインを得た場合、所得があったことは筒抜けになっていますので、必ず確定申告をして納税をしましょう。
もし申告漏れがあった場合には以下のペナルティが考えられます。
- 無申告加算税
- 延滞金
- 過少申告加算税
- 重加算税
以上のようなペナルティにより余計な税金を納めなければならなくなるので、事前に専門家などに相談して発生する税金を把握し、確定申告を行いましょう。
こちらのテーマでは「海外不動産投資での税金に関する注意点」について深掘り解説してきました。
「海外不動産投資を一人で進めるのは不安…」
このように感じる方も多いと思います。でもそんな時は、本当に一度無料相談を受けていただきたいです。不動産投資の内側がどんな感じかを感じていただけると思います。さらに、不動産投資の前にゼロイチを経験してみたい！という気持ちが強い方もぜひご相談ください。
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まとめ
この記事では「【そうだったの？】海外不動産投資における税金を徹底解説！」というタイトルを下記のテーマにまとめて解説しました。
- これだけ理解すればOK！海外不動産投資における税金の基本
- 海外不動産投資での税金に関する注意点
という内容でお届けしました。
それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
