【基礎・入門編】副業として独学で不動産投資を始める方に向けたロードマップ
不動産投資を独学したい！「でもどうやって不動産投資を独学すればいいのか全然わかりません。どこから手を付けて、どんな順番で進めればよいかのロードマップが欲しい…。だれか分かりやすく解説してほしいです…」
このような悩みが出てきました。
このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
本記事の内容
この記事を読むメリット
- 不動産投資の始め方や手順がわかる
- 不動産投資の物件の選び方がわかる
- 不動産投資の管理のしかたがわかる
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
結論
不動産投資はロードマップを描いてから始めることが大切です！
本記事の動画解説
不動産投資のゴールを決める
こちらのテーマでは初めて不動産投資をする人がどのようにゴールを決めるべきかについて深掘り解説をしていきます。不動産投資を始める前に必ず理解するようにしてください。
本テーマの内容
- 不動産投資のゴール（達成したい目的）を明確にする
- ライフプランを立てる
このテーマを読むメリット
- 不動産投資を始める目的を明確にすることができる
- 不動産投資を始める前にライフプランを立てる重要性が分かる
不動産投資のゴール（達成したい目的）を明確にする
不動産投資では、目的を明確にしなければ、何のためにやっているのかわからなくなります。そもそも『なぜあなたは不動産投資に興味を持っているのか？』について考えていきましょう。
- 給与の他に副収入が欲しい
- 老後に向けた資産形成をしたい
- 早くリタイア（FIRE）したい！
- 所得税や住民税の節税をしたい
- 相続税対策をしたい
というように、目的は人それぞれで正解はありません。
何のために目的を明確にするか？。それは、目的によってとるべき戦略が変わってくるからです。目標があいまいだと、手段に一貫性がなくなり不必要にリスクを抱えてしまったり、失敗の始まりを作ってしまいます。
初心を忘れないように、あなたが不動産投資を手段として達成したいゴールを決めておきましょう。
【心躍る未来！】ワクワク妄想しながら不動産投資を独学しよう
サラリーマンの悩み「副業できる時間はないし、今更新しいことにチャレンジする勇気がない…経済的に自由になりたいけどこのまま僕は定年までサラリーマンを続けるのかな…」このような悩みが出てきました。同じ悩みを抱えていた僕がどのように不動産投資を始めるに至ったのかを解説していきます。
ライフプランを立てる
不動産投資は、ライフプランに直結します。あなたが不動産投資を始める目的に沿ったライフプランをたててゴール達成までの目標を立てていきましょう。
ライフプランとは？
ライフプランとは「生涯設計」とか「人生設計」とも呼ばれているシミュレーションです。
自分や家族が今後の人生を生きていくうえで、
- 「いつ」「どのくらいの」収入が得られるのか
- 「いつ」「何に」「どのくらいの」支出が必要となるのか
将来を見据えてあらかじめ、シミュレーションして計画しておくことです。
ライフプランの必要性
人生の様々なライフイベントとそれに必要な費用を想定しておくことで、
- 自分がどの程度のリスクを抱えることができるのか
- 不動産投資物件の現実的な購入ペース
- ゴール達成までの年数
を見込むことができます。
重要なことは、不動産投資においてライフプランを立てることは必須だと認識することです。逆に「ライフプランを立てるのは面倒で…」と思うようであれば、不動産投資はおすすめしません。それ以上に複雑な収益構造を理解しないと失敗するからです。
【無料テンプレ２】不動産投資で失敗しないためにライフプランが大切
不動産投資に興味があるサラリーマンです。「不動産投資に興味を持っていますが、失敗がコワくてなかなか一歩踏み出せません。我が家のライフプランを考慮して不動産投資を計画していきたいのですがどう考えればいいのかがさっぱりわかりません…」このようなお悩みが出てきました。今回はこのような悩みを解決するためのお手伝いをします。
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【老後に備えて】不動産投資を始める前に！立てておくべきライフプランとは？
不動産投資に興味を持っているサラリーマンです。「不動産投資でFIREしたいのですが、まずはライフプランを立てるべしと聞きました。なぜライフプランが重要なんでしょうか？それにライフプランの作り方も分からないです…」このような疑問が出てきました。 今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
ライフプランから不動産投資へフィードバック
まず不動産投資を考慮しないライフプランを作成しましょう。
それに対して、不動産投資に回せる資金（頭金等）や融資の返済期間、繰上返済等を不動産投資計画にフィードバックすることで、より不動産投資のロードマップになっていきます。
こちらのテーマでは「不動産投資のゴールを決める」について解説してきました。
「ここまでですでに頭がパンクした…」
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ゴール達成までの不動産投資の戦略を練る
こちらのテーマでは初めて不動産投資をする人がどのように戦略を練るべきかについて深掘り解説をしていきます。基礎的な内容ですので、ぜひご覧ください。
本テーマの内容
- 初めての不動産投資での投資物件の種類を決める
- 初めての不動産投資での投資エリアを決める
- 初めての不動産投資での融資戦略を練る
- ざっくり計算でゴール達成までの年数を想定する
このテーマを読むメリット
- 自分が投資する物件の種類を決めることができる
- 自分にあった投資エリアを決めることができる
- 融資戦略を立てることができる
- ゴール達成までの必要年数を想定することができる
初めての不動産投資での投資物件の種類を決める
それぞれのメリットデメリットを把握して自分に合った投資物件はどれかを考えてみてください。
不動産投資は、ライフプランに直結します。あなたが不動産投資を始める目的に沿ったライフプランをたててゴール達成までの目標を立てていきましょう。ライフプラン等を参考にしながら、自分にぴったりの物件はどれなのか、を決めることが重要です。
【１分解説】区分マンション投資のメリットデメリットをサクッと解説
毎日働くサラリーマンです。「不動産投資で副収入を得たいと考えています。調べてみると区分マンション投資が始めやすいとのこと。一旦どんなメリットやデメリットがあるのでしょうか？」このような疑問が出てきました。今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。
【１分解説】築古戸建て投資のメリットデメリットをサクッと解説
毎日働くサラリーマンです。「不動産投資で副収入を得たいと考えています。区分マンション投資は色々勧誘がありますが、実はあまり稼げないと聞きました。初心者でもできるだけリスクを抱えずに着実に稼ぎたかったらどうしたらいいですか？」このような疑問が出てきました。今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。
初めての不動産投資での投資エリアを決める
投資エリアとは、立地のことです。現在だけでなく、将来も需要の見込める立地に決めなくてはいけませんので、非常に重要です。
不動産投資は、立地条件によって、その後の収益や売却額に大きく差が出てきます。
【アウェイはつらい】初めての不動産投資ではどのエリアに絞るべき？
大阪在住のサラリーマンの悩み「東京の物件で不動産投資を始めないかと提案を貰っています。初心者でもほったらかしで稼げるとのこと。めちゃくちゃおいしい話ですが、飛びついても大丈夫でしょうか？」このような悩みが出てきました。今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。
【不幸中の幸い】僕の区分投資が大阪でホッとしている理由
「サラリーマンですが副収入が欲しいので不動産投資に興味を持っています。調べていると東京エリアでの区分マンション投資を進める会社が多いようです。投資エリアとしては東京が一番いいのでしょうか…」このような悩みが出てきました。今回は、このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
初めての不動産投資での融資戦略を練る
【不動産投資の実際】サラリーマン不動産投資家に必要な年収と属性
僕はサラリーマンなのですが、不動産投資をこれから始めようと考えています。「全く無知なのですが、不動産投資で稼ぎたいです。本業の年収が低いと不動産投資ローンを組めないので始めれないと聞きました。目安としてどの程度必要でしょうか？」このような悩みが出てきました。今回は、このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
【巨額ローンは恐し】融資は引き出せばよいというものではないです
「銀行からのローンで不動産投資を始めたいと思っています。経験者の話を聞くと、いかに銀行から融資を引き出すかがポイントだと感じています。自分はどの程度まで融資を引き出せますか？ただ大きなローンを抱えるのは不安です…」このような悩みが出てきました。今回は、このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
【不動産投資のキモ】レバレッジ（銀行融資）を利用しよう
普通にサラリーマンをしている私ですが、不動産投資に興味を持っています。「自己資金は少ないのですが、レバレッジ効果を利用して不動産投資を始めたいです。レバレッジ効果を用いて不動産投資を成功させるためにはどうしたらいいか知りたい。」このような疑問が出てきました。今回はこのようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。
【3分で理解】アパートローンとは？不動産投資は銀行融資が生命線
老後資金に不安がある普通のサラリーマンです。「不動産投資に興味を持っているのですが、自己資金が少なくて困っています。そんな時、アパートローンというものがあると知りました。アパートローンとはどのようなものなのでしょうか？」このような疑問が出てきました。今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
ざっくり計算でゴール達成までの年数を想定する
「想定する」というレベルで良いので、最終的なゴール（目的達成）までの年数をざっくりと見込んでおきます。
【無料テンプレ1】3分で作る不動産投資プランで将来リスクを最小化
不動産投資に興味があるサラリーマンです。「不動産投資に興味を持っていますが、リスクがコワくてなかなか一歩踏み出せません。不動産投資を始めて10年後の貯金や資産などお金の状態がどうなりそうなのかが見えないことをリスクだと感じています…」このようなお悩みが出てきました。今回はこのような悩みを解決するためのお手伝いをします。
ざっくりと計算しておくことで、想定したゴールまでどのくらいの年数が必要なのかを想定しておくと、物件を増やしていくペースも把握できると思います。
こちらのテーマでは「ゴール達成までの不動産投資の戦略を練る」について解説してきました。
「誰かにサポートしてほしい…」
このような方もおられると思います。そんな時はわびさんに無料相談してみてはいかがでしょうか？
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実際に不動産投資を始める
こちらのテーマでは「実際に不動産投資を始める」について深掘り解説をしていきます。不動産投資を始める前に必ず理解するようにしてください。
本テーマの内容
- 物件を購入する
- 物件を管理する
- 物件を売却して利益を確定させる
このテーマを読むメリット
- 不動産投資の実際の流れが分かる
物件を購入する
実際に物件を購入する手順や注意事項ですので、しっかりと目をとおしておいてください。実際に物件を購入する場合、通常は以下のような流れになります。
- 情報収集・物件検索
- 買い付け
- 銀行での融資の仮審査（融資を受ける場合）
- 重要事項説明
- 売買契約
- 管理会社を決めて賃貸借契約
- 融資の本審査
- 金銭消費貸借契約
- 決済と物件の引き渡し
それでは、それぞれについて解説していきます。
①情報収集・物件検索
不動産会社に問い合わせ、不動産会社への資料請求、インターネット検索、等々
対象エリアで目的に叶った物件を検索します。
候補物件が見つかったら、現地調査や内覧等で実際に確認してください。めんどうなようでも、この”実際に見る”ということを疎かにすると「こんなはずではなかった」と後悔することになります。
収益計算の基礎を理解する
【優しく解説】不動産投資の収益計算で税金がどう決まるかの教科書
不動産投資に興味があります。「不動産投資を始めるとなると、お金の計算がとても重要だということは理解できます。ただ、この計算が難しくて手も足も出ないのが正直なところです。不動産投資におけるお金の流れ、特に税金はいったいどうなるの？」このような疑問が出てきました。今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
【優しく解説】間違えやすいので要注意！不動産投資の収益計算の手順
不動産投資に興味があります。「不動産投資を始めるとなると、お金の計算がとても重要だということは理解できます。ただ、この計算が難しくて手も足も出ないのが正直なところです。不動産投資における収益計算の手順はいったいどうなるの？」このような疑問が出てきました。今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
【優しく解説】不動産投資の収益計算における減価償却費の全て
不動産投資に興味があります。「不動産投資を始めるとなると、効率よく節税したい。その中で減価償却費がポイントと聞いているんだけど、不動産投資の税金計算で減価償却費がどう影響してくるのか正直よくわかってないんだよね…」このような疑問が出てきました。今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
【優しく解説】不動産投資の収益計算におけるデッドクロスの全て
不動産投資に興味があります。「不動産投資を始めるとなると、税金の計算がとても重要だということは理解できます。不動産投資の収益計算においてデッドクロスって何？減価償却費の計上と何か関係があるの？」このような疑問が出てきました。今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
物件調査時には毎回ざっくりシミュレーション必須です
【無料テンプレ３】不動産投資は利回り以外の指標もざっくり確認が必須です
不動産投資に興味があるサラリーマンです。「不動産投資に興味を持っていますが、気になる物件が出てきたときに、表面利回りを確認するので精一杯です。それだけじゃダメというのは薄々気づいてはいるのですが具体的に何を見ればいいですか？」このようなお悩みが出てきました。今回はこのような悩みを解決するためのお手伝いをします。
物件購入前に必須x10倍の詳細シミュレーションシート
【無料テンプレ４】不動産投資で詳細シミュレーション無しではハンコ押せません
不動産投資に興味があるサラリーマンです。「不動産投資に興味を持っていますが、節税効果や出口戦略をシミュレーションしたかったらどうしたらいいですか？ネットで調べてみたけど、難しそうで何から始めたらいいか分かりません…」このようなお悩みが出てきました。今回はこのような悩みを解決するためのお手伝いをします。
購入前に忘れがちな必須の机上調査チェックリスト
【無料テンプレ５】不動産投資の購入前に机上調査でリスク回避すべし
最初の物件を購入しようとしているサラリマン不動産投資家（初心者）です。「物件のシミュレーションは何度もしたのでもう購入準備はバッチリ！と、思ってたらまだ色々不動産投資で回避すべきリスクがあるって？誰か助けて…」このようなお悩みが出てきました。今回はこのような悩みを解決するためのお手伝いをします。
②買い付け
希望の物件が見つかったら買い付けを入れます。不動産はスピード勝負なので、１日検討しているだけでも他の人が買い付けをいれてしまったら”二番手”となってしまいます。※買付証明書を不動産会社に提出しても、契約したことにはなりません。
③銀行での融資の仮審査（融資を受ける場合）
「実際に融資を受けることができるのか」を銀行に確認します。仮審査が通ったからといって、融資が承認されたことにはなりません。あくまでも仮の審査です。
【必要なもの】
物件に関するもの
- 不動産の登記事項証明書（構造・築年数・面積・所在地などが確認できるもの）
- 不動産の賃貸借契約書（部屋別の家賃や契約日・契約期間などの情報）
本人確認書類
- 運転免許証、健康保険証、パスポートなどの写し
- 住民票、印鑑証明書
収入確認書類
- 収入証明書（源泉徴収票、確定申告書、課税証明書など）
その他
- 返済中のローン状況
- 収支計画書（返済予定表など）
④重要事項説明
不動産売買をする前に、必ず買主に対して説明しなければならない物件情報のことです。重要事項説明は、国家資格を持った宅地建物取引士が行う必要があり、口頭だけではなく、書面を交付して説明することが法律で決まっています。
重要事項説明書はトラブル（違法建築や重大な欠陥等による損失）が起こりやすい事項を書類にまとめ、買主に十分説明をして、買主が物件情報を確認して不動産投資用の収益物件を購入できるようにするのが目的です。
⑤売買契約
買主、売主双方が不動産売買契約書を締結し、買主は手付金を支払います。手付け金の金額が決まっているわけではありませんが、売買価格の5～10%が目安です。
確認事項
売買契約の中に「融資特約」が、記載されているか必ず確認しましょう。融資特約とは金融機関から融資を受けられなかった場合に、買主が契約を白紙にできる特約です。
⑥管理会社を決めて賃貸借契約
売買契約を締結したら、賃貸管理会社を決めます。賃貸管理会社に所有物件の管理を委託しておくと、賃借人とのトラブルにも対応してくれます。
⑦融資の本審査
仮審査が通っても、本審査が通るまでは安心できません。
必要なもの
- 仮審査で提出した書類
- 実印
- 売買契約書
- 賃貸借契約書
- 重要事項説明書
- 手付金領収書
⑧金銭消費貸借契約
本審査を通過した後に銀行と取り交わす融資契約です。金銭消費貸借契約と同時に団体信用生命保険への加入、抵当権の設定も行われます。
⑨決済と物件の引き渡し
登記手続き、融資の実行、代金の決済が同時に行われます。
必要なもの
- 手付金を除いた残代金
- 固定資産税清算金（固定資産税の未経過分）
- 登記費用
- 仲介手数料
物件を管理する
物件の管理方法を適切にしなければ、収益が伸び悩み、費用がかかってしまうことになり、目的達成の期間が長くなってしまいます。よく理解してください。
投資した不動産を実際に管理する管理会社の業務は以下のとおりです。
- 賃貸管理のための委託契約
- 入居者募集・条件調整・入居審査
- 賃貸借契約の締結
- 総合管理・集金代行・クレーム対応・契約更新（解約手続き）
- 退去時業務・原状回復
賃貸管理のための委託契約
不動産オーナーと不動産管理会社で締結します
入居者募集・条件調整・入居審査
不動産賃貸管理会社が実施します
賃貸借契約の締結
賃借人と不動産管理会社で締結します
総合管理・集金代行・クレーム対応・契約更新（解約手続き）
- 不動産管理会社が賃借人に対して実施
- 敷地や共用部分の清掃
- 設備の定期点検
- 家賃滞納者への督促
退去時業務・原状回復
不動産管理会社が実施します
以上が賃貸管理業務の流れと業務概要です。
不動産管理会社は不動産オーナーの意向や希望を考慮して、入居者募集から賃貸管理を代行してくれます。オーナーと管理会社との相性もあるようですので、いくつかの管理会社に相談して決めることをおすすめします。
物件を売却して利益を確定させる
物件の売却は、不動産投資の”最終出口”となります。投資不動産を収益物件として所有しつづけ、引き続き収益を得ることもできますが、売却可能であれば、売却後、手元の売却資金で新たな投資不動産を購入することで新たな投資に着手することができます。
売却の流れ
- 不動産会社に売却の相談、媒介契約締結
- 購入希望者の内覧実施
- 売買契約の締結
- 物件引き渡し、支払い
こちらのテーマでは「実際に不動産投資を始める」について解説してきました。
「一人で不動産投資を始めるのは不安…」
このように感じる方も多いと思います。そんなときは無料相談をご利用ください。
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まとめ
この記事では「【基礎・入門編】副業として独学で不動産投資を始める方に向けたロードマップ」というタイトルを下記のテーマにまとめて解説しました。
- 不動産投資のゴールを決める
- ゴール達成までの不動産投資の戦略を練る
- 実際に不動産投資を始める
という内容でお届けしました。
それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
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