不動産投資に興味があります。「不動産投資を始めるとなると、税金の計算がとても重要だということは理解できます。不動産投資の収益計算においてデッドクロスって何？減価償却費の計上と何か関係があるの？」このような疑問が出てきました。
今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
本記事の内容
この記事を読むメリット
- 不動産投資の収益計算におけるデッドクロスが理解できる
- 不動産投資の収益計算におけるデッドクロスの発生時期を予想する重要性がわかる
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
結論
不動産投資の収益計算においてデッドクロスを理解し、その発生時期を知ることはとても重要です
上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。
本記事の動画解説
不動産投資の収益計算でデッドクロスを理解するための基礎
「不動産投資の収益計算でデッドクロスを理解するための基礎ってなんなんだろう？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- デッドクロス理解の一歩目：デッドクロスってズバリ何？
- デッドクロス理解の二歩目：銀行からローンを借りて行う不動産投資の収益構造
- デッドクロス理解の三歩目：「減価償却費」と「元本の借入金返済」がポイントになる理由
このテーマを読むメリット
- デッドクロスが一言で何を指すのかがわかる
- 銀行からローンを借りて行う不動産投資の収益構造がわかる
- キャッシュフローは年々悪化するケースがわかる
- 「減価償却費」と「元本の借入金返済」がポイントになる理由がわかる
デッドクロス理解の一歩目：デッドクロスってズバリ何？
こちらのパートでは、デッドクロスってズバリ何？について解説します。
デッドクロスとは一言で表すと何でしょうか？
借入金による不動産投資において「借入金元本＜＝減価償却費」→「借入金元本＞減価償却費」となり急にキャッシュフローが悪化する時点のことを「デッドクロス」と呼びます。なんだか怖そうな名前ですよね？
実際、借入金による不動産投資におけるある危険性を表す言葉です。
デッドクロスについて
- なぜ借入金元本と減価償却費が関係するのか？
- なぜそれが生じるのか？
- なぜそれが怖いのか？
以下、順を追ってやさしく解説します。
デッドクロス理解の二歩目：銀行からローンを借りて行う不動産投資の収益構造
こちらのパートでは、銀行からローンを借りて行う不動産投資の収益構造について解説します。
サラリーマンが不動産投資を行う際には、金融機関などから借り入れて購入する場合が一般的です。借入金活用のメリットは、例え自己資金が少なくても大きなリターンを狙えることです。テコの原理にちなんで「レバレッジ効果」と呼ばれています。
不動産投資は以下の比較によってリターンが決まります。
- 手取り家賃という入ってくるお金
- 借入金返済という出ていくお金
入ってくるお金がより大きければ、その差額だけ運用成果を積み上げていけます。借入金返済と自己資金の回収が同時並行で実行できるわけです。
ただし、これはあくまで「手取り家賃収入＞借入金返済額」が成り立っている場合です。
仮に借入金返済額が手取り家賃収入を上回ってしまい、この不等式が逆転した場合は危険な状態に陥ってしまう可能性もあります。
デッドクロス理解の三歩目：「減価償却費」と「元本の借入金返済」がポイントになる理由
こちらのパートでは、デッドクロスを理解するうえで『減価償却費』と『元本の借入金返済』がポイントになる理由について解説します。
まず減価償却についてです。
減価償却費は、実際の現金収入がなくても費用として計上できるものでした。
一方の借入金返済はどうでしょうか？ポイントは2つあります。借入金には「元本」と「利子」がありますが、以下のようにそれぞれ扱いが異なる点が1つ目のポイントです。
- 借入金返済額のうち「元本」は支出であるが、費用計上できない
- 借入金返済額のうち「利子」は支出であり、費用計上できる
このように借入金元本は支出でありながら費用計上できません。そのため、程度や時期の差こそあれども、現金収支が損益計算上の利益を下回ってしまうのではないかと不安に思われるかも知れません。
ここで減価償却費が助け舟になります。先にも述べたように、減価償却費は借入金元本とちょうど逆で、支出ではないのに費用計上できるからです。
減価償却費が借入金元本を上回っていると、利益に掛かる税金を支払っても、現金収支に余裕があるという状態になりやすいのです。これが裏を返すと減価償却費が借入金元本を下回ると、税金の急激な増加が発生し、現金収支が大きく目減りする瞬間、つまり「デッドクロス」が発生するという事です。
こちらのテーマでは「不動産投資の収益計算でデッドクロスを理解するための基礎」について深掘り解説してきました。
「なんだか難しい言葉が並んでるな…」
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収益計算でデッドクロスの発生時期を予想してから投資しよう
「デッドクロスの発生時期って予想できるの？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
不動産投資で後々の損失を発生させないためにも、不動産投資においてはこのデッドクロスの発生時期を十分予想してから投資に臨む必要があります。
これから不動産投資を始める方にとって収益計算は難しく聞こえると思います。正直僕も「ハードル高っ！」と感じて無料テンプレートを探したものです。
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【無料テンプレ４】不動産投資で詳細シミュレーション無しではハンコ押せません
不動産投資に興味があるサラリーマンです。「不動産投資に興味を持っていますが、節税効果や出口戦略をシミュレーションしたかったらどうしたらいいですか？ネットで調べてみたけど、難しそうで何から始めたらいいか分かりません…」このようなお悩みが出てきました。 今回はこのような悩みを解決するためのお手伝いをします。
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【無料テンプレ３】不動産投資は利回り以外の指標もざっくり確認が必須です
不動産投資に興味があるサラリーマンです。「不動産投資に興味を持っていますが、気になる物件が出てきたときに、表面利回りを確認するので精一杯です。それだけじゃダメというのは薄々気づいてはいるのですが具体的に何を見ればいいですか？」このようなお悩みが出てきました。 今回はこのような悩みを解決するためのお手伝いをします。
こちらのテーマでは「収益計算でデッドクロスの発生時期を予想してから投資しよう」について深掘り解説してきました。
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まとめ
この記事では「【優しく解説】不動産投資の収益計算におけるデッドクロスの全て」というタイトルを下記のテーマにまとめて解説しました。
- 不動産投資の収益計算でデッドクロスを理解するための基礎
- 収益計算でデッドクロスの発生時期を予想してから投資しよう
それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
