不動産投資に興味があります。「不動産投資を始めるとなると、お金の計算がとても重要だということは理解できます。ただ、この計算が難しくて手も足も出ないのが正直なところです。不動産投資における収益計算の手順はいったいどうなるの？」このような疑問が出てきました。
今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
本記事の内容
この記事を読むメリット
- 不動産投資における「購入・賃貸」時の収益計算手順がわかる
- 不動産投資における「売却」時の収益計算手順がわかる
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
結論
不動産投資を始めるなら収益計算の手順を理解しておこう
上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。
本記事の動画解説
不動産投資の収益計算の手順！「購入・賃貸」の場合
「購入・賃貸の場合の収益計算ってどうやるの？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 他所得含めた税金総額いくら？不動産損益と他所得を合算した分の税金を計算
- 本当の儲けはいくら？現金収支から不動産投資分の税金だけを引く
このテーマを読むメリット
- 購入・賃貸時における他所得含めた税金総額の求め方がわかる
- 購入・賃貸時における不動産投資の税金の求め方がわかる
- 購入・賃貸時における本当の儲けの求め方がわかる
他所得含めた税金総額いくら？不動産損益と他所得を合算した分の税金を計算
こちらのパートでは、「他所得含めた税金総額いくら？不動産損益と他所得を合算した分の税金を計算」について解説します。不動産投資の購入・賃貸時の収益計算においては、まず所得税・住民税総額を計算する必要があります。不動産投資だけでなく他所得と合算した所得税・住民税を求めるというところが最初の注意点ですね。
不動産投資における損益はキャッシュフローとは異なります。
それぞれ以下のようになります。
- キャッシュフロー＝収入ー支出
- 損益＝売上ー費用
敷金などのように収入には含まれても売上には含まれないものや、借入金の元本返済などのように支出には含まれても費用とはみなされないものなどがあるため注意が必要です。
次に、不動産投資だけの場合の税金を切り取って評価するために次の計算をしていきます。
ここで「他所得分の税金」とは、不動産投資の損益がなかった場合の他所得にだけかかる税金のことです。サラリーマンの場合は会社の給料に掛かる所得税・住民税と考えればOKです。つまりこの式を計算すれば不動産投資で増税なのか節税できたのかが分かるということですね。
本当の儲けはいくら？現金収支から不動産投資分の税金を引く
こちらのパートでは、「本当の儲けはいくら？キャッシュフローから不動産投資分の税金を引く」について解説します。
最後に、キャッシュフローから不動産投資の税金を引いたものが本当の儲けになります。
まとめると、以下のようなステップが「本当の儲け」の計算に求められます。
- キャッシュフローと損益の違いを理解し、損益に税率を掛けて税金を算出
- 本業に掛かる税金と不動産投資に掛かる税金を区別して算出
- キャッシュフローから不動産投資に掛かる税金を差っ引くことで本当の儲けを算出する
正直ここまでしっかり計算している個人投資家やサラリーマン大家さんに僕は出くわしたことがないです。逆に言うとこのポイントをしっかり押さえておけば、不動産投資の収益計算に関してはライバルを一歩リードできますのでしっかり理解するようにして下さいね。
こちらのテーマでは「不動産投資の収益計算の手順！「購入・賃貸」の場合ってなんなんだろう？」について深掘り解説してきました。
「やっぱり収益計算むずかしくない？」
このように思う方も多いと思います。そんな時はわびさんに無料相談してみてはいかがでしょうか？
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不動産投資の収益計算の手順！「売却」の場合
「投資物件売却時の収益計算ってどうやるの？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 売却時の本当の儲けはどうやって求めるの？
このテーマを読むメリット
- 売却時における本当の儲けの求め方がわかる
- 本当の儲けにおける売却時計算と購入・賃貸時計算との違いがわかる
売却時の本当の儲けはどうやって求めるの？
こちらのパートでは、売却時の本当の儲けの計算手順について解説します。
売却時の本当の儲けは、購入・賃貸時のように以下の手順で求めます。
- 譲渡所得を計算：譲渡所得 ＝ 売却価格 – (取得原価 ＋ 売却にかかった費用)
- 譲渡所得に掛かる所得税を計算：税金＝譲渡所得 × 所定税率
- 売却時の本当の儲け＝売却時のキャッシュフローー譲渡所得に掛かる所得税
取得原価には、不動産を取得するために支払った購入価格や仲介手数料、登記費用、固定資産税などが含まれます。
理解すべきことは物件保有時の減価償却費を差っ引くことです。これによって賃貸時に減価償却費で節税した税金は売却時にお支払いすることに要注意です。つまり物件所有時の減価償却費による節税は、本当の意味では節税ではなく利益の先取りをしているだけという本質の理解が大変重要です！
売却にかかった費用には、仲介手数料、広告費用、修繕費用、税金などが含まれます。
こちらのテーマでは「不動産投資の収益計算の手順！「売却」の場合」について深掘り解説してきました。
「ちょっとテキストで読んでも全然頭に入ってこない…」
このように感じる方が自然ですよ。一人で悶々とせず、わびさんに無料相談してみてはいかがでしょうか？
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まとめ
この記事では「【優しく解説】間違えやすいので要注意？不動産投資の収益計算の手順」というタイトルを下記のテーマにまとめて解説しました。
- 不動産投資の収益計算の手順！「購入・賃貸」の場合
- 不動産投資の収益計算の手順！「売却」の場合
それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
