2023/05/09 (更新日: 2023/05/27)

【優しく解説】不動産投資の収益計算で税金がどう決まるかの教科書

不動産投資に興味があります。「不動産投資を始めるとなると、お金の計算がとても重要だということは理解できます。ただ、この計算が難しくて手も足も出ないのが正直なところです。不動産投資におけるお金の流れ、特に税金はいったいどうなるの？」このような疑問が出てきました。

今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

不動産投資の収益計算における３ステップ「購入」「賃貸」「売却」の関係
不動産投資の収益計算：「利回り」の限界
不動産投資の収益計算：税金計算における「現金収支」と「損益」の違い

この記事を読むメリット

不動産投資の収益計算における３ステップとその関係がわかる
重要な指標である税金とその計算におけるポイントがわかる

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

不動産投資の収益計算における税金は損益によって決まります

上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。

本記事の動画解説

不動産投資の収益計算における３ステップ「購入」「賃貸」「売却」の関係

「不動産投資の収益計算における「購入」「賃貸」「売却」の密接な関係って？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

不動産投資における3ステップとは？
不動産投資における3ステップを考えるにあたって重要なポイントは？

このテーマを読むメリット

不動産投資がどのようなステップで進行するのかがわかる
不動産投資のステップ間の関係性がわかる
不動産投資のステップを考えるにあたっての重要なポイントが何なのかがわかる

不動産投資における3ステップとは？

こちらのパートでは、「不動産投資における3ステップとは？」についてお話します。

そもそも不動産投資においては「買う」「貸す」「売る」の3ステップから成ります。

投資対象となる物件を「買う」
収益を積み上げるために「貸す」
利益確定のために「売る」

投資物件を買う際には、自己資金や場合によっては借入金を要する場合があります。そのような投下資金を取り戻すためにも貸すことが重要です。そして、十分な運用成果を得られた後に売ることも検討する必要があります。

不動産投資における3ステップを考えるにあたって重要なポイントは？

こちらのパートでは、「不動産投資における3ステップを考えるにあたって重要なポイントは？」についてお話します。

不動産投資は長い年月を要します。個人で不動産投資による資産形成を考える場合には主に、数年から数十年と長きに渡ってお金を増やしていくことを前提とするからです。

長期にわたる資産運用においては時間に対する考え方がとても重要になってきます。不動産投資に関わる出来事や意思決定が、長い時間をかけて相互に関わってくるからです。

前述の買う、貸す、売るというステップは、お互い密接に関係しています。例えば、

「買う」値段によって、「貸す」際の利益や回収に要する期間が左右される
「貸す」物件の減価償却費用によって「売る」際の税金も変わる

この3ステップが時には長い年月をかけてお互いに関係し合い場合によっては大きく変動するため、たとえ買った時点や売った時点での価格だけを切り取ってきても、全体の収益構造を正確に把握するのが難しいため注意が必要です。

こちらのテーマでは「不動産投資の収益計算における３ステップ「購入」「賃貸」「売却」の密接な関係」について深掘り解説してきました。

「正直考え方が腑に落ちていない…」

このように思う方も多いと思います。そんな時はわびさんに無料相談してみてはいかがでしょうか？

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不動産投資の収益計算：「利回り」の限界

「不動産投資の収益計算って利回りだけだと落とし穴にハマるの？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

不動産投資の収益計算における利回りとは？
不動産投資の収益計算における利回りの限界とは？

このテーマを読むメリット

不動産投資の収益計算における利回りとは何かがわかる
不動産投資の収益計算における表面利回りと実質利回りの違いがわかる
不動産投資の収益計算における利回りの限界が何かがわかる

不動産投資の収益計算における利回りとは？

こちらのパートでは、不動産投資の収益計算における利回りとは？について解説します。

不動産投資の世界では、収益を見積もる際に買う、貸す、売るの関係性を盛り込まない指標がしばしば用いられています。その代表的な指標が「利回り」です。不動産投資においては特に「表面利回り」と「実質利回り」が頻繁に用いられます。

表面利回り：年間満室時家賃/物件価格x100
実質利回り：（年間満室時家賃-年間運営経費）/（物件価格含む総投資額）x100

実質利回りは、年間満室時家賃から年間運営費を引いている点が表面利回りとの違いです。
ここでいう年間運営費とは、本記事でも扱う税金や、管理費・修繕費などです。

この利回りが用いられているのは、手っ取り早く収益性を把握するための標準的な指標だからです。投資物件は「この物件は表面利回り○○％、実質利回り○○％」などのように紹介されることが当たり前となっています。

不動産投資の収益計算における利回りの限界とは？

こちらのパートでは、不動産投資の収益計算における利回りの限界について解説します。

不動産投資に向けた情報として、利回りには限界があります。なぜなら、前述した「時間」の概念が含まれていないためです。

例えば、利回りが○○％と言われても、基本的には単年のものであり、時間経過とともに変動します。そのため、長い年月を経て最終的に「売る」際の情報は含まれていませんし、「買う」「貸す」においても、特定時点を切り取った情報のため投資判断の材料としては不十分です。

そもそも満室時家賃として計算しているため、理想的な想定利回りです。実際にはこれより低くなります。

こちらのテーマでは「知らないと損することも？不動産投資の収益計算における落とし穴：「利回り」の限界」について深掘り解説してきました。

「利回り以外でどう判断したらいいの？？」

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不動産投資の収益計算：税金計算における「現金収支」と「損益」の違い

「現金収支と損益の違いってなんなんだろう？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

不動産投資における「本当の儲け」を計算するには利回り以外に何が必要なのか？
不動産投資の収益計算における現金収支と損益の違いとは？

このテーマを読むメリット

不動産投資における「本当の儲け」を計算する際に必要なものがわかる
不動産投資の収益計算における「現金収支」と「損益」の違いを理解することができる
不動産投資の収益計算における税金が「現金収支」と「損益」のどちらに基づいて決まるのかがわかる

不動産投資における「本当の儲け」を計算するには利回り以外に何が必要なのか？

こちらのパートでは、「不動産投資における『本当の儲け』を計算するには利回り以外に何が必要なのか？」について解説します。

本当の儲けを把握するためには利回りだけでなく税金を考える必要があります。ここでいう税金とは主に所得税や住民税などです。税金計算のために利益を見積もる際のポイントは「現金収支」と「損益」の違いを理解することです。

不動産投資の収益計算における「現金収支」と「損益」の違いとは？

こちらでは、「不動産投資の収益計算における『現金収支』と『損益』の違いとは？」を解説します。税金計算におけるミスによって想定外の損を出さないためにも、この２つの違いをよく理解する必要があります。

現金収支＝収入-支出
損益＝売上-費用

まず「現金収支」とは、単純に入ってきたお金である収入から出ていったお金である支出を引いたものです。単純なお金の流れであるキャッシュフロー（CF）です。

一方の「損益」とは、売上から、費用を引いたものです。税金を算出するためのもので、損益に税率を掛けたら税金と理解すればOKです。

要するに、現金収支はあくまで現金の動きを追跡するためのものであり、一方損益は会社の利益や損失を示すものであり、現金収支よりも幅広い視野で会社の業績を分析する上で必要な情報を提供します。

下の表に例を挙げました。

	収入	売上	補足
家賃	◯	◯
敷金	◯	✕	一時的に預かったお金
礼金	◯	◯

	支出	費用	補足
管理費・修繕積立費	◯	◯
借入金返済（元本分）	◯	✕	お金は出ていくが減税効果がない
借入金返済（利子分）	◯	◯
減価償却費	✕	◯	お金は出ていかないが減税効果はある