こんにちは～わびさんです
ワンルーム投資の営業を受けているサラリーマンです「営業マンのお話を聞いたのですがワナ潜んでますか？騙されたくないので断りたいのですが、どうしたらいいですか？
」
今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資のワナ_利回り計算編
このテーマでは、ワンルーム投資の最初のワナである「利回り計算」編を解説します。今現在、あなたに提示されているワンルーム投資物件には、基本的にこれらのワナが潜んでいるとお考え下さい。要注意です！
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資_高すぎる販売価格のワナ
営業マンは「こんな価格はなかなか出ない」と言っていても、実際にスーモ等で調べてみると同じマンションの同じ広さの部屋が200万安く売られている、というようなケースです。結構多いです。後半で紹介しますが、簡易査定すればすぐ気づけたりします。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資_甘すぎる利回り計算のワナ
金利がずっと安いままで見積もりされている、管理費、修繕積立金も当初からずっと同じ値段で計算されているというのもワナです。初心者は気づきづらいですが、35年ローン組んで長期で賃貸経営をするなら、無視できないです。着実にあなたの財布のお金を蝕むでしょう。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資_甘すぎる出口戦略のワナ
正直、これが一番多いパターンです。基本的にリアルなリターンを見せてしまうと売れないワンルーム投資は、出口戦略での売却価格を盛りに盛って「トータルで考えると良い投資」と謡います。販売時の利回りは初心者には分からないので、初心者１人だと太刀打ちできないですよね
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資のワナ_営業手口編
このテーマでは、ワンルーム投資の次のワナである「営業手口」編を解説します。これがあるから「騙された！」と後で感じる人が後を絶ちません。お気を付けください！
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の恐ろしい営業手口「今すぐ決めるべき」
まずは僕が無料相談を受ける中でよく聞く営業文句について紹介いたします。これらのキーワードが出てきたら、要注意だとお考え下さい
「今すぐ決めるべき」の瞬間に使われる営業文句３選
- 「この物件は抽選になります」
- 「すぐ申し込まないと、すぐに売れちゃいます」
- 「こんないい物件、なかなか出てきません」
「この物件は抽選になります」：無視して大丈夫です。確実に当選します。っていうか、抽選なんてないですから。この物件、人気なんですアピールでよく使われる手法です。
「すぐ申し込まないと、すぐに売れちゃいます」：無視して大丈夫です。実際に売れるかもしれませんが、全く同じような物件が有り余ってますから。選びたい放題です
「こんないい物件、なかなか出てきません」：無視して大丈夫です。ワンルームマンション投資の中ではマジでどんぐりの背比べです。ほっとんど同じような物件ばっかりが出回っているので、ほっとんど同じスペックの物件がすぐ出てきます。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の恐ろしい営業手口「少し前に売れた物件なんですが…」
その物件はサクラです。頭一つ抜け出した良い物件の情報を「ついこないだ売れた物件」と紹介し続けます
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の恐ろしい営業手口「購入後に家賃上がります」
一般人はレインズを見れないのをいいことに、家賃が上がった事例を１つだけ見せて、あたかも相場が高いかの様に見せられます。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の恐ろしい営業手口「節税できます」
不動産投資の利回り計算を理解すれば気づきますが、減価償却費での節税は真の節税ではありません。税金の繰り延べをしているだけで物件売却時に税金を取られます。その営業さんはそこまで説明してくれる方ですか？
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の断り方_レベル１「相場価格でまずはジャブ」
このテーマでは、ワンルーム投資の断り方の最初の準備である簡易査定について解説をしていきます。ここから反撃を開始します。着実にひとつづつこなしていきましょう。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の断り方_レベル１_準備「現在の相場価格を把握する」
便利な簡易査定サイトを紹介します
これで想定売買価格（現在の相場価格）、想定賃貸価格（現在の相場家賃）を算出して、相場より高い値段で販売されているかを検証してみましょう。その物件の家賃が、相場家賃より高い場合は注意が必要です。購入後に家賃が相場まで下がれば物件の価値はガタ落ちだからですね。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の断り方_レベル２「知恵知識があることを見せつけてピリッとした雰囲気に」
このテーマでは、ワンルーム投資の断り方の次の段階に入っていきます。こちらに知恵知識があることを見せて、緊張感を高めていきましょう。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の断り方_購入時のリスクを指摘する
「あなたが提示している販売価格は相場より高いのですが？」
ほとんどのケースでは、レベル１で実施した簡易査定結果よりも高い物件価格で販売しています。それについて相手の反応を探ってみましょう。おそらく「簡易査定は信用できない」と返すでしょう。はい、想定通りです。※簡易査定は近隣エリアのデータに基づいて算出しているので、下手な営業マンの感覚よりよっぽど正確です。万が一、相場価格の方が高ければこの質問はスルーしてください。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の断り方_賃貸経営時のリスクを指摘する
「今後金利は確実に上がりますよね？キャッシュフローがさらに苦しくなりませんか？」
「はい、上がります」と言うでしょう。おそらく0.1~0.3%上がった時の負担増加を述べたりするんでしょう。「それより家賃上昇できるので大丈夫です」と返してくるでしょう。はい、想定通りです。僕は金利はそんなかわいい上昇でとどまらないと思いますが…
「管理費、修繕積立金が上がる予定はないんですか？長期的にみると確実に上がりますよね？」
たまにいるのが、修繕積立金の負担増加が決まっているのに隠す営業マンです。レインズの図面に記載されていても、わざわざ白で塗りつぶしてあなたに送付したりします。
「家賃は本当に上げれて、維持できるんですか？」
この段階では少ない実例を見せられて言いくるめられるかもしれませんが、それでOKです。後でより詳細でこちらで調べてカウンターを入れるための準備です。
「入退去の頻度が高いと、予定通り稼げないのでは？」
これも平均すると3.5年の入居なので、それで計算しています、あたりの回答が多いでしょう。もしくは「管理プランをupgradeして入退去発生時のオーナーを軽減しましょう」「サブリース契約にしましょう」が多い気がします。※サブリース契約はあとでめんどくさいので絶対やめておきましょう。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の断り方_売却時のリスクを指摘する
「10年20年経った時にこんなに高い値段で売れるんですか？」
「今からの東京では新築ワンルームは建てれないのでプレミアがつく」的なこと言われるかもしれません。また現段階では言い返すことはできないでしょう。こちらも状況に応じて後でカウンターとして使うので聞いて終わりにしておいてOKです。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の断り方_レベル３「ボディブローで疲労を蓄積させる」
このテーマでは、ワンルーム投資の断り方のレベル３を解説します。この先の質問は、営業マン側も「ちょっとめんどくさい客だな…」と感じはじめるでしょう。相手の疲労を蓄積させるまさにボディーブローのような質問です。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の断り方_相手が嫌がる質問をする
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の断り方「３つのボディブロー系質問」
「そのマンションと同じ町で同じスペックのマンションはいくらで成約していますか？」
高値掴みしてしまうリスクの回避のための質問です。一般人は見れないレインズで調べる必要があるので業者にとっては軽くめんどくさい質問です。販売価格ではなく、成約価格（実際に売れている価格）であるところがポイントです。
「管理費と修繕積立金はどの程度上がりますか？計算に反映したいので教えてください」
こちらも今一度確認しましょう。「重要事項調査報告書をください」ともリクエストしましょう。負担増の予定があれば記載されているはずです。頂けないならちょっと怪しいです。
「10年後のこの物件の築年数と同じ古さのマンションは利回りいくらで成約していますか？」
出口戦略の甘さを指摘するための質問です。おそらく業者の見積もりに比べて、リアルな情報は合っていないので辻褄をどう合わせるかで業者はめんどくさいと感じるはずです。
ここまでで断り切れなかった方は次のテーマ、最終段階に進んでください。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の断り方_レベル４「完璧に計算しつくされた緻密なカウンター一閃」
このテーマでは、ワンルーム投資の断り方の最終段階レベル４を解説します。ここから先はわびさんへの無料相談でのサポートが前提になっています。興味がある方はお申込みください。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の断り方レベル４手順１「家賃相場の傾向を掴む」
こちらのパートでは、家賃相場の傾向を掴みます。と言ってもわびさんに無料相談内で実施する内容になります。
検討中の物件があるエリア（具体的には町レベル）まで絞り込んで、長期的な家賃傾向から家賃下落率を調べ上げます。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の断り方レベル４手順２「売買価格の傾向を掴む」
こちらのパートでは、売買価格の傾向を掴みます。こちらもわびさんに無料相談内で実施する内容になります。
検討中の物件があるエリア（具体的には町レベル）まで絞り込んで、長期的な物件の価格傾向を調べ上げます。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の断り方レベル４手順３「すべてを反映して詳細に利回り計算を行う」
こちらのパートでは、最終段階である利回り計算を実施していきます。手順１，２で調べた傾向と、わびさんが無料で提供する利回り計算シート「WABI Sim Pro」を使ってトータルで結局いくら儲かるのかを算出していきます。
正直ここでその物件の収益性が丸裸になります。基本残念な結果になります。ここで諦めもつくと思います。
【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の断り方レベル４手順４「営業マンに見せつける」
こちらのパートでは、手順３で算出した残念な計算結果を営業マンに見せつける最終段階です。実際に計算結果を見せていただいて大丈夫です。
こちらのテーマでは「【騙された】ほぼ詐欺！ワンルーム投資の断り方_レベル４「完璧に計算しつくされた緻密なカウンター一閃」」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合は無料相談を行なっています。
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それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
