2023/05/09 (更新日: 2024/02/09)

【脱・初心者】不動産投資は利回りだけの計算じゃダメ！

不動産投資に興味があります。「不動産投資を始めるとなると、お金の計算がとても重要だということは理解できます。ただ、この計算が難しくて手も足も出ないのが正直なところです。不動産投資におけるお金の流れ、特に税金はいったいどうなるの？」このような疑問が出てきました。

今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

不動産投資の収益計算における３ステップ「購入」「賃貸」「売却」の関係
不動産投資の収益計算：「利回り」の限界
不動産投資の収益計算：税金計算における「キャッシュフロー」と税務上の「損益」の違い

この記事を読むメリット

収益計算の基礎が分かって悪徳業者を撃退できる
収益計算の基礎が分かって買うべき物件を見抜くことができる
収益計算の基礎が分かって脱・初心者できる

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

不動産投資の収益計算を理解すれば脱・初心者できます

上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。

本記事の動画解説

不動産投資の収益計算における３ステップ「購入」「賃貸」「売却」の関係

「不動産投資の収益計算における「購入」「賃貸」「売却」の密接な関係って？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

不動産投資における3ステップとは？
不動産投資における3ステップを考えるにあたって重要なポイントは？

このテーマを読むメリット

不動産投資がどのようなステップで進行するのかがわかる
不動産投資のステップ間の関係性がわかる
不動産投資のステップを考えるにあたっての重要なポイントが何なのかがわかる

不動産投資における3ステップとは？

こちらのパートでは、「不動産投資における3ステップとは？」についてお話します。そもそも不動産投資においては「買う」「貸す」「売る」の3ステップから成ります。

投資対象となる物件を「買う」
収益を積み上げるために「貸す」
利益確定のために「売る」

投資物件を買う際には、自己資金や場合によっては借入金を要する場合があります。そのような投下資金を取り戻すためにも貸すことが重要です。そして、十分な運用成果を得られた後に売ることも検討する必要があります。

不動産投資における3ステップを考えるにあたって重要なポイントは？

こちらのパートでは、「不動産投資における3ステップを考えるにあたって重要なポイントは？」についてお話します。「買う」、「貸す」、「売る」というステップは、お互い密接に関係しています。例えば、

「買う」値段によって、「貸す」際の利益や回収に要する期間が左右される
「貸す」物件の減価償却費用によって「売る」際の税金も変わる

この3ステップがお互いに関係し合うため、買った時点や売った時点での収益だけを切り取ってきても、全体の収益構造は把握できないため注意が必要です。この後詳しく解説していきます。

こちらのテーマでは「不動産投資の収益計算における３ステップ「購入」「賃貸」「売却」の密接な関係」について深掘り解説してきました。

「正直考え方が腑に落ちていない…」

このように思う方も多いと思います。そんな時はわびさんに無料相談してみてはいかがでしょうか？

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不動産投資の収益計算：「利回り」の限界

「不動産投資の収益計算って利回りだけだと落とし穴にハマるの？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

不動産投資の収益計算における利回りとは？
不動産投資の収益計算における利回りの限界とは？

このテーマを読むメリット

不動産投資の収益計算における利回りとは何かがわかる
不動産投資の収益計算における表面利回りと実質利回りの違いがわかる
不動産投資の収益計算における利回りの限界が何かがわかる

不動産投資の収益計算における利回りとは？

こちらのパートでは、不動産投資の収益計算における利回りとは？について解説します。

不動産投資の世界では、収益を見積もる際に買う、貸す、売るの関係性を盛り込まない指標がよく用いられています。その代表的な指標が「利回り」です。不動産投資においては特に「表面利回り」と「実質利回り」が用いられます。

表面利回り：年間満室時家賃/物件価格x100
実質利回り：（年間の空室分を引いた家賃-年間運営費）/（物件価格含む総投資額）x100

実質利回りは、年間満室時家賃から年間運営費を引いている点が表面利回りとの違いです。

実利回りの式に含まれる「年間運営経費」とは？

管理費（物件も賃貸も）
修繕費（マンションなら修繕積立金）
固都税

要注意なのは運営費の中にローン返済を入れるか入れないかです。どちらのケースも使われるので、目の前の実利回りはどちらを必ず確認してください。素の収益性を見たいならローン返済は含まない方が良いし、キャッシュフローの割合を知りたいならローンも含んで計算した方が感覚に合います。※早く物件を売りたい不動産仲介業者が出してくる実利回りは基本ローン返済分が含まれていません。

不動産投資の収益計算における利回りの限界とは？

こちらのパートでは、不動産投資の収益計算における利回りの限界について解説します。不動産投資を始めたころの僕は完全に利回りで物件を見ていました。これだと確実に失敗しちゃいますよね。

なぜなら利回りだけしか見ていないと、先ほどお伝えした時間経過の概念が含まれていないためです。例えば、利回りが○○％と言われても、基本的には初年度のものであり、時間経過とともに確実に悪化します。そのため、利回りだけでは投資判断の材料としては不十分です。

最低でもこれだけは想定しておこう

空室率上昇を想定する
金利上昇を想定する
補修費の上昇を想定する
売却時の価格を考える
これらの組み合わせの最悪パターンも想定する

最初の物件で致命傷を負わないように、最低でもこれらの項目くらいは想定してから投資判断をするようにして下さい。もう一つ大切なことは「結局この想定もただの数字遊び」ということです。最悪の数字は想定し、自分で抱えることが出来るレベルかを考えて、もう一回家族のことも考えてみて、購入判断はその後にしてください。

こちらのテーマでは「知らないと損することも？不動産投資の収益計算における落とし穴：「利回り」の限界」について深掘り解説してきました。

「正直、一人で最初の物件の購入判断をできる気がしない…」

このように思う方はとても多いと思います。そんな時は僕わびさんにぜひ無料相談してみてください。一人で考えるより確実に有識者と考えた方が気づきが多く、霧が晴れるはずです。

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不動産投資の収益計算：税金計算における「キャッシュフロー」と税務上の「損益」の違い

「キャッシュフローと税務上の損益の違いってなんなんだろう？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

不動産投資における「本当の儲け」を計算するには利回り以外に何が必要なのか？
不動産投資の収益計算におけるキャッシュフローと税務上の損益の違いとは？

このテーマを読むメリット

不動産投資における「本当の儲け」を計算する際に必要なものがわかる
不動産投資の収益計算における「キャッシュフロー」と税務上の「損益」の違いを理解することができる
不動産投資の収益計算における税金が「キャッシュフロー」と税務上の「損益」のどちらに基づいて決まるのかがわかる

不動産投資における「本当の儲け」を計算するには利回り以外に何が必要なのか？

こちらのパートでは、「不動産投資における『本当の儲け』を計算するには利回り以外に何が必要なのか？」について解説します。

本当の儲けを把握するためには利回りだけでなく税金を考える必要があります。ここでいう税金とは主に所得税や住民税などです。税金計算のために利益を見積もる際のポイントは「キャッシュフロー」と「損益」の違いを理解することです。

不動産投資の収益計算における「キャッシュフロー」と「損益」の違いとは？

こちらでは、「不動産投資の収益計算における『キャッシュフロー』と『損益』の違いとは？」を解説します。税金計算におけるミスによって想定外の損を出さないためにも、この２つの違いをよく理解する必要があります。

キャッシュフロー＝収入-支出
損益＝売上-費用

まず「キャッシュフロー」とは、単純に入ってきたお金である収入から出ていったお金である支出を引いたものです。単純なお金の流れであるキャッシュフロー（CF）です。

一方の「損益」とは、売上から、費用を引いたものです。税金を算出するためのもので、損益に税率を掛けたら税金と理解すればOKです。

要するに、キャッシュフローはあくまで現金の動きを追跡するためのものであり、一方損益は会社の利益や損失を示すものであり、キャッシュフローよりも幅広い視野で会社の業績を分析する上で必要な情報を提供します。

下の表に例を挙げました。

	収入	売上	補足
家賃	◯	◯
敷金	◯	✕	一時的に預かったお金
礼金	◯	◯

	支出	費用	補足
管理費・修繕積立費	◯	◯
借入金返済（元本分）	◯	✕	お金は出ていくが減税効果がない
借入金返済（利子分）	◯	◯
減価償却費	✕	◯	お金は出ていかないが減税効果はある