2022/11/20 (更新日: 2024/01/02)

【カモ葱卒業！】区分マンション投資物件の選び方で大切な２つの視点

こんにちは～わびさんです

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

「サラリーマンが不動産投資を始めるなら区分マンション投資がおすすめと聞きました。物件を紹介してくれる会社に話を聞いてみようと思うのですが、カモにされそうで心配です。自分で物件を選べるようにしたければどうしたらいいでしょうか？」このような悩みが出てきました。

今回はこのような悩みを解決するためのお手伝いをします。

本記事の動画解説

区分マンション投資物件を自分で選ぶなら身に着けるべき２つの視点

こちらのテーマでは、初心者不動産投資家こそ最低限身に着けておくべき「収益性で物件を絞り込む方法」について解説をしていきます。これを理解しないと業者にカモにされてしまいますので必ず理解するようにしましょう

【短期の視点】キャッシュフローを押さえよう

こちらのパートでは、毎月いくらが手元に入ってくるのかという重要な指標であるキャッシュフローについて解説をしていきます。基本的な収入源は家賃というのは分かりやすいですが、頭に入れておくべきマイナス項目を理解しておくことが大切になってきます。

区分マンション投資で理解すべき３つのマイナス項目

空室によるロス
マンション管理費と修繕積立金
ローンの支払い

上記をまとめると、家賃からこれら３項目を引き算すると毎月手元に残るキャッシュフローになるということです。賃貸管理を管理会社に委託するなら、その費用もさらに引き算になってきます。

ここで僕が最も大切だと考えていることは、自分で多くの物件を検討することで各マイナス項目の相場を身に着けておくということです。例えば僕の場合だと大阪の区分マンション所有物件での空室率は5%以下です。その他管理費や修繕積立金はだいたいこの程度というのが分かります

加えてローンの支払いは、金利部分と元本返済の２つに分かれることを知っておきましょう。金利部分は経費ですが、元本返済は返済した分だけ自分の資産が増えて売却時に利益として帰ってきます。この感覚をつかむことが重要だと僕は考えています。

【長期の視点】区分マンション投資は売却時のことを見込んでおこう

こちらのパートでは、区分マンション投資を始める前から出口（売却）のことを考えておくべきという内容を解説していきます。初心者の方はこの視点を忘れやすいので必ず理解するようにしてください。

出口を想定するときに知っておくべきポイント３選

築年数が浅いか古いか
立地の良さ
家賃が相場に対してどうか

上記をまとめると、それぞれ購入前に机上調査で分かる内容だということです。これらを出口に対する判断指標として物件購入前に把握して分析できるようになることがとても重要になります。

ここで僕が一番大切だと思うことは、これらの情報に対してそれぞれ自分なりの判断基準を持つということです。僕の場合は築年数で言うと２５年前後くらいが好みです。自分の土地勘があるエリアで検討することで間違いのない立地を選びます。実は家賃は安めの物件を狙ったりします。

あなた自身の場合に、これらの指標に対するあなた自身の指標をどう作っていくかはある程度経験が必要になってくると思います。あなたの味方になってくれるアドバイザーを見つけで効率的に経験を積めるようにしていきましょう。