【反面教師物件】不動産投資を始める場合、買ってはいけない物件はこちら_case3
こんにちは～わびさんです
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月20万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
本記事の動画解説
【反面教師物件】不動産投資を始める場合、買ってはいけない物件はこちら_case3
今回の物件のまとめ回になります。最初は「面白そうな物件」と思って調べ始めたのですが、逆の意味で驚かされることが多かった物件でした。そのポイントを復習していきたいと思います。
物件概要と簡易査定
こういう物件でしたね
概要としてはこのような感じです。
- 物件価格 1220万
- 住所 大阪府大阪市天王寺区
- タイプ 1K
- 専有面積 31.2m^2
- その他 オーナーチェンジ 利回り5.92%
大阪で人気の天王寺区で、そこそこお手頃な値段かなというところでした。ただ1Kというのもあり、入退去の入れ替えも多そうなのでどうかな？というところだったのですが、それ以前のお話がこのあと色々見つかっていきます…
物件概要と簡易査定の記事はこちら
【不動産投資_簡易査定に惑わされるな】大阪市天王寺区1220万1K_case3
それでは今回も不動産投資のケーススタディーで物件選定の感覚を養っていきましょう！大阪市天王寺区の物件です。最初はお買い得かな？と思って調査をしていったんですが、調べるにつれ印象が変わっていく物件でした。初心者の不動産投資家にとって区分マンションへの投資は始めやすい一方で、なかなかいい物件には出会えない部分があります。
- 簡易査定結果では販売価格に対して査定額が上回る結果
- 簡易査定のサイトによって結果が違うことが分かった
- レインズの成約事例から考えると、今回の販売価格は高く見える
「簡易査定って１つだけだと不十分なんだな」というのを感じた回でした。でもレインズの成約事例を見る限りはどうも簡易査定の結果が信じれない…と怪しさを感じ始める、と言ったところです。
家賃相場を調べてみると…「えっ…？」
続いてこちらの物件の家賃相場を調べてみて驚きが…
家賃相場を調べた記事はこちら
【家賃相場を調べなければ騙される！】相場観を持たない恐ろしさ解説します_case3
今回はもう少し踏み込んで家賃相場を調べる、という部分のケーススタディーになります。皆さんも「実際にこの物件を購入したい！」という物件が出てきたら、必ずここまでは調査すべき内容になります。僕が提供する無料相談と無料テンプレで十分調査ですよ！
何が驚きかについて解説します。もともと僕がこの物件に興味を持ったのは4階と7階で似たような広さ間取りの物件が結構違う価格帯で売り出しされていたからでした。もしかすると安い方の1220万（4階）が掘り出しものかも！？と思ったという事です。
調べてみた結果、家賃相場は6万前後がだというというところ。過去の経緯を調べても、新築当初から８万を超える家賃実績はありませんでした。
で、7階の1600万で売り出し中の物件なのですが、87,750円。異常値と言っていいでしょう。階数が高めの方が家賃も売値も高くなるでしょうが、ここまでの差（4階は1220万売り出しで家賃は60,250円ではないでしょうし、資料を見る限りリフォームなので付加価値を付けた形跡もないです。
ここからはただの考察（妄想）です。どんな意図が隠されているか
- 相場観を持たないサラリーマンをカモにして儲けるため
- 表面利回りしか見ないサラリーマンをカモにして儲けるため
- 相談相手を持たないサラリーマンをカモるため
この7階の物件を万が一でも購入してしまうと…恐ろしい未来が待っていそうです。今後不動産投資を始める方は絶対にこんな物件に手を出さないように気を付けてください。
一人で不安という場合は僕が運営するサラリーマンのための不動産投資オンラインスクールWabisabi Collegeの「たまごクラス」を完全無料で受講できます。このような相談できる場所を必ず持つようにして下さい。
残った希望は4階1220万の物件ですが…
まだ投資に値する可能性があるのは、4階1220万の物件ですが、収益シミュレーションで丸裸にしてみました。結果、「購入はやめとこ」という結果になりました。トータルの収益、キャッシュフローどちらを見ても悲惨な結果になっています。
【絶対買ってはいけない物件でした】不動産投資は収益シミュレーションでリスク回避_case3
今回はいよいよ収益シミュレーションです。1600万の方は怪しいとしても、1220万で売り出し中の物件はまだ可能性ある、ということで調べていきたいと思います。ちなみにここで紹介する詳細な収益シミュレーションはこちらで無料提供していますので、興味を持った方はぜひ覗いてみてください
理由の考察はこちらです
家賃に対して、固定費が高すぎます。キャッシュフローが全然出ません…。
値切って投資になるかどうかの検証
1220万の物件を半額以下の600万で再計算してみて、やっとトータルの収支がプラスに転じました。ただ仮にこの価格で売ってくれたとしてもそもそものプラスになる資産が少なすぎて、到底買う気になれません。
- この物件は買った瞬間損
- 家賃に対して固定費（特に管理費）が高すぎ
- 半額以下に値切っても購入対象にならない
ここまで読んでくださったあなたが行うべき行動は、「物件の収益シミュレーション力」です。それを持つだけで業者にカモにされるリスクをグンと減らして、アカン物件の違和感に気づけるようになります。僕の方で無料テンプレを配布しますし、使い方も無料相談可能なので買ってしまう前に絶対利用してほしいです。
ここまでいかがだったでしょうか？今回は調べれば調べるほど「絶対買ってはいけない」そんな物件でしたね。逆に勉強になりました。そうならないためにも僕が運営するWabisabi Collegeの「たまごクラス」で完全無料で不動産投資を学んでみてはいかがですか？
※解約はボタン一つで自由に可能です！
こちらのテーマでは「【家賃相場を調べなければ騙される！】相場観を持たない恐ろしさ解説します_case3」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合は無料相談を行なっています。
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今回も最後まで読んで頂いてありがとうございました！
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