【稼ぎの方程式】不動産投資の出口戦略で大切にすべきことと注意点
不動産投資の出口戦略の意味がよくが分からない…「不動産投資で稼ぎたい。ただ「不動産投資は出口が大切」と言われている意味がよく分かっていない…」このような疑問が出てきました。
今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
本記事の内容
この記事を読むメリット
- 不動産投資における出口戦略の基礎が分かる
- 不動産投資の出口戦略が重要な理由が分かる
- 不動産投資で失敗しないための出口戦略の注意点が分かる
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
結論
不動産投資の利益を上げるには出口戦略の理解が非常に重要になります。利益拡大はもちろんのこと、損失低減にも理解が必須です。
上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。
本記事の動画解説
不動産投資の出口戦略とは？
「不動産投資の出口戦略ってなんなんだろう？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 不動産投資の出口戦略とは何か
- 不動産投資の出口戦略の種類
このテーマを読むメリット
- 不動産投資で重要な出口戦略が分かる
- 自分に適した出口戦略が分かる
こちらのテーマでは、不動産投資で重要と言われている出口戦略の基本的な内容として、出口戦略の意味や種類を解説します。
不動産投資の出口戦略とは何か
こちらのパートでは、不動産投資における出口投資の意味について解説します。
不動産投資における売却収入＝キャピタルゲイン
不動産投資の出口戦略とはキャピタルゲインを最大化する戦略のこと
上記内容をまとめると、「不動産投資から得られる2つの利益のうち、物件や土地の売却によって得られるキャピタルゲインを最大化するのが出口戦略である」ということです。
重要なことは、不動産投資ではインカムゲインとキャピタルゲインの両方を考えなくてはならないことです。不動産投資の始めたての頃はインカムゲインばかりに目がいき、キャピタルゲインを忘れがちです。出口戦略を理解し最適な投資判断を下しましょう。
不動産投資の出口戦略の種類
こちらのパートでは、不動産投資の出口戦略の種類について解説していきます。不動産の代表的な出口戦略は3種類あります。
- 魅力的な物件を投資物件のまま売却する戦略
- 土地は良いが物件魅力が低い物件を更地にして土地を売却する戦略
- 自身が全ての所有権を持つ物件を居住用物件として売却する戦略
上記内容をまとめると、不動産投資の出口戦略には複数の種類があるが最適解はない、ということです。自身が所有する物件の種類を含めた様々な要素を総合的に考慮し、出口戦略を検討しましょう。
重要なことは、出口戦略は物件の種類や状態によって左右されるため、物件を購入する前の時点で検討が必要ということです。不動産投資で確実に利益を得るためにも、出口戦略をあらかじめ視野に入れた状態で購入する物件を選ぶようにしましょう。
こちらのテーマでは「不動産投資の出口戦略の意味や種類」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合は無料相談を行なっています。
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不動産投資で出口戦略を大切にすべき３つの理由
「不動産投資で出口戦略を大切にする理由ってなんなんだろう？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 全ての不動産投資には終わりがあるから
- 購入前の時点で考えるべき内容も多いから
- 不動産投資の利益を大きく左右するから
このテーマを読むメリット
- 不動産投資で出口戦略を考えるべき理由が分かる
- 不動産投資の出口戦略を考えておくことの重要性が分かる
こちらのテーマでは不動産投資の出口戦略が重要となる理由を解説していきます。出口戦略の重要性を理解しておかないと、不動産投資全体を通して大きな損失を被る可能性があります。しっかりと理解しておきましょう。
全ての不動産投資には終わりがあるから
こちらのパートでは、出口戦略を大切にする1つ目の理由として、全ての不動産投資には終わりがある、という点を解説していきます。全ての不動産投資には以下のような理由から必ず終わりがあります。
- 購入した物件が世界情勢の変化によって価値がなくなった
- 加齢によって物件を管理できなくなった
- 家庭や仕事の事情によって多額のお金が必要になった
上記の内容をまとめると、不動産投資には様々な事情により突然終わりがくる可能性もあるということです。不動産投資は長期的な投資を前提に始める人が多いですが、いつ投資に終わりが訪れても良いように備えるつもりで出口戦略を考えるのが大切です。
重要なことは、不動産投資の終わりは必ずしも予想できないということです。世界的な不況などの外的要因に混乱しないよう、投資を終わらせるボーダーラインを事前に決めておくなど、自分なりのルールを設定して堅実な投資を行うのがオススメです。
購入前の時点で考えるべき内容も多いから
こちらのパートでは、出口戦略を大切にする2つ目の理由として、購入前の時点で考えるべき内容も多い、という点について解説していきます。不動産投資の出口戦略には、購入前に考えられる以下の内容も含まれます。
- 不動産売却時の資産価値がいくらになるか
- 不動産売却時の周囲環境はどのように変化しているか
- 不動産を売却する時期はいつ頃か
上記の内容をまとめると、不動産投資を始める時点で考えておくべき出口戦略は多岐に渡るということです。物件の売却を考え始めてから慌てて出口戦略を練るのではなく、物件を売却することを視野に入れて投資を始める方が、確実により良い投資成果を挙げられるようになります。
例えば投資用物件として数十年間にわたって所有するのであれば、物件の資産価値変化を考慮する必要があります。出口時点の売却額を最大化するのであれば、定期的な補修は必須となるため、それなりの管理費用がかかる前提で投資を始める必要があります。
重要なことは、出口戦略について考えておくべきことの多くが、不動産投資を始める前に考えておけるものばかりということです。物件を手放すことになるであろう時期や理由をあらかじめ予想しておけば、物件補修の頻度やかける予算、売却時点での価格などを予想することができるので、しっかりと考えておきましょう。
不動産投資の利益を大きく左右するから
こちらのパートでは、出口戦略を大切にする3つ目の理由として、不動産投資の利益を大きく左右する、という点について解説していきます。不動産投資の最終的な収益は以下のように出口戦略の結果によって大きく変わります。
- 家賃収入が低い物件でも土地売却額が大きいことがある
- 家賃収入が多くても多額の補修費用によって最終利益が得られ無いことがある
- 適切な出口戦略を取らなかったことで家賃収入の全てが消し飛ぶこともある
上記内容をまとめると、不動産投資の出口戦略は最終的な売り上げを大きく左右するため、家賃収入だけでなく売却利益も見据えて出口戦略を練る必要があるということです。
出口戦略で得られる金額は物件の売却費が中心で大きいのは自明であり、売却時期さえ分かれば予想できる、と考える方もいます。しかし、実際には予想以上に税金や諸経費等で引かれてしまい、結果的に売り上げがマイナスとなってしまった、というケースは珍しくありません。（僕も経験済み）
重要なことは出口戦略の影響は予想以上に大きいということです。例え安定的な家賃収入を得られる物件であっても、売却時に多額の補修費用が発生してしまっては、総合的な利益はマイナスになることもあり得ます。出口戦略の良し悪しがもたらす費用の大きさを理解し、トータルで得をする出口戦略を心がけましょう。
こちらのテーマでは「不動産投資で出口戦略を大切にすべき３つの理由」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合は無料相談を行なっています。
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不動産投資の出口戦略で注意すべき３つのポイント
「不動産投資の出口戦略で注意すべきことってなんなんだろう？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 出口戦略で焦ってリフォームはしない
- 売却にかかる時間や費用を考慮する
- 不動産売却のタイミングにも注意が必要
このテーマを読むメリット
- 不動産投資でありがちな失敗が防げる
- 不動産投資で見落としがちな注意点が理解できる
こちらのテーマでは、不動産投資の出口戦略で注意すべき3つのポイントとして、よくある失敗例をもとに注意点を解説していきます。注意点を理解しておくことで、思わぬ損失を招くリスクも減らせるため、しっかりと内容を理解しておきましょう。
出口戦略で焦ってリフォームはしない
こちらのパートでは、不動産投資の出口戦略の1つ目の注意点として、出口戦略で焦ってリフォームはしない方が良い、という点について解説していきます。投資物件や入居用物件の価値を上げようとリフォームや修繕を行うと、以下のような失敗を招く恐れがあります。
- 投資価値を上げるために補修を行ったが、補修費用を回収できなかった
- 入居用物件として価値を上げようとリフォームしたが買い手が付かなくなった
- 修繕やリフォームに時間がかかってしまい、売るタイミングを逃してしまった
上記の内容をまとめると、出口戦略の一環として安易にリフォームや修繕を行うのは危険、ということです。
例えば入居用物件については、買い手の好みによってはリフォーム後にかえって価値が下がってしまう恐れがあります。敢えて古い物件を購入し、自分でDIY補修を楽しみたいと買い手が考えていた場合、リフォームや修繕はかえって物件価値を下げてしまう恐れがあります。
重要なことはリフォームにどれだけ費用や期間を掛けたとしても、価値が必ず上がる保証はないということです。どれだけ手間暇かけて物件の状態を良い状態に仕上げたとしても、買い手にとって価値を感じるポイントが異なれば物件としての価値は上がりません。売却時に焦ってリフォームすることのリスクを把握し、補修を行うか否かを買い手と相談するなど、対策を練りましょう。
売却にかかる時間や費用を考慮する
こちらのパートでは、不動産投資の出口戦略の2つ目の注意点として、売却にかかる時間や費用を考慮した方が良い、という点について解説していきます。以下のように、不動産を売却する際には様々な費用や時間がかかります。
- 売却期間は買い手が決まってから3~6ヶ月程度
- 修繕費用や仲介手数料などの費用がかかる
- 譲渡所得税や印紙税といった税金もかかる
上記内容をまとめると、出口戦略では単なる利益だけでなく諸費用も考慮して、総合的な利益/損失を評価する必要がある、ということです。
不動産の売却には時間もそれなりに掛かります。前提として買い手が見つかるまでの時間は、その時々によって変動するため運任せの要素が強いです。また、運よく買い手がすぐに現れても、実際に利益が得られるまで数ヶ月は覚悟する必要があるでしょう。
重要なこととして、譲渡所得税は物件の所有年数によって税率が大きく異なることも覚えておきましょう。譲渡所得税は売却時に得た利益から取得費と呼ばれる諸経費類と譲渡した費用を差し引いた利益にかかる税金です。譲渡年の1月1日から起算して、保有年数が5年以下なら40%程度、保有年数が5年を超えるなら20%程度の税率が適用されます。
不動産売却のタイミングにも注意が必要
こちらのパートでは、不動産投資の出口戦略の3つ目の注意点として、不動産売却のタイミングにも注意が必要、という点について解説していきます。以下のように、不動産を売却しようと思ってもタイミングによって起こりうる影響もいくつか存在します。
- 売却費を払ってもローン残債が残ってしまった
- 考えなしに住居用物件を売ったら相場より低い価格となってしまった
- 入居者数が少ない状態で売ったら買い手がつかなかった
上記内容をまとめると、不動産を売却するタイミングも売れる可能性や得られる収益に影響を及ぼすということです。適切なタイミングを考慮しなければ、本来払う必要のない費用が発生したり、逆に得られたはずの利益を落としてしまう可能性があります。
例えば、ローンの残債がどの程度のタイミングで物件を売却すべきか、という悩みを抱える人は多いです。結論から言えば、売却によって手元に得られる費用がローン残債を超えていれば良い、と言えますが、すでに説明したように売却にも費用は発生するため、全ての支払いを考慮した上でどの程度手元に残るか計算して残債と比較することが大切です。
また、投資物件であれば売却時点で入居者がいるか否かという点も重要です。入居者がいる状態で売却される物件はオーナーチェンジ物件とも呼ばれ、既に家賃収入が確定している点から人気が高い傾向にあります。
一方で住居用物件であれば、春先から引っ越すために1~3月の申し込みがピークと言われています。早い人であれば11月や12月頃から探し始めるため、そのタイミングで情報を掲載できるよう準備を進める必要があります。
重要なこととして、売りに出すタイミングは利益や目的から逆算して決められるということです。ローン残債の何%を売却益から得るかを決めておけば、自ずと売却時期が見えてきますし、投資用物件であれば入居者の契約期間から最適な時期を予想できます。出口戦略まで考え抜いてこそ本当の不動産投資と言えますから、しっかりとタイミングも考えて行動しましょう。
こちらのテーマでは「不動産売却で考えるべき項目は多い」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合は無料相談を行なっています。
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※営業は一切しません。気軽に遊びに来てください
まとめ
この記事では「【稼ぎの方程式】不動産投資の出口戦略で大切にすべきことと注意点」というタイトルを下記のテーマにまとめて解説しました。
- 不動産投資の出口戦略とは？
- 不動産投資で出口戦略を大切にすべき３つの理由
- 不動産投資の出口戦略で注意すべき３つのポイント
という内容でお届けしました。
それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
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