2023/06/15

【徹底解説】海外不動産投資のよくある失敗例３選と対処法

不動産投資の稼ぎ方

海外不動産投資に興味を持っています。「海外不動産投資で失敗したという話をよく聞くけど、実際にどんな失敗があるの？失敗しないためのポイントがあれば教えて欲しい。」このような疑問が出てきました。

今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

海外不動産投資の代表的な３つの失敗例
海外不動産投資の代表的な失敗例の対処法

この記事を読むメリット

海外不動産投資の失敗例を知っておくことで失敗パターンが見えてくる
海外不動産投資の失敗リスクを減らすことができる

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

海外不動産リスクの失敗パターンを知ることで、より安全に海外不動産投資をするためのリスクマネジメントができる。

上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。

本記事の動画解説

海外不動産投資の代表的な３つの失敗例

「海外不動産投資ではどんな失敗がある？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

実際にあった失敗例
海外不動産投資で失敗するパターンとは

このテーマを読むメリット

実際の不動産失敗例を知ることができる
失敗パターンを知ることでリスクに敏感になれる

実際にあった失敗例

海外不動産投資では現地の法律や税制度やその国の習慣など、さまざまなことが日本とは違います。この違いを理解しておかなければ海外不動産投資で失敗するリスクが増えてしまいます。

代表的な海外不動産投資の失敗例を３つ紹介

建設中の物件を購入したが建設の途中で頓挫した
カントリーリスクを考えていなかった
保証賃料が入らない

建設中の物件を購入したが建設が途中で頓挫した

海外不動産投資でキャピタルゲインを狙った場合、プレビルドの物件購入を考える方も多いと思います。プレビルド物件では建設前に物件を購入するため安く不動産投資ができ、建設が進むにつれて物件価値が上昇していきます。これにより大きなキャピタルゲインが期待できます。

しかし、売れ行きが芳しくなければ、プロジェクトが頓挫したり不動産会社が倒産するなどで建設が中止になってしまうことがあります。これによりキャピタルゲインが得られず不動産投資が失敗に終わってしまいます。

カントリーリスクを考えていなかった

投資先の経済状況や情勢の変化などで不動産投資が失敗してしまうケースもあります。反政府デモが頻発し外資が撤退したり、政権交代などで外国人による投資の規制が変化することもあります。また、内戦が勃発すれば経済、社会が混乱してしまいます。

新興国では不動産の急騰なども期待できますが、情勢の変化も多いので投資環境の変化により不動産投資が失敗してしまうケースがあります。

保証料が入らない

海外不動産の中には賃料を保証するという謳い文句の物件もあります。例えば5%や7%の利回りを数年から10年保証しますというものもあります。

これらが全て詐欺であるわけでありませんが、高利回りを謳っておいて契約が守られないケースが多くあります。また、実際に入居者が入らず保証料の原資すら確保できずに保証賃料が払われないケースもあるので注意が必要です。

海外不動産投資で失敗するパターンとは

ここまで実際の失敗例をご紹介してきましたが、全てに共通して言えるのはリサーチ不足であるということです。

プレビルド物件の失敗では不動産会社の実績や現地の入居者見込みなどを入念にリサーチする必要があります。不動産会社によってはプレビルドの売上をそのまま建設費用に当てているところもありますので、そういったところは売れ行き次第でプロジェクトが頓挫してしまう可能性があります。

カントリーリスクによる失敗例では投資先の国がどういう情勢なのか、外国人規制が厳しい国であるのかなどをリサーチする必要があります。格付け会社などが発信している情報などをみてカントリーリスクに注意する必要があります。

保証賃料が入らないケースでは入居率や将来性、収益性をリサーチしていなかったことが失敗の原因としてあげられます。保証賃料だけをみて購入してしまうと詐欺であったり、入居者が確保できない物件であったりということがありますのでしっかりとリサーチしておくことが重要となります。

こちらのテーマでは「海外不動産投資の代表的な３つの失敗例」について深掘り解説してきました。

海外不動産投資の代表的な失敗例の対処法

「海外不動産投資の失敗を防ぐにはどうしたらいい？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

契約内容を理解する
不動産管理会社の選び方

このテーマを読むメリット

海外不動産を契約するときの注意点がわかる
信用できる不動産管理会社の特徴がわかる

契約内容を理解する

海外と日本では不動産契約の慣例が違うことが多く、日本の不動産契約の感覚のまま海外不動産を購入してしまうと危険です。例えば、不動産登記制度で不動産の権利を誰が持っているのかを登記で判断するという法概念や、権利状況よりも登記上を優先するという法概念があるのかどうかなど、日本で当たり前だと思っている法概念自体がそもそもない国もあります。

海外不動産を契約する際は契約内容を理解して日本とは違うということを念頭に次の点に注意しましょう。

契約内容がその国の最新の法律に基づいて作成されているか
そもそも外国人の不動産所有が認められている国なのか
本当に交渉相手があっているのか、正しい交渉相手は誰なのか
物件に欠陥があった場合などはどうするのか
家賃収入の流れ、税金の対応の詳細
権利が建物単独なのか土地の権利はあるのか

以上のような点はしっかり話を詰めておく必要があり、海外不動産投資の失敗を防ぐのに重要な項目となります。不動産管理会社の信頼度も重要ですが、登記制度にも注目するといいでしょう。

不動産管理会社の選び方

海外で不動産を購入しても自分だけで管理していくのは難しいため、管理会社に不動産管理を委託することになると思います。しかし、現地の管理会社であると建物の維持や管理に対する意識や質が低いこともあり、あとから入居者とのトラブルに発展したり、家賃の入金が止まったと思って問い合わせたら管理会社が倒産していたといった事例も珍しくありません。

また、現地の管理会社などの情報はなかなか入りにくく事前のリサーチもしにくいため、管理会社を選ぶ際は海外不動産を扱っている国内の管理会社を選ぶことがおすすめです。

ではどのような不動産管理会社を選べばいいのでしょうか？海外不動産を扱っている国内の管理会社を選ぶ際のポイントを２つ紹介いたします。

現地の不動産ツアーを行っている

現地にしっかりとパイプを持っている会社は現地ツアーを企画している管理会社が多いです。こういった管理会社は現地に信頼できる仲介人がいたり、現地の知識や物件周辺の状況を把握しているので安心できます。

パンフレットを見ただけで不動産を購入するより実際に現地の不動産ツアーに参加して物件やその周辺状況を確認して購入することをおすすめします。

不動産管理会社のサポート内容はどうか

海外での不動産管理はさまざまトラブルがつきものです。そのようなトラブルにしっかり対してくれるかどうかもポイントになります。さらにトラブルのような事後的対応以外でも、入居状況に対するアドバイスなど先手をうつ提案をしてくれる管理会社は信用ができます。管理会社の対応力だけでなく提案力にも注目して選ぶことが重要です。長いスパンで顧客利益を考えてくれる会社であるかどうか担当者とじっくり話してみるといいでしょう。

こちらのテーマでは「海外不動産投資の代表的な失敗例の対処法」について深掘り解説してきました。

海外不動産投資もいいですが、初めてで、まずは国内で不動産投資したいという方は「不動産投資4.0」をご覧になっていただき、具体的にやるべきことを理解しましょう。完全無料でお金はかからないのでご安心ください。

ここまでいかがだったでしょうか？海外不動産投資の失敗例を理解いただけたでしょうか？不動産投資に興味がでた方は、常に最新情報に触れるために当COLLEGEの完全無料の「たまごクラス」で完全無料で不動産投資を学んでみてはいかがですか？

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