【こんなはずじゃ…】不動産投資の家賃下落リスクとは？
「現在サラリーマンの私は、将来家族を持つ上で安定した収入を得るために、不動産投資を検討しています。しかしこれから不動産投資をしようとしている人の中には、不動産投資は家賃が将来的に下落してしまうのでは？」このような疑問が出てきました。
今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。
本記事の内容
この記事を読むメリット
- 家賃下落リスクの原因がわかる
- 家賃リスクを抑えるポイントがわかる
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
結論
不動産投資における家賃下落リスクの問題はポイントを押さえることで軽減することができます。
上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。
本記事の動画解説
家賃下落リスクとは？家賃が下落する3つの理由
「家賃下落リスクってなんなんだろう？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘ぼり解説をしていきます。
本テーマの内容
- 家賃下落リスクとは？
- 家賃下落リスクが起こる理由
このテーマを読むメリット
- なぜ家賃が下がるのかを知ることができる
- どんな物件が家賃が下がるのか理解できる
こちらのテーマでは、家賃下落リスクの意味とその原因を解説していきます。
家賃下落リスクとは？
家賃下落リスクとは、その名の通り不動産投資物件１部屋あたりの家賃が下がってしまうリスクです。30部屋のアパート1棟の投資物件が、1部屋につき家賃が1万円下がったら、月額の収入は30万円も下がってしまいます。
「家賃を下げなければ、家賃下落は起こらないのでは？」
このように考える人も多いのではないでしょうか？しかし、今の家賃設定で借り手がない物件は、借り手を見つけるために家賃を下げるしかないのです。
では、なぜ物件の家賃を引き下げなければ借り手が見つからなくなってしまうのでしょうか？以下で家賃を引き下げなければならない理由は次の通りです。
- 建物が経年劣化して家賃が下落した
- 周辺の家賃相場が下がった
- 間取りや設備が古くなった
家賃が下落する3つの理由を解説していきましょう。
建物が経年劣化して家賃が下落した
建物の築年数が経過すれば家賃は下がります。
「築古物件だから家賃が安い」 「建物が劣化して古いから家賃が安い」
これらは投資家でなくても当然の常識となっています。私たち一般人も「家賃が安いから築年数が古い」「新しい物件は家賃が高い」と考えています。
そのため、新築した当初は新築物件・築浅物件としてある程度高めの家賃を設定している物件も、経年と共に家賃は下がっていくのが基本です。
実際に三井住友トラスト基礎研究所が2013年に発表した「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」というレポートによると、築年数と家賃の関係は、新築物件の家賃を100とした時、部屋の規模別に以下の通りとなっています。
| 部屋タイプ | 築2年 | 築10年 | 築20年 | 築24年 |
|---|---|---|---|---|
| シングル （10㎡以上30㎡未満） |
103 | 89 | 83 | 83 |
| コンパクト （30㎡以上60㎡未満） |
107 | 89 | 81 | 78 |
築年数が経過すれば規模が小さなマンションは価格の下落率は8割程度になりますが、部屋の面積が大きくなると下落率が大きくなります。築10年が経過すれば家賃は9割程度になり、築年数が20年以上になると家賃は当初の8割程度に下落してしまうと認識した方がよいでしょう。
周辺の家賃相場が下がった
地域全体の家賃の相場が下がったことによって、投資している物件の家賃が下がるケースです。地方都市をはじめとして人口減少が著しい地域では、家賃相場全体が下がっている状況です。
全国賃貸管理ビジネス協会によると、毎年1月の総賃料の平均は次の通りとなっています。
| ワンルームマンションの全国平均家賃 | |
|---|---|
| 2021年1月 | 54,824円 |
| 2020年1月 | 55,031円 |
| 2019年1月 | 54,791円 |
| 2018年1月 | 54,991円 |
| 2017年1月 | 54,561円 |
| 2016年1月 | 54,569円 |
| 2015年1月 | 54,480円 |
| 2014年1月 | 54,445円 |
| 2013年1月 | 54,401円 |
| 2012年1月 | 54,421円 |
| 2011年1月 | 56,781円 |
| 2010年1月 | 53,897円 |
| 2009年1月 | 56,812円 |
| 2008年1月 | 56,138円 |
このように大きな変化はないものの、全国の平均で見れば2021年と2011年の比較では平均家賃は2,000円程度下がっています。地方は家賃をはじめとして物価の下落が顕著です。そのため地域によってはさらに家賃が下落する可能性もあります。
設備や間取りが古くなった
投資している不動産の設備が古くなった場合には、人気がなくなり家賃が下がってしまう可能性があります。
マンションやアパートについている人気の設備としては次の通りです。
- インターネット無料
- IHクッキングヒーター
- 床暖房
- 食器洗い乾燥機
- ウォークインクローゼット
- パントリー収納
- 対面キッチン
- ウォールドア
- 追い焚き機能
- シューズインクローゼット
周辺にこれらの人気の設備を構えた新しい物件が建築された場合には、家賃を引き下げざるを得なくなります。
また、間取りも重要です。
SUMOが新築マンション購入者300人にアンケートをとったところ、人気の間取りは次の通りです。
- ルーフバルコニーがあるマンション
- アイランドキッチンがあるマンション
- 全居室が横並びのマンション
- ファミリークローゼットがあるマンション
- 三角リビングがあるマンション
- 浴室がバルコニーに面したマンション
- L字バルコニーがあるマンション
- 独立型キッチンがあるマンション
- 専用ポーチがあるマンション
- センターキッチンがあるマンション
やはり近くにこれらのマンションが建築された場合には、投資している物件の価値が下がってしまいます。
「結局メリットもデメリットもあるし、わかんない…」
このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してみてはいかがでしょうか？
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こちらのテーマでは「不動産投資における家賃下落リスク」について深掘り解説してきました。
家賃下落を抑えるための4つのポイント
「家賃下落リスクを抑える対策はあるのかな？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘ぼり解説をしていきます。
本テーマの内容
- 家賃下落リスクを抑えるポイント
- 家賃下落しない物件を選ぶポイント
このテーマを読むメリット
- 家賃下落リスクを抑える方法がわかる
- 家賃が下落しない物件を選ぶ方法がわかる
こちらのテーマでは、家賃下落リスクが生じてしまう原因や、家賃下落リスクを抑える対策法を解説していきます。
人が集まる立地の物件を選ぶ
できる限り家賃が下落しない物件を選ぶためには、まずは人が集まる立地の物件を選びましょう。人が引っ越してこないような場所の不動産は入居者の確保が難しく、高いや家賃を維持することも不可能だからです。
子育て世代や若い人に人気の街や、子育てに対する施策が手厚く社会増している街など、「そもそも賃貸物件の需要がある街かどうか」という点で投資物件を選択しましょう。
人気の間取りや設備の物件を選ぶ
人気の間取りや人気の設備の物件を選択しましょう。前述したように、間取りや設備でその物件の価値は非常に大きく異なります。
人気の間取りの物件に投資することで家賃の下落率を低減させることができますし、すでに保有している物件に人気の設備を導入するだけで、現状の家賃を維持できます。特に設備は途中で入れ替えることは可能ですので、定期的に設備を見直して、需要にあった設備へ更新していきましょう。
駅近・学校近く・商業施設近くなどの物件を選ぶ
人が集まる施設の近くの物件を選ぶことも重要です。
- 駅の近く
- 学校の近く
- 商業施設の近く
- 病院の近く
これらの物件は利便性が高いので、築年数が経過しても一定の需要があります。近くに商業施設や公共施設があり、「住んでいる人がそこに居住して利便性が高いか」という点をよくよく考慮して投資物件を選択しましょう。
将来を見据えて投資する立地を決める
将来を見据えて「その地域が20年、30年先に発展しているか」ということを予測した上で投資する場所を決めることも重要です。例えば、
「数年後には国道が新たに通る」 「新駅が近くに開通する」 「大学の新たなキャンパスが近くにできる」
などの地域が発展する見込みがある土地は値上がりや人口増加が期待できます。
一方、人口減少が止まらない地域や、何も事業計画がない地域は将来的に発展する見込みが薄いと言えるでしょう。地方都市は特に「将来的に発展する」という地域を見つけることは難しいかもしれませんが、少なくとも将来的にどうなるかの予測を複数の地域で比較してみることは重要です。
将来的にも現状維持ができる程度の見込みが立つ場所へ投資してください。
「でも自分一人だけじゃどうにも…」
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まとめ
この記事では「不動産投資における家賃下落リスクの原因と家賃下落を防ぐ方法」というタイトルを下記のテーマにまとめて解説しました。
- 不動産投資における家賃下落リスクとその原因
- 家賃下落リスクを抑えるポイント
という内容でお届けしました。
それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
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