【この記事を読めばOK】不動産投資の独学完全マニュアル
不動産投資を独学したい！「でもどうやって不動産投資を独学すればいいのか全然わかりません。どこから手を付けて、どんな 順番で独学を進めればよいのでしょうか？だれか分かりやすく解説してほしいです…」このような悩みが出てきました。
今回は、このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
本記事の内容
この記事を読むメリット
- 不動産投資のリスクとメリットが理解できる
- 不動産投資の基礎知識が身につく
- 不動産投資の始め方がわかる
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
結論
不動産投資は、独学でも稼げます
本記事の動画解説
不動産投資のリスクとメリットを独学する
「不動産投資のリスクとメリットって何？独学したい…」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 不動産投資のリスクを独学する
- 不動産投資のメリットを独学する
このテーマを読むメリット
- 不動産投資のリスクが分かる
- 不動産投資のメリットが分かる
不動産投資のリスクを独学する
こちらのパートでは不動産投資のリスクを独学していきます。
不動産投資には、以下のようなリスクがあることを理解しましょう。
- リスク① 空室・滞納リスク
- リスク② 災害火災リスク
- リスク③ 金利上昇リスク
- リスク④ 資金流動化リスク
- リスク⑤ 家賃下落リスク
- リスク⑥ 建物の老朽化
それでは、それぞれについて解説していきます。
リスク① 空室・滞納リスク
不動産投資は、家賃収入を得ることが目的なので、空室や家賃の滞納が発生してしまうとその分の家賃収入が得られなくなります。
駅近等の賃借需要の高い物件を選ぶ
家賃保証会社を付ける
入居者と賃貸借契約を締結する際に、家賃保証会社を間に入れることで、入居者の家賃滞納しても保証会社が家賃の支払いをしてくれます。
【家賃収入がゼロに…】不動産投資の空室リスクと対処法を解説
「私は普通にサラリーマンですが、将来FIREを目指したいので不動産投資を始めようかと考えています。でも不動産投資には空室のリスクがあるのでなかなか一歩踏み出せません。空室リスクを回避するためにはどんな方法があるのでしょうか？」このような疑問が出てきました。今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
リスク② 災害火災リスク
入居者が火災を発生させてしまうことや、漏電等で火災が発生することもリスクになります。
また、台風や地震等の天災、その他突発的な事故で建物が損傷してしまうこともリスクとなります。
しっかりした補償内容の火災保険に加入しておく
事前にハザードマップを確認する
【資産が一瞬で無くなった】不動産投資における災害火災リスクとは？
「現在サラリーマンの私は、将来家族を持つ上で安定した収入を得るために、不動産投資を検討しています。しかし不動産投資について、もしも投資した物件が被災したり火災に遭ったら大きな損失を負ってしまうのではないか」このような疑問が出てきました。今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。
リスク③ 金利上昇リスク
銀行から変動金利で借り入れている場合に、借り入れ当初よりも金利が上昇すると借入に対する支払額が高くなることがあります。
購入前に、金利が上がったときも想定してシミュレーションをしておく
【返済ができない…】不動産投資の金利上昇リスクと対処法
「現在サラリーマンの私は、将来家族を持つ上で安定した収入を得るために、不動産投資を検討しています。しかしこれから不動産投資をしようとしている人の中には、不動産投資に必要な資金を借りた場合、ローンの金利が将来的に上昇してしまうのでは？」このような疑問が出てきました。今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。
リスク④ 価格下落リスク
不動産投資物件の資産価値が時間とともに下落するリスクです。立地が悪いと売りたい時に売れず、資金が長期間固定化されてしまうことも考えられます。
立地の良い土地や物件を選ぶ
【大暴落…】投資したマンションが価格下落？原因や対策法も解説
「サラリーマンで家庭を持つ私ですが、将来や老後のことを考え、今のうちから不動産への投資を検討中です。しかし、マンションの価格下落を恐れてまだ一歩踏み出せずにいます…何か対策法などあるのでしょうか？」このような疑問が出てきました。今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。
リスク⑤ 家賃下落リスク
購入時から家賃が下落するリスクです。
立地の良く賃貸需要が強い地域で不動産物件を購入する
【こんなはずじゃ…】不動産投資の家賃下落リスクとは？
「現在サラリーマンの私は、将来家族を持つ上で安定した収入を得るために、不動産投資を検討しています。しかしこれから不動産投資をしようとしている人の中には、不動産投資は家賃が将来的に下落してしまうのでは？」このような疑問が出てきました。今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。
リスク⑥ 老朽化リスク
建物が古くなって、思わぬ高額な補修費がかかるリスクです。中古物件を購入した場合は特に当てはまりますが、新築した場合でも同様に当てはまります。
収支計画で積立準備する費用で定期的な修繕
【手遅れ】せっかく投資したマンションがまさかの老朽化？その対応策
「現在サラリーマンの私ですが、不動産投資を始めてみようかと考え中です。しかし友人から、自分は老朽化リスクを知らずに不動産投資をして大失敗したから気をつけろ！との声も…では、どんな点に注意を払い投資を始めれば良いのでしょうか？」このような疑問が出てきました。今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。
不動産投資のリスクのまとめ記事はこちら
【知らんと終わります！】不動産投資で必ず想定すべき６つのリスク
「これから不動産投資を始めようと検討しているサラリーマンです。不動産投資は稼げそうな一方で、リスクがあるからやめとけとよく言われます。結局想定すべきリスクは何個あるんでしょうか？」このような疑問が出てきました。
今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。
不動産投資のメリットを独学する
こちらのパートでは不動産投資のメリットを独学していきます。
不動産投資のメリットはいろいろありますが、代表的なものは以下のとおりです。
- メリット① 生命保険がわりになる
- メリット② 不労所得を得られる
- メリット③ 所得税と住民税の節税になる
それでは、こちらもそれぞれについて解説していきます。
メリット① 生命保険がわりになる
不動産投資の物件購入時に不動産投資ローンを利用する場合には、金融機関から「団体信用生命保険」への加入が必要です。ローン契約者に万が一のことがあった場合、不動産投資ローンの残債がゼロになります。つまり不動産投資が生命保険代わりになるのです。
【実は一番のメリット？】不動産投資では生命保険効果を活かそう
普通にサラリーマンですが、不動産投資に興味を持っています。「不動産投資には生命保険効果があると聞きましたが、結局今加入している生命保険の代わりになるようなものじゃないですよね？？」このような疑問が出てきました。今回はこのようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
メリット② 不労所得を得られる
不動産投資は、うまく準備すればほぼ「不労所得」にでき、結果的に老後資金対策になります。
【不動産投資のススメ】不労所得というメリットと注意点と僕の苦労
普通にサラリーマンをしている私です。「不動産投資のメリットは不労所得とよく聞くけど、稼げるの？不労所得って言っても具体的に月々どれくらい稼げるのか聞いてみたい。それに、実際は注意点や苦労もありそうで心配…」このような疑問が出てきました。今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。
メリット③ 所得税と住民税の節税になる
不動産投資では、減価償却費は実際の現金支出を伴うことなく税務上費用計上できるため、本業の所得を見かけ上減らすことができ所得税と住民税を節税することができます。
【チリも積もれば】不動産投資では節税で着実に資産を増やそう
普通にサラリーマンですが、不動産投資に興味を持っています。「不動産投資で節税ができると聞きました。でもどうせ大した金額ではなさそうなので、そんなに重要な話じゃないですよね？」このような疑問が出てきました。今回はこのようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
不動産投資のメリットのまとめ記事はこちら
【ガッツリ解説】不動産投資のメリットを完全理解して賢く稼ごう！
不動産投資のメリットを独学したい！「毎日会社でしんどい…不動産投資に興味を持っていますが、メリットがいまいちピンと来ていないです。結局不動産投資のメリットって何があるんでしょうか？お金を掛けず独学したいです。」このようなお悩みが出てきました。今回は、このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
こちらのテーマでは「不動産投資のリスクとメリットを独学する」について解説してきました。
「僕のケースでの不動産投資のリスクとメリットを教えてほしい…」
このように感じる方も多いと思います。そんなときは無料相談をご利用ください。
「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトにしたサラリーマンのための不動産投資オンラインスクール「Wabisabi College」の60分無料体験
※営業は一切しません。気軽に遊びに来てください
不動産投資の基礎知識を独学する
「不動産投資の基礎知識って最低何を独学したらいいの？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 不動産投資の社会背景を独学する
- 不動産投資の節税を独学する
- 不動産投資の融資を独学する
- 不動産投資の収支計画を独学する
このテーマを読むメリット
- 不動産投資で押さえておくべき基礎知識をさらっと独学できる
不動産投資の社会背景を独学する
不動産投資に関して独学すべき社会的背景をまとめると以下のようになります。
マイナス金利政策による融資の活発化
日本銀行がマイナス金利政策のスタンスを継続したため、銀行の融資姿勢が積極的になり、借り入れがしやすくなりました。ただ金利は今後上昇していくことが予測されています。事前にシミュレーションをしておくことが非常に重要です。
継続する低金利と老後年金の不安による資産形成意識
銀行預金の普通金利が0,001％～0,002％という歴史的な低金利水準となっているため、お金を銀行に預けていても利息が増えません。そのため「銀行に預けておくよりも運用しなければ…」との意識が高まっており、現物資産として運用できる不動産投資に注目が集まっています。
【老後に備えて】不動産投資を始める前に！立てておくべきライフプランとは？
不動産投資に興味を持っているサラリーマンです。「不動産投資でFIREしたいのですが、まずはライフプランを立てるべしと聞きました。なぜライフプランが重要なんでしょうか？それにライフプランの作り方も分からないです…」このような疑問が出てきました。今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
少子高齢化の影響
日本は「少子高齢化」が急速に進んでいます。少子高齢化が進行すると、適切な立地の物件を所有しておかなければ「入居者がいなくなる」ということも出てくると予想できます。立地に注意して物件を購入することが大切になります。
【今後の不動産投資で勝ち抜くには？】少子高齢化でも成功する方法とは
少子高齢化で不動産投資をするのが心配…「少子高齢化が進むなか、不動産投資を始めていいのか不安です。少子高齢化でも不動産投資で成功できますか？成功するためのためのポイントを教えてもらえませんか？」このような疑問が出てきました。今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
不動産投資の節税を独学する
不動産投資において独学すべきの節税知識は下記になります。
- 物件価額を減価償却費として毎年計上する
- 収益よりも経費（減価償却費を含む）を多く計上する
- 不動産所得を赤字にする
- 本業の所得から損益通算する
下記の記事も読めばかなり理解が進むはずです
【節税できるのはほぼこれ！】不動産投資で理解すべき減価償却の実際
「減価償却のおかげで節税をすることができるというのをよく聞きますが、よく分かっていません。なんとなく概念は分かるのですが、区分マンション投資を始めると具体的にどれくらいの金額のメリットにつながるのでしょうか。分かりやすく教えてほしいです…」このような悩みが出てきました。今回は、このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
【サラリーマンの税金が高すぎる】不動産投資で節税できる損益通算
「普通に私のようなサラリーマンでも不動産投資を始めれば「損益通算」して節税することができると教えてもらいました。でも税金の仕組みが苦手で意味が分かりません。どうかサルでも分かるレベルで解説してもらえないでしょうか…」このような悩みが出てきました。今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
【大公開！】2物件売却で100万稼いだ場合の税金を計算してみる
「不動産投資で稼ぎたいと考えています。ぶっちゃけどれくらい稼げるのか知りたくてWabiさんのトータル収支のブログ記事を見ました。４年で稼いだ１００万円のほとんどは売却益とのこと。その場合は税金でどれくらい持っていかれるんですか？」このような疑問が出てきました。今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。
【速攻で理解】不動産投資で理解すべき税金と節税目的で始める注意点
不動産投資に興味を持っているサラリーマンです。「税金の仕組みが分かっていないので不安です。購入時や売却時にはどのような税金が課せられるのでしょうか？」このような疑問が出てきました。今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
不動産投資の融資を独学する
不動産投資に対するローンは以下の特徴があります。
審査の特徴
不動産投資の融資は、
・物件や投資の事業としての採算性（物件の利回りや物件自体の価値）
が審査の基準となります。
融資額の特徴
不動産投資の場合は借り主の給与に家賃収入が加わるため、一般的な住宅ローンよりも高額な融資を受けられることがあります。
融資金利
不動産投資の融資は住宅ローンに比べると金利が高いという特徴があります。借主が高額な融資を受けることや、家賃収入を得ることができなかった場合のリスクが考慮されているためです。
融資を受けるメリットは
- 投資のスピードを早められること
- 自己資金が少なくても投資できる
- 家賃収入でローン返済が可能
ということになります。
下記の記事も読めばさらに理解が進むはずです
【不動産投資の実際】サラリーマン不動産投資家に必要な年収と属性
僕はサラリーマンなのですが、不動産投資をこれから始めようと考えています。「全く無知なのですが、不動産投資で稼ぎたいです。本業の年収が低いと不動産投資ローンを組めないので始めれないと聞きました。目安としてどの程度必要でしょうか？」このような悩みが出てきました。今回は、このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
【巨額ローンは恐し】融資は引き出せばよいというものではないです
「銀行からのローンで不動産投資を始めたいと思っています。経験者の話を聞くと、いかに銀行から融資を引き出すかがポイントだと感じています。自分はどの程度まで融資を引き出せますか？ただ大きなローンを抱えるのは不安です…」このような悩みが出てきました。今回は、このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
【不動産投資のキモ】レバレッジ（銀行融資）を利用しよう
普通にサラリーマンをしている私ですが、不動産投資に興味を持っています。「自己資金は少ないのですが、レバレッジ効果を利用して不動産投資を始めたいです。レバレッジ効果を用いて不動産投資を成功させるためにはどうしたらいいか知りたい。」このような疑問が出てきました。今回はこのようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
【3分で理解】アパートローンとは？不動産投資は銀行融資が生命線
老後資金に不安がある普通のサラリーマンです。「不動産投資に興味を持っているのですが、自己資金が少なくて困っています。そんな時、アパートローンというものがあると知りました。アパートローンとはどのようなものなのでしょうか？」このような疑問が出てきました。今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
不動産投資の収支計画を独学する
不動産投資には収支計算として、抑えておく概念があります。それが、①表面利回りと②自己資金当想定利回り（純利回り）
①表面利回り
※年間の満室時想定賃料収入：毎月の家賃・共益費の12ヶ月合計
※物件価額：仲介手数料・租税公課などの諸経費は含まない。
②実質利回り
※（C）＝（A）ー 年間経費 ー 年間借入返済額（元本＋利息）
※（D）＝物件価格＋仲介手数料・租税公課などのすべての諸経費
【無料テンプレ３】不動産投資は利回り以外の指標もざっくり確認が必須です
不動産投資に興味があるサラリーマンです。「不動産投資に興味を持っていますが、気になる物件が出てきたときに、表面利回りを確認するので精一杯です。それだけじゃダメというのは薄々気づいてはいるのですが具体的に何を見ればいいですか？」このようなお悩みが出てきました。今回はこのような悩みを解決するためのお手伝いをします。
こちらのテーマでは「不動産投資の基礎知識を独学する」について解説してきました。
「大体わかったけど、全部理解しきれない…」
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不動産投資の始め方を独学する
「不動産投資の始め方がよく分からない…」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 不動産投資の種類を独学する
- 不動産投資の物件探しを独学する
このテーマを読むメリット
- 不動産投資の始め方が分かる
不動産投資の種類を独学する
不動産投資で押さえておくべきカテゴリは、一棟、区分マンション、戸建てです。
それぞれについて、説明していきます。
一棟
一棟投資は、アパートやマンションを一棟丸ごと購入して全室を賃貸する投資方法です。
【メリット】
- 複数の部屋があるので家賃収入がゼロになるリスクが低く安定性が高い
- 中古の一棟アパートの場合、物件価格に対して家賃収入の割合が高い
- 土地と建物を所有するので建物が老朽化しても土地の資産価値が残る
【デメリット】
- 多くの初期費用が必要
- アパート自体の集客率が低下すると空室率がはねあがる
- 修繕やリフォームなどの費用負担が大きい
区分マンション
区分マンションは、マンションの一室を購入して賃貸に出す投資方法です。今回３つ種類のなかでももっともポピュラーな方法で初心者向けです。
【メリット】
- 物件価格や初期費用が低いので初心者でもはじめやすい
- 鉄筋コンクリート造の建物なので耐久性が高い
- 流動性が高く売却しやすい
【デメリット】
- 空室や家賃の滞納が発生すると収入がゼロになる
- 建て替えや修繕の意思決定権限が管理組合にあるので自分の意志で決められない
- 土地を所有しないので資産価値が下がると回復しにくい
【１分解説】区分マンション投資のメリットデメリットをサクッと解説
毎日働くサラリーマンです。「不動産投資で副収入を得たいと考えています。調べてみると区分マンション投資が始めやすいとのこと。一旦どんなメリットやデメリットがあるのでしょうか？」このような疑問が出てきました。今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。
戸建て
戸建て投資は、一軒家を購入して賃貸に出す投資方法です。中古の一軒家を購入するケースと、新築して賃貸経営をするケースがあります。
【メリット】
- 希少性が高く入居者が決まりやすい
- 多くの入居者が長期間住んでくれるので更新料が得られる
- 中古の戸建ては投資目的の価格設定になっていないため高利回りに期待できる
【デメリット】
- 退去時の修繕費やリフォーム費用の負担が大きい
- 地域によっては長期間空き家になる場合がある
- 維持・管理の費用の負担がある
【１分解説】築古戸建て投資のメリットデメリットをサクッと解説
毎日働くサラリーマンです。「不動産投資で副収入を得たいと考えています。区分マンション投資は色々勧誘がありますが、実はあまり稼げないと聞きました。初心者でもできるだけリスクを抱えずに着実に稼ぎたかったらどうしたらいいですか？」このような疑問が出てきました。今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。
不動産投資の物件探しを独学する
不動産投資の物件探しは、
- 不動産情報サイト
- 不動産投資会社や不動産会社に依頼する
- 競売物件情報
という方法があります。
自分で調べると、時間がかかることを考慮すると、『不動産投資会社や不動産会社に依頼する』のが一番効率的かつ効果的です。
ただカモにされないように注意はしなければいけません
【ダマされるな】不動産投資でサラリーマンがカモにされる理由と対策
不動産投資について「サラリーマンの投資初心者は不動産会社にカモにされやすいという記事を見て、不安で前に進めない。」このような悩みが出てきました。今回は、このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
業界の内側には稼げる物件情報があります
【不動産エージェントになった理由】表に出ない稼げる物件情報を生徒さんに提供するため
「せっせと働かなくても、毎月10万円以上稼げると聞いて不動産投資に興味を持っています。SUUMOとかHOMESなどのポータルサイトで物件を探していますが、なかなかいい物件に出会えません…やっぱり不動産投資は初心者には厳しいのかな…」このような悩みが出てきました。今回はこのような悩みを解決するためのお手伝いをします。
こちらのテーマでは「不動産投資の始め方を独学する」について解説してきました。
「一人で不動産投資を始めるのは不安…」
このように感じる方も多いと思います。そんなときは無料相談をご利用ください。
「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトにしたサラリーマンのための不動産投資オンラインスクール「Wabisabi College」の60分無料体験
※営業は一切しません。気軽に遊びに来てください
まとめ
この記事では「【この記事を読めばOK】不動産投資の独学完全マニュアル」というタイトルを下記のテーマにまとめて解説しました。
- 不動産投資のリスクとメリットを独学する
- 不動産投資の基礎知識を独学する
- 不動産投資の始め方を独学する
という内容でお届けしました。
それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
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