【サラリーマンの不動産投資】初めての確定申告

不動産投資の基礎

パソコンを前にして不動産投資について悩む男性

これまでサラリーマン以外の仕事をするなんて考えていなかったので税金のお支払いは全て会社に任せてきました。不動産投資には興味がありますが、「確定申告」を自分ができるのか大変不安です。一体どうすればいいのでしょうか…」このような悩みが出てきました。

今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

この記事を読むメリット

  • 確定申告の流れや必要書類を知ることができる
  • 不動産所得の計算で何を集計すべきか知ることができる

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

不動産投資の確定申告はサラリーマンでも簡単にできる

上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ心を込めて深堀りします。

不動産投資の確定申告とは?必要書類と申請の流れ

【サラリーマンの不動産投資】初めての確定申告

不動産投資のリアルを知りたがる女性

「不動産投資に関して「確定申告」ってなんなの?何をすればいいの?」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘ぼり解説をしていきます。

本テーマの内容

本テーマを読むメリットはこちら

  • 確定申告の意味や必要性について知ることができる
  • 必要書類や流れを把握できる

こちらのテーマでは、不動産投資の確定申告の目的や意味、必要書類と申請の流れについて解説していきます。

確定申告とは

こちらのパートでは、確定申告とは何かということについて解説していきます。

確定申告とは、1年間の所得を計算して、所得に対して課税される税金を算出し、国にいくらの税金を納めるのか申告することです。

サラリーマンの方は、この申告を会社が本人の代わりに行い、税額は会社が計算して源泉徴収し、会社が従業員の税金をまとめて納税してくれます。

しかし不動産投資から得られる所得は自分で計算し、自分で税額を申告しなければなりません。そのため不動産投資をする人は確定申告が必要になります。

また、確定申告の目的は納税以外にもあります。それは、節税のためです

不動産投資が赤字になれば、他の所得と合算し損益通算できるので、これまで源泉徴収された現金の還付を受けることができますが、還付を受ける場合も確定申告しなければなりません。

いずれにせよ、納税は国民の義務です。

そのため、不動産投資以外に源泉徴収される所得の他に20万円以上の所得がある場合には、必ず確定申告が必要になります。

青色申告と白色申告

確定申告には青色申告と白色申告があります。

そして、青色申告を行うと10万円または最大65万円の青色申告特別控除を受けることができます。

それぞれ次の条件を満たすと最大65万円の所得控除を受けることができます。

55万円の青色申告特別控除

  1. 不動産所得または事業所得を生ずべき事業を営んでいること
  2. これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則(一般的には複式簿記)により記帳していること
  3. “2”の記帳に基づいて作成した貸借対照表および損益計算書を確定申告書に添付し、この控除の適用を受ける金額を記載して、その年の確定申告期限(翌年3月15日)までに当該申告書を提出すること

65万円の青色申告特別控除

  1. 「55万円の青色申告特別控除」の要件に該当していること
  2. その年分の事業に係る仕訳帳および総勘定元帳について、電子帳簿保存を行っていること。若しくは
  3. その年分の所得税の確定申告書、貸借対照表および損益計算書等の提出を、確定申告書の提出期限までにe-Tax(国税電子申告・納税システム)を使用して行うこと

10万円の青色申告特別控除

  • 「55万円の青色申告特別控除」および「65万円の青色申告特別控除」の要件に該当しない青色申告者

端的に言えば、複式簿記によって帳簿を作成し、貸借対照表や損益計算書を作成していれば55万円の控除を受けることができ、申告をe-TAXで行えば65万円、貸借対照表を付けずに申告する場合は10万円の控除を受けられます。

なお、単式簿記で帳簿を作成する白色申告は会計処理はシンプルですが、何も控除を受けることはできません。

こちらのパートでは、確定申告についてまとめてみました。次のパートでは、確定申告の必要書類についての解説です。

確定申告に必要な書類

こちらのパートでは確定申告に必要な書類について解説していきます。

不動産投資を行った場合に、確定申告では次のような書類が必要です。

  • 不動産売買契約書:投資用物件を購入した際に作成される契約書
  • 賃貸契約書:入居者と交わした契約書
  • 送金明細書:管理会社へ支払った手数料や管理費などが分かる明細書
  • 納税通知書:投資用不動産の固定資産税や不動産取得税に関するもの
  • 借入金の返済予定表:1年間に支払った利息がわかるもの
  • 火災保険や地震保険の領収書や控除証明書
  • 源泉徴収票:損益通算する場合は給与所得を証明するために必要
  • その他の経費の領収証

次のパートでは確定申告の流れについて理解しておきましょう。

確定申告の流れ

こちらのパートでは、確定申告の流れを解説していきます。

確定申告は前年分の所得を翌年3月15日までに所轄の税務署に行って申告するか、e-TAXでオンライン申告を行います。

そのため、前年の売上や経費をまとめて所得を計算する作業を次のようなスケジュールで行うのがよいでしょう。

  1. 前年の12月末に1年間の収入と経費を集計する
  2. 1月末までに確定申告に必要な書類を用意する
  3. 2月半ばになったら所轄の税務署へ行くかe-Taxで確定申告を行う

確定申告書は、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」というサイトで、流れに沿って入力していくだけで非常に簡単に作成できます。

入力する数字が分かれば申告書の作成自体は非常に簡単ですので、次の2点だけは必ず事前に集計しておきましょう。

  • 1年間の売上(家賃収入か更新料など)
  • 1年間の経費

 

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こちらのテーマでは「確定申告」について深掘り解説をしてきました。

不動産所得を計算する際の売上と経費とは?

【サラリーマンの不動産投資】初めての確定申告

区分マンションの不動産投資の特徴を知りたがる男性

「何が売上で何が経費になるのかわからない」

こちらのテーマでは、このような疑問を解消するため、深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

本テーマを読むメリットはこちら

  • 確定申告の際に売上として何を集計すべきかわかる
  • 経費として集計すべきものが何かわかる

こちらのテーマでは、不動産所得を計算する際の売上と経費が何かということについて解説していきます。

不動産投資における売上とは

こちらのパートでは、不動産投資において売上とは何なのかについて解説していきます。

不動産投資における売上として、次のようなものをあげることができます。

  • 賃貸料収入
  • 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金など
  • 返還の必要がない敷金や保証金

不動産投資における主たる売上となるにが賃貸料収入(家賃収入)です。

また、この他にも賃借人が契約更新した際に受け取る更新料なども売上に該当します。

また、敷金や保証金のうり、返還の必要があるものは売上とすることはできませんが、返還の必要がないものについては売上とすることができます。

不動産投資における経費とは

こちらのパートでは、不動産投資において経費として算入できるものがどのようなものなのかについて解説していきます。

経費として計上できるのは次のようなものです。

  • 固定資産税:投資用不動産に係る固定資産税
  • 火災保険料や地震保険料:投資用不動産に掛けた保険の保険料
  • 減価償却費:投資用不動産の償却費用
  • 修繕費:投資用不動産を修繕した場合にかかった費用
  • 広告宣伝費:賃貸広告などにかかった広告費
  • 消耗品費:電球などの不動産投資にかかる10万円未満の支出
  • 交際費:不動産会社との会食費など投資のために必要な交際にかかった費用
  • 雑費:上記該当しない不動産投資に関して使った経費

これらの経費を合算して、売上から控除したものが不動産所得になります。

不動産投資について悩む男性

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こちらのテーマでは「不動産所得の計算方法」について深掘り解説をしてきました。

まとめ

【サラリーマンの不動産投資】初めての確定申告

  • 不動産投資の確定申告とは?必要書類と申請の流れ
  • 不動産所得を計算する際の売上と経費とは?

という内容でお届けしました。

それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました!

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