【簡単解説】不動産投資の事業計画の立て方とは?書き方や注意点も!

不動産の買い方

不動産投資 事業計画

事業計画が立てられない・・・不動産投資に興味を持っているサラリーマン。「最初の「事業計画」が肝と聞いたが、どのように計画すればいい?また銀行からの融資を得るには「事業計画書」が必要と聞いたが、作り方や注意点が分からない」このような疑問が出てきました。

今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

この記事を読むメリット

  • 不動産投資の事業計画の立て方が分かる
  • 不動産投資の事業計画書の作り方が分かる
  • 不動産投資の事業計画書を作る際の注意点が分かる

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

不動産投資で融資を受けるには事業計画書を作成する必要があります。作る目的や注意点を正しく理解することで、融資が受けやすい計画書を作ることができます。

上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。

本記事の動画解説

不動産投資の事業計画の作り方

不動産投資 事業計画

不動産投資 事業計画

「不動産投資の事業計画の立て方って?」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

  • 不動産投資における事業計画とは何か
  • 不動産投資の事業計画を立てる大まかな流れについて

このテーマを読むメリット

  • 不動産投資における事業計画とは何か分かる
  • 不動産投資の事業計画を立てる具体的な流れが分かる

こちらのテーマでは、不動産投資を成功させるために必要な事業計画について、基本的な内容と立て方について解説していきます。

不動産投資における事業計画とは何か

こちらのパートでは、そもそも不動産投資における事業計画とは何か、という点について解説していきます。不動産投資を始めたての人は以下のような疑問を持つケースが多いです。

  • そもそも事業計画とは何か
  • 不動産投資と他の投資の事業計画の違いは何か
  • どういう場面で事業計画書が必要になるか分からない

上記の内容をまとめると、初心者の不動産投資家は事業計画そのものに関する理解が足りていないということです。不動産投資も立派な投資である以上、事業計画の意味や目的、他の投資の事業計画との違いを理解して、意味のある計画を立てることが求められます。

事業計画とは?

まず事業計画とは、これから始めようとする事業の目的やコンセプトは何か、収益を得る手段は何か、到達したい売上目標はいくらか、といった事業そのものに関する計画を指します。主に出資を募る際に収益性や価値を理解してもらうために立てることが多いです。

事業計画を立てると、事業そのものが成功するか失敗するかが第三者目線で分かりやすくなります。作成には時間がかかるものの、事業の根本的な欠陥が見抜けたり、収益性が高いか否かが一目で分かるメリットもあるため、事業を立ち上げる時には必須となります。

不動産投資の事業計画は他のビジネスにおける事業計画と違い、投資への理解度に注目される可能性が高いです。一般的なビジネスであれば収益の仕組みをそれなりに理解した状態で始めることが多いですが、不動産投資はそうとも限りません。

税金の知識はあるか、不動産のリスクを理解して適切なリスクヘッジが考えられているか、不動産会社の口車に乗せられているだけではないか、など不動産投資に関する理解度が注目されます。知識が乏しい初心者にとっては最初の関門になると言えるでしょう。

事業計画書が求められるタイミング

事業計画書は銀行などの金融機関から融資を受けるタイミングで提示を求められます。不動産投資で扱う金額は非常に大きく、融資する側にとってもリスクが大きいです。事業計画書によって融資した人物がきちんと利益を上げられるか利益性を見極めます。

重要なことは、事業計画を立てる過程そのものが勉強になるということです。出資を早く募ろうと
他人に事業計画を立ててもらっていては、投資判断に必要な情報が身に付くことはありません。将来的な成功のためにも自分の力で事業計画を立てるようにしましょう。

不動産投資の事業計画を立てる大まかな流れについて

こちらのパートでは、不動産投資の事業計画を立てる大まかな流れについて、具体的なステップを解説していきます。

  • 事業計画を立てる目的を明確にする
  • 事業計画に必要な情報を理解・収集する
  • 実際に事業計画を立案して事業計画書へ落とし込む

上記の内容をまとめると、不動産投資の初心者は事業計画の目的を明確にして、そこに向けて動くことが大切ということです。初心者にありがちなこととして、明確なゴールがないままに、理想ばかりを語るような計画を立ててしまうことがあります。

事業計画を立てる最初のステップは、作成の目的を明確にすることです。第三者から出資を募るために作成するのか、単に自分が投資すべきか否か判断するために作るのかでは、盛り込む情報や計画書の体裁が異なります。まずは事業計画の目的を整理しましょう。

事業計画の目的が決まったら、事業計画に必要な情報を収集して事業計画書を作成しましょう。慣れないうちは大変ですが、テンプレを参考にして必要な情報や書き方を覚えながら作成するのがオススメです。具体的な作り方はこの後解説していきます。
【簡単解説】不動産投資の事業計画の立て方とは?書き方や注意点も!
こちらのテーマでは「不動産投資の事業計画の作り方」について深掘り解説してきました。

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不動産投資の事業計画書の作り方

不動産投資 事業計画

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「事業計画書ってどうやって作ればいいの?」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

  • 事業計画書に必要な情報
  • 事業計画書の書き方とコツ

このテーマを読むメリット

  • 事業計画書を書く上で必要な情報が分かる
  • 事業計画書の書き方とコツが分かる

こちらのテーマでは、事業計画書を実際に書こうと思っている人に必要な情報を解説していきます。

事業計画書に必要な情報

こちらのパートでは、事業計画書を作る上で必要になる情報について解説していきます。早速ですが、不動産投資の事業計画書を作る上で必要になる情報には、以下のような情報が挙げられます。

  • 自分自身の個人情報・経歴・保有資産
  • 不動産投資のビジョン・収支予想
  • 投資先の物件情報・入居率・収益性

上記の内容をまとめると、事業計画書に必要な情報に特殊な情報はないということです。事業計画書は難しいもの、と考える人は多いですが、単に誰がどういうビジョンで何を始めるのか、が第三者に伝わるよう意識すれば自ずと必要な情報は分かってきます。

重要なこととして、事業計画書に盛り込むべき情報は他人の計画書も参考になります。もちろん他人の計画書を丸コピするのはダメですが、参考にするのは大いに構いません。複数の計画書に目を通し、あったら助かると感じた情報は積極的に盛り込みましょう。

事業計画書の書き方のコツ

こちらのパートでは、事業計画書を実際に作るためのノウハウとして、書き方のコツについて説明していきます。事業計画書の書き方は主に以下のステップで作成します。

  • テンプレやフォーマットを用意する
  • 必要な情報を整理しながら内容を埋めていく
  • 見直して情報の正確性や整合性を確かめて、不備があれば修正する

上記の内容をまとめると、PDCAサイクルに則って作成するのがベストです。計画書の骨格となるテンプレを用意し、中身を埋め、内容のチェックをして適宜修正する、という流れです。慣れないうちは苦労するかもしれませんが、作りながら覚えていきましょう。

事業計画書のテンプレやフォーマットは様々なものが用意されています。信頼性の高い機関が発行しているものであれば十分ですので活用しましょう。もちろん自作することもできますが、かなりの手間がかかる上、情報が不足する恐れもあるためオススメしません。

骨格となるテンプレが用意できたら、適宜中身を埋めていきます。基本的には項目を埋めていくだけですので、悩む要素は少ないですが、初めてだと迷ってしまう部分もあるかもしれません。書籍やネットで情報を集めながら記載していくことをオススメします。

内容の記入が済んだら最後に見直しを行いましょう。誤字脱字のチェックはもちろんのこと、内容を通して情報に整合性があるか、情報の記載漏れや重複がないか、という視点でも確認しましょう。可能ならば第三者に見てもらうのも良いでしょう。
【簡単解説】不動産投資の事業計画の立て方とは?書き方や注意点も!
こちらのテーマでは「​​不動産投資の事業計画書の作り方」について深掘り解説してきました。

不動産投資 事業計画

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不動産投資の事業計画書を作る際の注意点

不動産投資 事業計画

不動産投資 事業計画

「事業計画書の作り方の注意点ってなんなんだろう?」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

  • 内容に一貫性を持たせる
  • 内容をきちんと理解して書く
  • 事実と意見を分けて書く

このテーマを読むメリット

  • 事業計画書を作る上でありがちな失敗が避けられる
  • 事業計画書を作る時の注意点が分かる

こちらのテーマでは、事業計画書を実際に書く上でありがちな失敗例と、注意すべき内容について解説していきます。

内容に一貫性を持たせる

こちらのパートでは、不動産投資の事業計画書を作成する際の注意点として、内容に一貫性を持たせるべきという点を解説していきます。事業計画書は事業の有益性や社会性を証明するのに使うため、内容に一貫性がないと不信感を与える恐れがあります。

具体的には事業内容がビジョンや目的に合致しているか、保有資産が経歴と乖離していないか、経費や売上予測と事業体制に無理がないか、といった視点で整合性を保ちましょう。事業を始めるきっかけからビジョンまでストーリー仕立てになるのがオススメです。

内容をきちんと理解して書く

こちらのパートでは、不動産投資の事業計画書を作成する際の2つ目の注意点として、内容をきちんと理解して書くという点について解説していきます。事業計画書を十分に理解せずに作ってしまうと、次のような問題が発生する可能性があります。

  • テンプレを埋めただけなので、個々の情報の意味や重要性が分からない
  • 他人の事業を参考にしたため、事業で想定されるリスクや発生する経費が予想ができない
  • 事業計画書をもとに事業内容の説明を求められたが、上手く説明出来なかった

上記の内容をまとめると、事業計画書を作る時は内容について説明できるよう十分に理解することが重要ということです。テンプレや他人の事業計画書を参考にして作る場合、内容に理解が追いついておらず、融資してくれる相手に悪い印象を与える恐れがあります。

特に理解が必要な項目として、不動産投資における収益予想や投資先の物件を選んだ根拠が挙げられます。何故その物件を選んだか、家賃収入や出口戦略でどれくらいの利益が何%で得られるのか、修繕などにかかる経費はいくらかなど理解して書きましょう。

重要なことは分からない部分を放置してはいけないということです。作っている過程で分からないことが発生するのは珍しくありません。知らないフリをせず、勉強したり人に聞いたりして、一つ一つ確実に知識を蓄えていくようにしましょう。

事実と意見を分けて書く

こちらのパートでは、不動産投資の事業計画書を作成する際の3つ目の注意点として、事実と意見は分けて書くべきという点について解説していきます。具体的な不動産投資の事業計画書を作る時の事実と意見の混同例として次のようなものが挙げられます。

  • 家賃収入を記載する際に実際の入居率を考慮せず100%の入居率で計算した
  • 古い中古物件にも関わらず修繕費は掛からない前提で収支計算を行った
  • 事業のビジョンを記載する際に、市場や世間のニーズを測らずに希望的観測で社会性があると書いた

事業計画書に限らず、事業の世界では裏どりされた事実に基づいて投資判断を行うのが重要です。不動産投資を始めようとする初心者投資家であっても、明確な事実と単なる意見の混同が起きないよう、事業計画書を作成する時点から注意しましょう。

重要なこととして意見を持つこと自体は悪いことではありません。事業を始める時は社会に対する何かしらの意見が原動力となります。自分の考えや意見は内に秘めておきつつ、事業計画書では実現可能性などを事実に基づいて記載する、という意識を持ちましょう。

まとめ

この記事では「【簡単解説】不動産投資の事業計画の立て方とは?書き方や注意点も!」というタイトルを下記のテーマにまとめて解説しました。

  • 不動産投資の事業計画の作り方
  • 不動産投資の事業計画書の作り方
  • 不動産投資の事業計画書を作る際の注意点

という内容でお届けしました。

それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました!

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