2023/04/18 (更新日: 2024/01/02)

【初心者向け】区分マンション投資の物件調査のやり方と注意点を解説

区分マンションで稼ぐ

区分マンション投資のやり方とは・・・？「区分マンション投資が始めやすいと言われた。比較的利回りの高い中古から始めようと思っているが、物件を紹介されたときの物件調査のやり方、注意点などが分からず困っている。」このような疑問が出てきました。

今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

区分マンション投資の物件調査のやり方
区分マンション投資の物件調査の注意点

この記事を読むメリット

区分マンション投資の物件調査のやり方がサクッと分かる
区分マンション投資の物件調査の注意点がサクッと分かる

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

区分マンション投資で失敗しないためには物件調査が必須です。儲からないかもと悩む前に適切な物件調査のやり方と注意点を理解しましょう。

上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。

本記事の動画解説

区分マンション投資の物件調査のやり方

「区分マンション投資の物件調査のやり方って？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

区分マンション投資の物件調査で確認すべきポイント
区分マンション投資の現地調査にオススメの持ち物

このテーマを読むメリット

区分マンション投資の物件調査で見るべきポイントが分かる
区分マンション投資の物件調査に向けて準備すべき持ち物が分かる

こちらのテーマでは、区分マンション投資の物件調査のやり方として、見るべきポイントや持っていく持ち物について解説していきます。

区分マンション投資の物件調査で確認すべきポイント

こちらのパートでは、区分マンション投資の物件調査で確認すべきポイントについて解説していきます。物件調査で確認すべき項目は以下の通りです。

区分マンションの外観・内観・設備といった物件そのものの情報
区分マンションの立地・周囲環境・公共サービスとの距離といった物件周辺の情報
区分マンションの管理規定・入居率・管理状況といった投資家として必要な情報

上記の内容をまとめると、投資家という第三者目線だけでなく、実際に住む人の目線で確認すべき項目も多いということです。物件調査といえば現地で物件を直接見ること、と考える人も多いですが、実はそれ以外にも気にすべき事柄は多いです。

物件の管理規定や入居率、管理状況は管理会社に問い合わせて確認できます。管理状態に限っては共用部分の状態を見れば分かることが多いです。投資家として将来の修繕も視野に入れて確認しましょう。

重要なことは、物件調査に必要な視点は物件調査を繰り返すことで身につくということです。実際に複数の区分マンションへ赴き、人気のある物件と人気のない物件を様々な視点で比較する、という行動を繰り返し、投資家としての鋭い視点を磨きましょう。

区分マンション投資の物件調査にオススメの持ち物

こちらのパートでは、区分マンション投資の現地調査に持っていくべきオススメの持ち物を解説していきます。区分マンションの物件調査において、現地に赴いて調査する際にオススメの持ち物は大きく以下の3種類が挙げられます。

気になる部分を測定・記録する：メジャー・水平器・カメラ
周辺の様子を把握する：マップ・方位磁針
掲載情報と実物を比べる：図面・管理規定などの書類

上記の内容をまとめると、現地調査では自身が感じたことを数値や映像に起こして客観的に記録することが大切ということです。フィーリングだけで物件を決めようとする人は多いですが、長期的に検討できるよう客観的なデータを収集する癖を持つことが大切です。

重要なことは現地調査では自身の感覚だけを頼りにしてはいけないということです。初めて行く物件では良い面ばかりが目につきがちですが、冷静になって後で考えると悪い面が多かった、というのはよくある話です。数値などの客観的なデータを残しましょう。

こちらのテーマでは「区分マンション投資の物件調査のやり方」について深掘り解説してきました。具体的に「どうやって物件調査をすればいいのかよく分からない…」という場合は無料相談をご利用ください。

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区分マンション投資の物件調査の注意点

「区分マンション投資の物件調査をする時に気をつけるべき注意点ってなんなんだろう？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

不動産会社の情報を鵜呑みにしてはいけない
現地調査では不法侵入や違法駐車をしない
相場情報を頭に入れておく

このテーマを読むメリット

区分マンション投資の物件調査にありがちな失敗が分かる
区分マンション投資の物件調査で気をつけるべきことが分かる

こちらのテーマでは、区分マンション投資の物件調査で気をつけるべき注意点について、失敗例も含めて解説していきます。

不動産会社の情報を鵜呑みにしてはいけない

こちらのパートでは、区分マンション投資の物件調査の1つ目の注意点として、不動産会社の情報を鵜呑みにしてはいけない、という内容について解説していきます。不動産会社の情報を鵜呑みにすると以下のような失敗を招く可能性が考えられます。

入居率が高いマンションと聞いていたが、投資先の部屋の入居率は低かった
南向きの部屋と聞いていたが、隣の物件との距離が近くて実際の日当たりは悪かった
近いうちにリフォーム予定があるかもと聞いていたが、いつまでもリフォームしなかった

上記の内容をまとめると、不動産会社から提示された情報だけで投資判断をするのは危険だということです。不動産会社から受け取った間取りや立地に関する情報は実物を見て確かめる、入居率や人気の高さは実際の数値を提示してもらって確かめる、など自身の目やデータで確かめる工夫をしましょう。

重要なことは疑っている姿勢を見せないことです。不動産会社も商売である以上、売れやすく工夫するのは当たり前です。信頼していない姿勢を見せるのは悪い結果を招く恐れがあるので、あくまでも心配だから確かめるだけ、という姿勢を徹底しましょう。

現地調査では不法侵入や違法駐車をしない

こちらのパートでは、区分マンションの物件調査における2つ目の注意点として、現地調査では不法侵入や違法駐車をしない、という点を解説していきます。当たり前のように聞こえますが、現地調査を何度も繰り返すと以下のような行動に陥るケースがあります。

どうしても共用部分を見たかったので、住民の後ろに付いていきオートロックを通り抜けた
現地まで車で来たがコインパーキングが遠かったので、近くの道路に長時間駐車をした
管理会社と内見に行った際に鍵の在処を知ったため、後日鍵を借りて再度入室した

当然のことながら不法侵入や違法駐車はれっきとした犯罪に該当するため、絶対にやってはいけません。「少しの間だから・・・」「迷惑はかけないようにするから・・・」という考えがよぎったら冷静になるように気をつけましょう。

重要なことは、犯罪意識が薄れている時の投資判断は当てにならないということです。ついつい犯罪行為を働こうと考えてしまう時はそもそも正常な判断ができていません。このような状況下の投資判断はどちらにしても信頼できませんから、日にちを改めましょう。

相場情報を頭に入れておく

こちらのパートでは、区分マンションの物件調査における3つ目の注意点として、相場情報を頭に入れておくべきという点について解説していきます。周辺の物件や同一間取りの相場情報が頭に入っていないと以下のような失敗を招く可能性があります。

家賃が高いと感じたため見送った物件が、後に相場よりも安い物件だと知って後悔した
良い物件だったので投資を決めたが、家賃が相場と離れすぎていて入居率が低かった

上記の内容をまとめると、物件の価値を判断するには相場情報が頭に入っていないと失敗する可能性が高いということです。プロでもない限り目の前の物件がお買い得か即座に判断するのは難しいです。相場との比較で相対的にお得物件か判断するようにしましょう。

重要なことは相場情報と乖離のある物件を見つけたらその理由を考えることです。好条件なのに安すぎる、あるいは悪条件なのに高すぎる物件には何かしらの理由があります。物件価値を判断する能力を鍛えるために、相場との比較と考察を徹底しましょう。

こちらのテーマでは「区分マンション投資の物件調査で気をつけるべき注意点」について深掘り解説してきました。「不動産投資の物件調査を一人でやるのは不安しかない…」そう思う方は無料相談をご利用ください。