2024/01/02

【落とし穴多し】大阪市で新築用土地を狙う場合の注意点

不動産の探し方

こんにちは～わびさんです

資産性重視で大阪市での不動産投資に興味を持っているサラリーマンです「今回築古物件じゃなくて新築なので、安心やぁ」このような誤った認識を持っているようです…

このままだと落とし穴に落ちてしまう前に注意点を解説していきます。

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【落とし穴多し】大阪市で新築用土地を狙う場合の注意点

こちらのテーマでは、僕が「落とし穴多いなぁ」と感じる大阪市で新築用土地を狙う場合の道路、水道、下水道に関する注意点について解説をしていきたいと思います。大阪市のような都市部でサラリーマン大家に手の届くような価格帯の土地に仕掛けられていることが多い落とし穴なので要チェックです。

大阪市で新築用土地探しの注意点【道路編】

こちらのパートでは、道路に関する注意点を解説していきます。これらの注意点に気づかず申込をしてしまうと不利な条件での契約に繋がってしまう事もあり得ます。ご注意ください。

道路に関しての落とし穴３選

前面が私道なら掘削許可が必要
連棟なら切り離し許可が必要
私道面積を引いた有効面積で考えることが必要

僕が大阪市で土地を狙うとなれば金額的に西成区や生野区が多いのですが、その中でも1000万前後の土地となると前面道路が狭く私道であることがとても多いです。そうなると基本的にはこれらの注意点が当てはまってくるはず！チェック漏れ厳禁です。

重要なことは、これらの注意点を押さえた状態で物件の申込をすることです。私道の掘削許可や連棟の切り離し許可は購入申込書に盛り込むべきだし、資金計画を立てる上で重要な新築プランを考える場合に有効宅地面積を把握して図面を引く事が必須です。

その他の注意点としては、前面道路の幅員（道路の幅）が4mを下回るとセットバックが必要になり、さらに有効宅地面積が小さくなります。物件概要書に書いてある面積から私道面積とセットバック面積を引くと40㎡より小さくなって融資も厳しいなんて事もありえるのでご注意くださいね。

大阪市で新築用土地探しの注意点【水道編】

こちらのパートでは、水道に関する注意点を解説していきます。道路の次は水道をよく確認する必要があります。その注意点について解説していきます。

水道に関して必ずチェックすべきこと

引込とメーターの水道管径はいくつか
メーターの径を変更可能かどうか
引込管は他と共用か単独か

例えば、メーターの径が13mmなら、３階まで水を上げるのは厳しくメーター径の交換が必要です。恐ろしいのは、テラスハウスなど引込管を複数の家で共用している場合、許可が必要だったり、そもそも変更出来なかったりします。（そりゃ一軒だけ径を太くしたら、その他の家は水の出が悪くなりますよね…確実に嫌がられます。）

重要なことは、不動産会社が「問題ない」と言っても信じてはダメということです。不動産会社も良く把握していないことが多いので、最も良いのは実際に市役所に行って上記注意点を確認することですが、新築プランを検討してくれる工務店に確認するのも手です。

その他にもテラスハウスのような連棟の場合は下水道の引込管も他と共用のケースが多く、破損などのトラブルがあった場合に単独では修理できず共同でお金を出し合っての修理が必要だったりするので、これも理解したうえで購入するようにしましょう。

ここまでいかがだったでしょうか？これから不動産投資を始めるサラリーマンに僕がぜひお伝えしたいのは「都市部で安い物件は注意点多し！」ということです。不動産投資の厳しさも理解しながら独学したいという方は僕が提供するWabisabi Collegeの「たまごクラス」も覗いてみてくださいね（完全無料です）

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こちらのテーマでは「【落とし穴多し】大阪市で新築用土地を狙う場合の注意点」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合は無料相談を行なっています。
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それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！

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