2022/09/01 (更新日: 2024/01/01)

【チリも積もれば…】僕の不動産投資での節税実例を公開します！

「本業でサラリーマンをしつつ、これから不動産投資を始めようと考えています。不動産投資の案件紹介会社からよく節税がメリットになると勧誘を受けるのですが、どういう理由でいくらくらい節税になるのかよくわかっていません…」このような悩みが出てきました。

今回は、このようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

サラリーマン区分マンション投資での節税実例公開！
不動産投資で節税できる仕組み

この記事を読むメリット

サラリーマン区分マンション投資での節税実例を知ることができる
自分に置き換えて節税メリットを大まかにイメージできるようになる

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

僕は令和3年度の確定申告において約16万節税することができました

上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ心を込めて深堀りします。

本記事の動画解説版

サラリーマン区分マンション投資での節税実例公開！

「ぶっちゃけサラリーマンは「区分マンション投資」でどれくらい節税できるの？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘ぼり解説をしていきます。

本テーマの内容

不動産投資で16万節税できた実例を公開
節税できる各種税金を解説

本テーマを読むメリットはこちら

実際の数字を知ることで、より分かりやすく実感できる
どのような税金が節税できるかを知ることができる

こちらのテーマでは、僕が行った不動産投資を例にし、実際にどのような結果になったかまでをお話していきます。
これを知ることで、あなたの今後の不動産投資計画をより実感をもって作り上げることができるでしょう。

不動産投資で16万節税できた実例を公開

こちらのパートでは、区分マンション投資で実際にいくら節税できたのかの実例をまとめました。

僕は令和3年度の確定申告において、約16万節税することができました。
以下は僕が申告した、不動産投資における実際の数字です。

収入

賃貸料　3,469,432

経費

減価償却費　977,643
借入金利子　1,167,770

その他経費

租税公課　226,400
修繕費　86,174
諸費用＋維持管理費　811,118
雑費　993,040
その他経費小計　2,116,732

経費計　4,262,145

最終的な不動産投資における所得金額

　-792,713

以上の通り、この年の不動産投資において約80万円のマイナスを発生させました。
不動産投資でマイナスが発生した場合、そのマイナス分とサラリーマンとしての給料とを合算した金額が課税金額になります。

この年、僕のサラリーマンとしての年収は約700万円でした。
私の家族構成は義母も含むことでレアケースになりそうなので、扶養に入っている奥様がいるパターンで具体的に節税効果を計算してみます。

以上の通り、不動産投資を行ったことで約16万円の節税効果を上げることができます。

これを少ないとみるか多いと見るかは人それぞれですが、毎年発生すると考えれば少ない金額ではないと個人的には感じています。また物件を購入した年は不動産取得税が掛かるので節税額はもっと大きくなります。

こちらのパートでは、区分マンション投資で実際にいくら節税できたのかの実例についてまとめてみました。次のパートでは、節税できる各種税金についての解説です。

節税できる各種税金を解説

こちらのパートでは、どのような税金が節税できるか、その解説をまとめました。

所得税

勤務先から給料をもらっている場合、毎月の給料からは所得税が引かれています。
そして、サラリーマンの方が不動産投資をしている場合、確定申告の際の税計算は給料と不動産収入を合算したものが課税対象になります。

なので、不動産投資が数字上で赤字の場合、給料から赤字分を引いた額で所得税が計算されることになります。
つまり、不動産投資で赤字を出すことが、結果として所得税の節税に繋がるのです。

住民税

住民税は所得税と連携しています。
つまり、課税所得が減れば所得税も減り、同時に住民税も安くすることができます。
ちなみに、税率は一律10％（市区町村税6％＋都道府県税4％）です。

なお、住民税はいわゆる「後払い」です。前年度の課税所得の金額で計算し、翌年6月から天引きされていきます。
不動産投資を始めた翌年などは特に課税所得が変化しているはずですので、金額のチェックがおすすめです。

社会保険は投資の赤字分を合算しても節税できない

ちなみに、給与所得から天引きされる主な項目は「所得税」「住民税」「社会保険」です。
では投資の赤字分を給与と合算することで社会保険も節税できる？　との疑問も湧きますが、結論として節税につなげることはできません。
社会保険は健康保険や厚生年金などから構成されており、勤めている会社の給与を元に計算されているからです。

「節税には惹かれるけれど、実際の計算が面倒で…」

このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？

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こちらのテーマでは「サラリーマン区分マンション投資での節税実例公開！」について深掘り解説をしてきました。

不動産投資で節税できる仕組み

「不動産投資で節税って、どんな仕組みになってるの？」

こちらのテーマでは、このような疑問を解消するため、深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

不動産投資で節税できる仕組み
節税するためにできること

本テーマを読むメリットはこちら

具体的に、どういった方法で節税していけばいいのか知ることができる
どのように課税されるかよく知った上で、正しく対処できる

こちらのテーマでは、節税するためにできる方法を1つずつ解説していきます。
詳細を知ることで自身のケースに当てはめやすくなり、節税に取組むまでのハードルを大きく下げることができるでしょう。

不動産投資で節税できる仕組み

損益通算で所得を減らす

こちらのパートでは、損益通算の詳細についてまとめました。
所得税は勤務先からの給与と不動産収入の合算で算出される、というのは上記でもお伝えしました。
この合算および相殺された金額を「損益通算」と言います。
そしてこの損益通算を意識することで額面上の所得金額が減り、結果として所得税を節税することにつなげられます。

具体的にはこちらの画像をご覧ください