【どこまで落とせる？】不動産投資で認められる経費10選
サラリーマンの不動産投資について「節税対策のために携帯代やパソコンなども経費として計上できるらしいけど、いったいどこまで経費として認められるの？」このような悩みが出てきました。
今回は、このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
本記事の内容
この記事を読むメリット
- どこまで経費計上できるかを学ぶことができる
- 不動産投資において適切な節税対策ができる
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
結論
不動産投資では、適切な経費計上を行えば節税効果が期待できます
上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。
経費ってなに？
「経費っていったいどういうものを言うんだろう？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 経費とは
- なぜ経費計上は節税になる？
このテーマを読むメリット
- 節税対策における経費とはどういうものなのかがわかる
- どうして経費として計上することが節税対策になるのかわかる
こちらのテーマでは、不動産投資をこれから始めようとお考えの方に「経費ってなに？」「なぜ計上する方がいいの？」という内容についてわかりやすく解説します。節税対策のために経費について理解しておきましょう。
経費とは
こちらのパートでは、そもそも”経費”とはいったいどういうものなのかを解説していきます。
一般的に”経費”というものは、”経営を行ううえで必要になる費用”のことを指します。
不動産投資に置き換えると、”不動産投資によって収入を得るために必要となる費用”になります。
わかりやすいところで言うと
- 物件購入ローンの金利
- 火災保険や地震保険など保険料
- 清掃や保守点検など維持管理費
- 修繕費
などがあげられます。
つまりは不動産物件の資産を保有、管理するうえで必須となる支出が経費となります。
一般企業でも、パソコンやプリンターなどの電子機器、交通費や交際費など会社運営をするうえで必要となる経費が必ずあります。
これらの諸費用を経費として確定申告することが、不動産投資では必要になります。
なぜ経費計上するべきなのか
こちらのパートでは、なぜ経費を計上した方がいいのかを解説していきます。
ではなぜこれらの費用を経費として計上した方がいいのか。
ズバリ、それは「税金を減らせる」からです。
不動産投資初心者における収入の主となるのは、家賃収入です。所得税はこの家賃収入から経費を差し引いた利益に対して発生します。
そしてその所得税額は、以下の数式で計算できます。
所得税額 ＝ (不動産投資の収入額 － 経費) × 所得税率 － 控除額
つまりは家賃収入から引く経費の額が大きいほど、残る金額も減り、所得税額も小さくなります。
さらにわかりやすく、金額を出してみます。
例えば家賃収入額が1,000,000円、経費を100,000円、税率が10%だとします。
※ここでは簡単に解説するため控除額はなしで考えます。
経費計上しない場合
所得税額 =1,000,000 × 0.1 = 100,000円
経費計上した場合
所得税額 = (1,000,000 － 100,000) × 0.1 = 90,000円
このようになり、結果として10,000円の差が生まれます。経費計上しない場合は、した場合と比べて10,000円も無駄に税金を納めなければいけないということです。
実際は不動産投資となるとさらに収入や経費の金額は大きくなると考えられるので、そうなると経費計上しないときとしたときとでは、収める所得税額の差はもっともっと大きくなります。
これが、不動産投資において経費を計上するべきメリットです。
「計算式が全然頭に入ってこない…」
このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？
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どこまで経費として認められる？
「どこまでが経費として認められるんだろう？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 認められる経費
- 認められない経費
このテーマを読むことのメリット
- どこまでが経費として認められるかそのラインがわかる
- 不正をせずに切り詰めた節税対策を行うことができる
こちらのテーマでは、不動産投資の節税対策においての経費計上をできる限り効率的におこなうために、「どこまでが経費として認められるのか」を解説していきます。誤った計上をしてしまい、後から税金を払うはめにならないよう、前もって理解しておきましょう。
認められる経費
こちらのパートでは、認められる経費を10個に分けてご紹介します。
1.ローン金利
購入した土地や建物のローンにかかる金利は経費計上ができます。
注意すべきポイントとしてはあくまでも計上できるのは金利の部分だけです。
ローンの元金に関しては経費として計上できません。
また、ローンを組んだ年にかかった手数料も経費として計上できます。
2.各種税金
不動産投資にかかる各種税金も経費計上できます。
主な税金の種類としては以下になります。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 印紙税
これらの税金に関しては計上できるので、支払金額はまとめて管理しておきましょう。
3.保険料
火災保険や地震保険など、不動産収入を得るための保険は経費として計上できます。
加入している保険会社に問い合わせて、明細を確認しましょう。
また、孤独死による家賃の損失や居室の原状回復費用など、孤独死によって生じる金銭的損失を補償する孤独死保険など、オーナーが負担する保険料は経費計上が可能になります。
4.管理費
不動産運営には共用スペースの清掃や各種設備の保守点検などで管理費が必要になります。
この管理費に関しても経費として計上ができます。
管理費は管理会社に支払っているケースが多いので、管理会社に問い合わせて明細を確認しましょう。
5.修繕費
建物が老朽化したり破損してしまったら、新しく改修したり原状回復するなどしなければ入居者も集まらずに家賃収入を得ることができません。
そのため修繕費というのも不動産経営に必須な費用となり、経費計上が可能です。
以下、経費計上可能な修繕費の一例です。
- 部屋のクリーニング代
- 給湯器やエアコンの交換費用
などです。
これらも申請には領収書や明細が必要になります。必ず保管しておきましょう。
6.管理委託料
サラリーマンが不動産経営をする場合、不動産管理会社に建物や家賃の管理を一任するケースが多いと思われます。そのときに必要になる管理委託料も必要経費と認められます。
管理会社によっては、経費計上できる範囲の委託料をまとめた資料を作成してくれる場合もあるので事前に確認しておきましょう。
7.減価償却費
不動産は耐用年数の定められた減価償却資産です。物件の建物部分を購入するのにかかった費用を耐用年数で割った金額を減価償却費として経費計上ができます。
実際には支出がないにもかかわらず、利益を減らすことができるため、節税対策としては大きく期待できます。
ですが、経費計上できるのあくまでも建物部分の購入費用だけです。土地の購入費用に関しては減価償却の対象とならないので注意しましょう。
8.税理士などへの報酬
不動産投資では上記のようにさまざまな費用が経費として計上できまずが、本業をやりながらこれらの計上作業も自分1人でこなすのはなかなか厳しいものです。
そこで税理士に税金に関する業務を委託するケースが一般的ですが、ここで税理士に対して発生する報酬も経費として計上可能です。
他にも司法書士への登記依頼費や弁護士への訴訟依頼費も経費計上ができます。
9.交通費や自動車費用
所有している物件が自宅から遠い場合など、不動産を所有していることで必要となる交通費は経費計上できます。
ガソリン代や高速代など物件まで移動するためにかかった費用に関しては、計上するために領収書やレシートをとっておきましょう。
車両の購入代については、不動産経営に必要な車であれば経費計上できます。ですが、家族を乗せてドライブや旅行などプライベートで使った分には家事按分をして、プライベートでの使用と不動産経営での使用とに割合で分け、不動産経営での使用分のみ計上しましょう。
10.情報収集や勉強にかかる費用
不動産投資は景気の動向を読みながら常に新しい情報を集めていくことが成功の秘訣です。
そのための
- 新聞代
- 書籍代
- セミナー代
- コンサルティング代
などは経費計上ができます。
不動産投資と関係ないとみなされたものは経費にすることができません。
成功するためにお金を惜しまず勉強していきましょう。
以上が不動産投資の経費として計上できるものになります。
認められない経費
こちらのパートでは、認められない経費について解説します。
基本的に経費計上できないものの多くは、「事業者個人の支出」であるという特徴があります。
以下で具体的に見ていきます。
1.住民税・所得税
先に経費計上できる税金に関して解説しましたが、住民税や所得税、法人税に関しては経費として認められません。
これらは不動産を所有しているしていない関係なく、個人に課せられる税金です。そのため、不動産経営の経費に含めることができません。
2.スーツなど服飾費
スーツや腕時計などビジネスのフォーマルウェアとして一般的な必需品ですが、たとえ不動産管理会社の担当者との打合せで着用するものであったとしても、経費計上できません。
ビジネスバッグやアクセサリーも同様です。いずれもプライベートでも着用できるファッションアイテムとみなされ、経費としては認められません。
3.交通違反の罰則金
移動の交通費や車両購入代に関しては一部計上できますと解説しましたが、移動中の交通違反による罰則金は経費計上できません。
また、事故を起こした場合など、賠償金は経費としては認められませんが、車を運ぶ際のレッカー代は経費として計上できます。
4.資格取得にかかる費用
先に勉強代は必要経費として認められるとしましたが、資格取得にかかる費用は経費にはなりません。
不動産投資を行ううえで、知識を得るためにさまざまな資格を取得する方が多いですが、これらは投資に直接かかわる費用ではなく、個人のスキルアップのための費用としてみなされます。
以上が経費計上できないものになります。
ひと言でわかりやすく言えば、不動産投資にまったく関係のないものは経費としては認められないということです。
「経費で落とせるから」と勘違いして、いきすぎた出費をしてしまうとあとで冷や汗をかく恐れもあるので十分に注意しておきましょう。
「全然頭に入ってこない…」
このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？
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まとめ
この記事では「【どこまで落とせる？】不動産投資で認められる経費10選」というタイトルを下記のテーマにまとめて解説しました。
- 経費ってなに？
- どこまでが経費として認められる？
という内容でお届けしました。
それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
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