【家賃相場を調べなければ騙される！】相場観を持たない恐ろしさ解説します_case3
こんにちは～わびさんです
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月20万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
本記事の動画解説
【家賃相場を調べなければ騙される！】相場観を持たない恐ろしさ解説します_case3
前回の調査では、簡易査定だけで売却価格を想定するのは、ちょっと怖いよね…という結果になりましたね…
前回記事はこちら
【不動産投資_簡易査定に惑わされるな】大阪市天王寺区1220万1K_case3
それでは今回も不動産投資のケーススタディーで物件選定の感覚を養っていきましょう！大阪市天王寺区の物件です。最初はお買い得かな？と思って調査をしていったんですが、調べるにつれ印象が変わっていく物件でした。初心者の不動産投資家にとって区分マンションへの投資は始めやすい一方で、なかなかいい物件には出会えない部分があります。
今回はもう少し踏み込んで家賃相場を調べる、という部分のケーススタディーになります。皆さんも「実際にこの物件を購入したい！」という物件が出てきたら、必ずここまでは調査すべき内容になります。僕が提供する無料相談と無料テンプレで十分調査ですよ！
まずは家賃について考察してみる
今回のようなオーナーチェンジ物件だと、現在の家賃を参考に収益シミュレーションしがちなのですがここは落とし穴です。必ず家賃相場を確認して、高すぎだったり安すぎだったりしないかを確認するようにして下さい。 家賃が相場より高い場合は、物件価格も相場より高く買わされる可能性が高くなってしまうので特に要注意です。
こちらの結果が分かることは
という事です。
つまり1220万で売り出し中の物件は、家賃が60,250円ということで相場通りというところですが、1600万で販売中の方は…
家賃が87,550円！これは要注意です。利回りも高く、6.56%になっていますが、相場よりかなり高い賃料になっているようです。
「家賃って高い方がいいのでは？」
という方のために解説しておきますと、
- 家賃が相場より高い
- 物件の売り出し価格も高い
- 購入後今の入居者が出る
- 同じ家賃では次の入居者さん入ってくれない
- 募集家賃を下げるしか無くなる
- 物件の市場価値がガタ下がる
- 大損…
と、まぁ このような恐ろしいスパイラルに入る可能性があるという事ですね。恐ろしや…
特に不動産投資初心者の方にはこの辺りまでは考えれないはずで、これを業者に勧められるままに購入してしまったとすると、本当に恐ろしいです。そうなる前に無料で学べる「不動産投資4.0」は一度見てもらった方がいいです。
次に実際の成約家賃から考察してみる
ここからが表に出ない物件情報の強さ、「実際の成約事例」です。不動産エージェントでもある僕がレインズの情報から家賃推移を確認するようにしています。※とくに区分マンションの場合は賃貸の成約事例のデータが豊富なので分析しやすいというのもあります。
結果がこちら
順調に右肩下がりで、家賃下落率おおむね１％というのは納得なのですが、ポイントは一度たりとも8万円を超える家賃はない、というところです。つまり、1600万で売り出し中の物件の家賃がいかに高いのかが分かります。これまでの実績を見る限り異常値といってもいいでしょう
不動産業者にカモにされて、こういう状態でも買ってしまうサラリーマンがいることは本当に悲しいことです。購入前であれば僕の方でもいくらでも今回のようなアドバイスができるのですが…物件購入後だったり、契約が終わっていたりすると「なぜもうちょっと早く知り合えなかったんだろう」と後悔することも多いです。
ここまで読んだあなたが行うべき行動は、僕の無料オンライン講義「不動産投資4.0」の動画を見ることです。不動産投資の全体像を分かりやすく解説しており、最初に失敗するリスクを大きく下げることができます。カモにされる前に見ていただけること祈っておきます…
ここまでいかがだったでしょうか？今回は家賃相場に関する解説でしたが、特にこれから不動産投資を始めるという方はどうやってこれらの落とし穴を避けるべきか不安だと思います。そんな場合は僕が運営するWabisabi Collegeの「たまごクラス」で完全無料で不動産投資を学んでみてはいかがですか？
※解約はボタン一つで自由に可能です！
こちらのテーマでは「【家賃相場を調べなければ騙される！】相場観を持たない恐ろしさ解説します_case3」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合は無料相談を行なっています。
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今回も最後まで読んで頂いてありがとうございました！
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