2022/10/01 (更新日: 2024/02/09)

【不動産投資】失敗しないために初心者はどんな物件を選ぶべきか

区分マンションで稼ぐ

「初心者サラリーマンの区分マンション不動産投資での稼ぎ方の１つ目のポイントは購入時の工夫なんですね。家賃が安い物件を探すべし、ですか。でも具体的には一体何を工夫すればよいのでしょうか？」このような疑問が出てきました。

今回は、このような悩みを解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

【購入時編】サラリーマンの不動産投資での稼ぎ方

この記事を読むメリット

区分マンション購入時のポイントが理解できる
区分マンションの価格の決まり方を理解することが出来る
区分マンション投資での具体的な稼ぎ方のイメージが湧く

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

本記事の動画解説版

【購入時編】サラリーマンの不動産投資での稼ぎ方

こちらのテーマでは、不動産投資未経験のサラリーマンが「どんな物件を選べばよいのか？」について解説していきます。最初から再起不能にならないためにぜひご覧ください。

同じマンションで家賃の安い物件を買え

こちらのパートでは、同じマンションの中でできるだけ家賃が安い物件を狙うべき理由を解説をしていきます。具体的な考え方についてお伝えしますので、ご確認ください。

家賃が安い物件を狙うべき理由

家賃が安い分、物件価格も安いから
家賃が高くても安くても利回りは一緒だから
家賃を上げることができれば物件を高く売れるから

上記をまとめると、物件を安く買って高く売るために、同じマンションの中でできるだけ家賃の安い物件を狙うべきということです。

大切なことは、不動産投資は物件を売却して初めて利益が確定するということを理解することです。賃貸時のキャッシュフローだけを見ると、家賃が高い方が良いと考えてしまう人もいますが売却までトータルで考えると、売却益を得やすい「家賃が安い物件」を狙うべきということです。

中古区分マンション投資は似たような条件の物件が並んでいるようですが、このように見方を変えるだけで掘り出し物を見つけることができるようになります。具体的な物件探しに興味がある方はぜひ無料相談へお越しください。

銀行が物件価格を決めていることを理解しよう

こちらのパートでは、中古区分マンション物件の価格を決めているのは銀行だということを解説していきます。価格が決まる仕組みを理解すれば考え方が分かってきますよね。

物件価格が決まる流れ

銀行は、家賃を基準に物件の評価額を見積もる
銀行は、評価額に基づいて融資額を決める
不動産会社は、銀行がどこまで融資を出すかに基づいて物件価格を決める

上記をまとめると結局物件価格を決めているのは銀行ということです。このように家賃をベースにして物件の価格を決める考え方を「収益還元法」と呼びます。

逆に最も大切なことは、不動産会社が物件価格を決める際に銀行の評価額と仕入値の差にしか注目しておらず「買い手の利益など基本的に考えていない」点に気づくことです。良い人そうに見える目の前の営業マンはあなたの利益など考えていません。目の前の投資物件が本当に投資するに値する物件かどうかは買い手が自分自身で判断するしかないのです。

不動産投資初心者はこのメカニズムを知らないのでカモにされやすいとも言えますね。一定の信用度があって銀行が融資を検討しやすいサラリーマンほどカモにされやすいというわけです。