2022/09/11 (更新日: 2024/01/01)

【不幸中の幸い】僕の区分投資が大阪でホッとしている理由

僕の失敗と成功

「サラリーマンですが副収入が欲しいので不動産投資に興味を持っています。調べていると東京エリアでの区分マンション投資を進める会社が多いようです。投資エリアとしては東京が一番いいのでしょうか…」このような悩みが出てきました。

今回は、このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

区分マンション投資　東京と大阪の比較
キャッシュフローがプラスだと精神的に楽

この記事を読むメリット

投資エリアに関して東京と大阪の違いを把握することができる
キャッシュフローがプラスだと精神的に楽だということを知ることができる

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

大阪で区分マンション投資をしたことで得られている月６万のキャッシュフローは僕に安心感をくれます

上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ心を込めて深堀りします。

この記事の動画解説

区分マンション投資　東京と大阪の比較

「区分マンション投資のエリアに関して「東京と大阪の違い」ってなんなの？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

東京と大阪の投資環境を数値で比較
東京と大阪の区分マンション投資の比較

本テーマを読むメリットはこちら

様々な角度から東京と大阪の違いを理解できる
東京と大阪のそれぞれが持っている区分マンション投資に向いている点を理解できる

こちらのテーマでは、様々な数値を用いて、区分マンション投資を取り巻く東京と大阪の違いを解説します。

僕は無知のまま区分マンション投資を始めたことを実は後悔した時期もあったのですが、大阪エリアで始めたことでキャッシュフローがプラスになり大きな安心材料になっています。（ホッとしています）

東京と大阪の投資環境を数値で比較

こちらのパートでは、東京と大阪が投資エリアとして適しているかを検証します。
まずはこちらの表をご覧ください。この表は不動産投資の直接的な数値ではないものの、適切な投資エリアを選ぶ上で重要となる様々な数値を東京と大阪で比較したものです。

エリア	東京	大阪
人口推移	増加傾向	減少傾向
生産年齢人口比率＊	66%	62%
単独世帯の割合	50%	54%
大学・短大・専門学校の数	553校	292校
上場企業の数	1,796社	429社
平均年収	630万	530万
賃貸利用率	34%	28%
平均家賃	69,000円	47,000円

＊人口にしめる生産年齢（15~64歳）の割合

不動産投資において最も重要なポイントの一つと言っていい人口は、東京が増加しているのに対し、大阪では減少傾向にあります。もちろん大阪は、西日本では最大の人口：882万3千人（2022年7月1日時点）を誇るものの、人口の推移については東京の方が優勢です。
この数字を裏付けるように、人が集まる要素である大学・短大・専門学校の数や、上場企業の数も東京が大阪を上回ります。

一方で、区分マンション投資では、主な購入対象となるのはワンルームであり、ワンルームに住むことが多い単独世帯の割合は大阪の方が東京よりも大きくなっています。

また、同じ大阪でも中心部で立地に強みがある物件を選べば賃貸需要は十分にあります。ここに気を使うことで大阪エリアで投資するメリットが出てくると感じています。

こちらのパートでは、投資環境の良し悪しを決める数値から見た東京と大阪との違いについてまとめてみました。次のパートでは、実際の区分マンション投資の数値から見た東京と大阪の比較についての解説です。

東京と大阪の区分マンション投資の比較

こちらのパートでは、区分マンション投資の実際の数値から東京と大阪を比較し、その違いを解説していきます。
まずはこちらの表をご覧ください。この表は東京・大阪それぞれの平均的な新築ワンルームマンションに投資した際の様々な数値を比べたものです。

エリア	東京	大阪
新築ワンルームマンション価格	2,000万	1,500万
同家賃	80,000円	70,000円
同表面利回り	4.8%	5.6%
新築ワンルームマンション建築への規制	非常に厳しい	厳しい
経年劣化による物件価格の下落	小さい	大きい
築年数の家賃下落への影響	小さい	大きい

東京の方が家賃は高いですが同時に物件価格も高いので、投資の重要指標である表面利回りは、大阪の方が0.8%も高いです。つまり大阪での投資の方が少ないローンで高い利回りを期待できます。個人的には大阪エリアの良さはここだと感じています。

一方、東京では単身世帯の増加を避けたい自治体の意向を受け、新築ワンルームマンション建築に対し非常に厳しい規制があります。つまり、既存物件の新たなライバル物件が現れにくい環境です。
したがって、東京では物件価格が下がりにくい上に、築年数経過に伴う家賃の下落程度も大阪よりも小さい傾向にあります。これらのことから、物件購入時の利回りを維持しやすい、という点においては東京の方が大阪よりも有利でしょう。

とは言え、最近大阪の区分マンションを２物件売却したのですが、どちらも購入時より100万円近く高値で売却できました。立地さえ間違いない物件を選べば、東京か大阪かというより売るタイミング・売る相手の選び方が重要な気もしています。

東京と大阪それぞれに有利不利な点があるので、あなた自身の状況（年収、年齢、借入れ状況など）も加味して、適切な物件選びが安定的な不動産投資には重要です。

「自分の場合は、東京が良いのか大阪が良いのか、よく分からないよ。」

このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？

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こちらのテーマでは「区分マンション投資　東京と大阪の比較」について深掘り解説をしてきました。

キャッシュフローがプラスだと精神的に楽

「節税対策のためなら、キャッシュフローは気にしなくてもよい、と聞いたけど、実際のところはどうなの？」

こちらのテーマでは、このような疑問を解消するため、深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

キャッシュフローがプラスになる利点
キャッシュフローを更にプラスにする方法

本テーマを読むメリットはこちら

キャッシュフローが精神に与える影響が理解できる
自分のアイデア次第でキャッシュフローの金額を大きくできることが分かる

こちらのテーマでは、キャッシュフローがプラスになる利点、プラスにする方法について深掘り解説をしていきます。

キャッシュフローがプラスになる利点

こちらのパートでは、キャッシュフローがプラスになる利点について、僕の実体験をもとに解説します。
現在、僕は5物件を所有し、毎月約6万円のキャッシュフローを得ています。
不動産投資のキャッシュフローがマイナスでも節税になるから問題ない、というセールス方法があるようですが、僕はその意見には反対です。

なぜなら、キャッシュフローがマイナスの状態が続くと、最初の数年は金銭的にも精神的にも耐えられても、どこかのタイミングで必ず気持ちがなえてしまうからです。
30年以上にわたり、毎年のように不動産投資のせいで手元の現金が減るのは耐えられません。

それに対して、キャッシュフローがプラスなら貯金がどんどん増えていくので、精神的にとても楽になります。
また、最初のうちは不動産投資に反対していた妻も、貯金額が増えていくのを見てからは一切文句を言わなくなりました。

キャッシュフローを更にプラスにする方法

こちらのパートでは、キャッシュフローのプラス金額を増やす方法を２つ紹介します。

投資エリアの変更

最初の方法は投資エリアを変更して、物件を探すことです。投資用不動産価格は基本的に利回りから算出します。したがって、近隣地域では同じような利回りの物件が並び、掘り出し物の物件に巡り合えることは稀です。となると、利回りを上げるためには、投資エリアの見直しが必要になります。例えば、これまで東京の物件に投資してきたなら、大阪や福岡の物件も探してみましょう。

自主管理の採用

キャッシュフローを増やすもう一つの方法は、自主管理の採用です。
僕自身、現在は管理を委託していますが、自主管理に切り替えれば、管理委託費（家賃の5%が一般的です）の分だけ支出を減らし、キャッシュフローを増やせます。

このように収入と支出の両方を見直すことが、将来のキャッシュフローの増加に繋がります。