【不動産投資_簡易査定に惑わされるな】大阪市天王寺区1220万1K_case3
こんにちは～わびさんです
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月20万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
本記事の動画解説
【不動産投資_簡易査定に惑わされるな】大阪市天王寺区1220万1K_case3
それでは今回も不動産投資のケーススタディーで物件選定の感覚を養っていきましょう！大阪市天王寺区の物件です。最初はお買い得かな？と思って調査をしていったんですが、調べるにつれ印象が変わっていく物件でした。初心者の不動産投資家にとって区分マンションへの投資は始めやすい一方で、なかなかいい物件には出会えない部分があります。今回の学びも参考にしていただければと思います。
大阪市天王寺区1220万1Kの物件概要
今回の物件はこちらです
概要としてはこのような感じです。
- 物件価格 1220万
- 住所 大阪府大阪市天王寺区
- タイプ 1K
- 専有面積 31.2m^2
- その他 オーナーチェンジ 利回り5.92%
大阪の街の中では、人気の天王寺区。個人的にも昔からなじみのある街で好きです。
ちなみに今回の物件に興味を持った理由は下記の物件も同時に売りに出ていたからです。
同じマンションで、家賃が高く、利回りも良い。「これはどちらかが相場からずれているだろう」という直感で調べ始めました。もし仮に1220万の方が家賃が相場より低めなのであれば、購入後に家賃を上げれる工夫をすれば売却益を狙えるからです。
どういうこと？っていう方はこちらの記事もご参考ください
【やっぱりあった！】初心者サラリーマンの中古区分投資での稼ぎ方
「不動産投資のことを全然わかっていない初心者サラリーマンが稼げるようになろうと思ったら一体どうすればいいのでしょうか？本屋で不動産投資の本を買って読んでみましたが、イメージが湧きません。だれかわかりやすく稼ぎ方を教えてください…」このような悩みが出てきました。 今回は、このような悩みを解決するためのお手伝いをします。
まずはいつもの簡易査定から
兎にも角にも、まずは簡易査定です。区分マンションの場合はマンション名指定で調べやすいので簡単ですね。結果としてはこんな感じでした。
売値が1220万に対して、査定額が1361万ということで、売却益を狙えるいい物件ですね。
ちなみに同じマンションで1600万で売り出し中の物件に関しても簡易査定してみました。
こちらは売値が1600万に対して、1634万の査定… しかし少し違和感が残ります。果たして4階が7階に上がるだけで、こんなに売却相場上がる？？ということでもう少し調べていきます。
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もう一つのサイトでも簡易査定
個人的には複数のサイトで簡易査定をしておくのって大切な気がしています。簡易査定って便利なんですが、査定計算の中身が分かりにくいので、実際には相場観とずれてしまうのでは？と思ってしまうからです。
なので、こちらも恒例のマンションデータベースでも確認していきます。
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4階 売値1220万の物件の査定
1つ目のサイトでは、査定額1361万円でしたが…
7階 売値1600万の物件の査定
1つ目のサイトでは、査定額1634万円でしたが…
どこのサイトで簡易査定するかで、かなり違う結果となりました。これがあるから複数サイトで調べておかないと不安ですよね…でも、実際のところどうなの？っていう疑問がわいてきますよね。次のパートでもう少し調べてみます。
レインズの情報で実際の成約を調べてみる
簡易査定では、サイトによって違う結果になってしまったので、ここでは最も信頼できる過去の成約事例を調べていきます。
※すいません、下が切れてしまいましたが1050万です。
今回の物件の資料を再度見てみると
元々は4階と7階の物件が販売されており、値差があることで興味を持ったこの物件ですが、レインズの成約事例を見る限りは今回の販売価格は少し高すぎるといった印象ですよね。
今回の調査のポイント
一旦今回の調査のポイントを振り返ってみます。
- 簡易査定結果では販売価格に対して査定額が上回る結果
- 簡易査定のサイトによって結果が違うことが分かった
- レインズの成約事例から考えると、今回の販売価格は高く見える
簡易査定サイトは１つだと心配だし、簡易査定だけでは心配だという事が分かりますね。不動産投資を始める場合は、このような相場観をどう養うかがポイントになってきます。僕が提供する無料オンライン講義「不動産投資 裏スコープ」では、表に出ない物件情報について詳しく解説していますので、ぜひ見てみてください。
ここまでいかがだったでしょうか？今回は簡易査定が少し信用できなくなってしまいましたよね…。初めての不動産投資ではこの辺りも自分で判断するのは難しいものです。そんな時は、僕が運営するWabisabi Collegeの「たまごクラス」で完全無料で不動産投資を学んでみてはいかがですか？
※解約はボタン一つで自由に可能です！
こちらのテーマでは「【【不動産投資_簡易査定に惑わされるな】大阪市天王寺区1220万1K」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合は無料相談を行なっています。
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