不動産投資の収支シミュレーションを無料エクセルで始めよう｜初心者向けテンプレート徹底比較

不動産投資に興味はあるけど、「実際どれくらい利益が出るのか？」「税金やローン返済を含めた手残りはいくら？」といった疑問で足が止まっていませんか？
実は、不動産投資の成功に欠かせないのが“収支シミュレーション”。購入前に無料エクセルやGoogleスプレッドシートを活用して、物件の収益性やリスクを数値で把握することで、ムダな失敗を防げます。

この記事では、初心者が無料ではじめられる不動産投資シミュレーションの方法や、エクセルテンプレートの選び方・活用方法を徹底解説します。
また、将来的に節税や相続対策まで見据えた投資を考えている方に向けて、収支シミュレーションの活用ポイントや注意点も具体的にご紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資の収支シミュレーションは無料エクセルで！始めるべき3つの理由

不動産投資では、購入前のシミュレーションが成功のカギを握ります。
特に無料で使えるエクセルテンプレートを活用すれば、面倒な計算も自動化でき、初心者でも安心して収支管理を始められます。

では、なぜ不動産投資の収支シミュレーションをエクセルで始めるべきなのか？
その理由は、次の3つの重要なポイントに集約されます。

この3点を押さえておけば、物件選びや融資判断にもブレない基準ができ、失敗のリスクをグッと抑えることができます。

表面利回りではわからない！不動産投資の実質収支をシミュレーションで把握

「利回り10％」と聞くと一見魅力的に見えますが、それはあくまで“表面利回り”。
実際の手残りとは、まったく異なる数字になることが珍しくありません。

たとえば、以下のような費用や要素が含まれていないためです：

こういった支出を差し引いた「実質利回り」や「税引後キャッシュフロー」を事前に試算しておくことで、本当に手元にお金が残る投資かどうかが見えてきます。

僕自身、最初の物件ではこの「実質収支」を見逃し、利回りの数字だけで購入判断をしてしまった苦い経験があります。あとで修繕費や管理費、さらに想定より高い税金がかかり、「黒字のはずなのに毎月赤字感覚…」という状況に陥りました。

不動産投資の判断材料として、表面利回りだけでは不十分。
無料エクセルテンプレートを使えば、こうした“見えにくい支出”も含めたリアルな収支を事前に確認できます。購入前に1回シミュレーションしてみるだけでも、失敗リスクは格段に下がりますよ。

ローン返済や空室リスクも無料エクセルで可視化しよう

物件の購入価格や家賃収入だけでなく、不動産投資では「ローン返済」や「空室率」などのリスク要素を事前に見積もることが不可欠です。
特に、借入をして購入する場合、返済額がキャッシュフローを大きく左右します。

たとえば、以下のような状況を想定してみてください。

これらは一見複雑な計算に見えますが、無料エクセルテンプレートを使えば、想定条件を入力するだけで自動的にシミュレーション結果が出力されるようになっています。

僕も実際に使っているWABI SIM Proでは、「金利」「空室率」「家賃下落率」などの変動シナリオを簡単に切り替えて、リスクへの耐性をチェックできます。
これにより、「最悪こうなった場合でも耐えられるのか？」という現実的な判断軸を手に入れることができました。

単に「儲かるかどうか」だけでなく、「損しないために何を想定しておくべきか」をシミュレーションで把握しておくことは、不動産投資における安全運転の第一歩です。

不動産投資の収支管理はGoogleスプレッドシートも使える無料エクセルが便利

これまで説明してきたようなシミュレーションは、「難しそう」と感じる方も多いかもしれません。
でも安心してください。いまは無料で使えるエクセルテンプレートが豊富にあり、誰でも手軽に始めることができます。

さらに便利なのが、Googleスプレッドシート形式で提供されているテンプレートです。インストール不要で、スマホやタブレットでも利用できるため、外出先でも試算可能。
しかもデータはクラウドに保存されるので、いつでも最新の情報にアップデートできます。

僕も最初は紙と電卓でシミュレーションしていましたが、やがて「もうこのテンプレートなしでは無理」と思うようになりました（笑）
数字が自動で可視化されるだけでなく、物件ごとに条件を変えて比較検討もしやすくなります。

不動産投資における数字の管理は、感覚ではなく仕組みで。
無料でここまで使えるツールがある今、使わない手はありません。

無料で使える不動産投資のシミュレーションテンプレート3選｜エクセル・スプレッドシート対応

不動産投資のシミュレーションを始めるにあたって、「どのエクセルテンプレートを使えばいいかわからない…」という声をよくいただきます。
実は、エクセルやGoogleスプレッドシート形式で無料で使える収支シミュレーションツールは数多く存在しており、初心者でも活用しやすいものが増えています。

ここでは、僕自身が実際に使っているテンプレートを含めて、厳選した3つの無料シミュレーションツールをご紹介します。
単なる利回りの確認だけでなく、税引後キャッシュフローや空室リスクなども見える化できる機能が揃ったものばかりです。

特に、僕の無料相談を通じてお渡ししている「WABI SIM Pro（無料版）」は、カスタマイズ性と実用性のバランスに優れた一押しテンプレート。
まずは各ツールの違いを比較して、自分に合ったものを見つけてくださいね。

WABI SIM Pro（無料版）の特徴と使い方【初心者におすすめ】

僕自身が実際に現場で使っているシミュレーションテンプレート、それが「WABI SIM Pro（無料版）」です。
Googleスプレッドシートで提供しており、インストール不要で誰でもすぐに使えるのが最大の強みです。

たとえば、以下のような項目を入力するだけで、自動で収支シミュレーションが可能になります。

シンプルながらも本格的な計算が可能で、「利回りだけじゃない“本当の手残り”が見える」と好評をいただいています。
個人の副業投資家やこれから始めたい初心者の方にもぴったりの設計です。

ただし、現在このテンプレートは一般公開しておらず、無料相談を通じてお渡ししています。
というのも、テンプレートを使う際に「この人にとって、どんな前提条件が妥当か？」をヒアリングしてから渡す方が、間違った試算で誤解を生まないからです。

情報交換をしながら、その方の状況に合った使い方を一緒に確認してからお渡ししていますので、初めての方も安心してお申し込みいただけます。

▶ 【無料でシミュレーション相談してみる】

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他社テンプレートとの違いと無料シミュレーション比較

市販のエクセルテンプレートや、不動産会社・個人ブログで配布されている無料シートも多く存在します。
それぞれ一長一短があるため、自分の投資スタイルに合うかどうかの確認が重要です。

たとえば、「金利が上がったらどうなる？」「空室が続いたら？」といった未来予測を立てやすいのがWABI SIM Proの強みです。
単なる数字の確認ではなく、「判断軸」をもつためのツールとして活用していただけます。

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不動産投資初心者に向いたエクセルテンプレートの選び方

テンプレートの機能が充実していても、初心者にとって使いにくいと本末転倒です。
以下のポイントをおさえておけば、「試算しながら学べる」ツールとして安心して導入できます。

実際、僕自身も最初は電卓とノートで数字を計算していましたが、テンプレートを使うようになって意思決定のスピードと精度が圧倒的に上がりました。
「感覚」ではなく「数字」で判断するために、エクセルやスプレッドシートのテンプレートは、初心者の最強の味方になります。

不動産投資におすすめの無料エクセル｜年収・投資目的別シミュレーションテンプレート

不動産投資の目的は人それぞれ。節税、資産形成、相続対策など、目指すゴールが違えば、必要なシミュレーション項目も変わってきます。
ここでは年収や職業、投資スタイルごとにおすすめの無料エクセル（Googleスプレッドシート）テンプレートをご紹介。
自分の立場や目的にあったテンプレートを選ぶことで、より具体的で実践的な投資判断ができるようになります。

年収1,000万円以上のサラリーマン・士業・医師に最適なテンプレート

高所得層にとっての不動産投資は、単なる資産運用ではなく、税金対策・相続対策も含めた総合戦略として位置づけられます。
そのため、シミュレーションテンプレートにも「税引き後キャッシュフロー」や「減価償却費」など、税務要素を踏まえた項目が必要です。

こういった機能を網羅しているのが、WABI SIM Pro（無料版）です。
現在は無料相談後に面談された方限定でご提供しており、導入方法や使い方も個別にレクチャーしています。

副業型の不動産投資に向いている収支エクセル

平日は本業が忙しく、週末だけ物件を見るような「副業スタイル」の方にとっては、短時間でパッと収支が見えるシンプルなテンプレートが最適です。
特に、表面利回りとローン返済後キャッシュフローだけでもわかる「最低限の指標」を把握することが重要です。

副業スタイルの方は、最初から完璧を求めず、まず“ざっくりと数字に慣れる”ことが成功の第一歩です。
Googleスプレッドシート対応の簡易版テンプレートで試してみましょう。

相続・節税視点で使えるシミュレーション機能とは？

不動産投資を「相続」や「事業承継」の一環として捉える場合、通常の収支シミュレーションとは別の視点が必要になります。
特に以下のような項目を可視化できるテンプレートが有効です。

このレベルのシミュレーションは、無料テンプレート単体では対応が難しい場合もあります。
無料相談を通じて、投資目的に合わせたテンプレートや運用法を個別にご提案していますので、将来の相続や法人化を見据えている方は、ぜひ一度ご相談ください。

不動産投資の収支シミュレーションで起きやすいミスと対策

不動産投資におけるシミュレーションは、「収支が黒字になるかどうか」を試算するだけでは不十分です。
多くの初心者が見落としがちなポイントを押さえることで、より現実に近い試算が可能になります。ここでは、よくある落とし穴とその対策について紹介します。

経費・修繕・空室率を甘く見積もってしまう落とし穴

不動産投資の失敗の大きな原因の一つが、ランニングコストを甘く見積もることです。
たとえば、管理費や修繕費、広告料、火災保険、固定資産税などは、毎月・毎年確実に発生するコストです。

僕も初期のころは、「これくらいなら黒字になるだろう」という感覚的な計算で進めてしまい、結果として思っていたほど収益が出ないという事態に直面しました。
平均の入退去頻度は一律5年に一度で計算していましたが、実際にはワンルーム物件の場合、平均で3.5年に一度のペースで入退去が発生することを知り、空室率や原状回復・広告料などの諸経費をより現実的に見積もるようになりました。
この視点を持つだけで、購入判断の精度が大きく変わります。

借入金利・返済年数の違いが収支に与える影響

ローンを活用する不動産投資において、金利や返済期間の設定はキャッシュフローに大きな影響を与えます。
月々の返済額は、金利が0.5％違うだけでも大きく変わるため、慎重な見積もりが必要です。

僕もかつて「金利1.5％で固定」と「金利2.1％で変動」の提案に迷ったことがありましたが、最終的には金利上昇リスクも踏まえて、想定外の支出が起きても耐えられるプランを選びました。
こういった比較も、無料エクセルで簡単に試算できるからこそ、安心して意思決定ができるのです。

税金計算を加味しないと「黒字倒産リスク」もある

表面上のキャッシュフローがプラスでも、税引後に手残りが少ない、またはマイナスになることがあります。
これがいわゆる「黒字倒産リスク」。特に所得税や住民税の支払いを想定していないと、思わぬ資金ショートを起こしかねません。

実際に、僕が無料相談でサポートしたお客様の中にも、「一棟アパートを個人名義で購入したものの、減価償却の影響で翌年の税金が想定以上に重くなり、資金繰りに苦労した」という方がいました。
その方とは法人化も視野に入れたシミュレーションをExcelで行い、法人化によるコストと節税効果のバランスを検討しながら、次の戦略を立てていきました。

不動産投資は、税金の影響が非常に大きいビジネスです。
最初から完璧に見積もる必要はありませんが、「税金の支払いも含めた収支を見ておく」だけで、資金計画に大きな安心感が生まれます。

まとめ｜無料エクセルでの不動産投資シミュレーションを最初の一歩に

不動産投資の成功には、「なんとなくの感覚」ではなく、数字に基づいた意思決定が欠かせません。
特に初心者のうちは、「利回りが高そうだから」「営業マンに勧められたから」といった曖昧な理由で物件を選んでしまいがちです。

でも、無料のエクセルテンプレートやGoogleスプレッドシートを使って、購入前に一度でも収支シミュレーションをしてみるだけで、投資判断の精度は大きく変わります。

僕自身、最初の物件で手残りが全然出ないという失敗をしたからこそ、「数字で見る力」の大切さを痛感しました。
今では、物件を検討するたびにエクセルを開き、「税引後キャッシュフローまで含めてOKか？」を判断する習慣が身につきました。

この記事で紹介した無料テンプレートをきっかけに、あなたも一歩目を踏み出してみませんか？

不安な方は無料相談で一緒にシミュレーションしてみましょう

「エクセルは苦手…」「数字を見ると混乱する…」という方でも安心してください。
無料の個別相談では、あなたの状況に合わせて、僕自身が一緒にシミュレーションを作成・サポートしています。

WABI SIM Pro（無料版）のテンプレートは、無料相談後にお渡ししています。
単なるテンプレ配布ではなく、あなたの状況に合わせて導入・使い方のポイントまでお伝えすることで、「本当に役立つシミュレーション」になるようサポートしています。

不動産投資において、「買う前にちゃんと数字を見たかどうか」が、後悔するかどうかを分ける大きな要因です。
一人で抱え込まず、まずは気軽にご相談くださいね。

こちらのテーマでは「不動産投資の収支シミュレーションを無料エクセルで始めよう｜初心者向けテンプレート徹底比較」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合は無料相談を行なっています。
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ここまでいかがだったでしょうか？これから不動産投資を始めるサラリーマンに僕がぜひお伝えしたいのは「ここまでできるようになったら、稼げる不動産投資を見抜く力もついています」ということです。不動産投資の厳しさも理解しながら独学したいという方は僕が提供する不動産投資オンラインスクールの無料クラスも覗いてみてくださいね。

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それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！