「私は普通にサラリーマンですが、将来FIREを目指したいので不動産投資を始めようかと考えています。でも不動産投資には空室のリスクがあるのでなかなか一歩踏み出せません。空室リスクを回避するためにはどんな方法があるのでしょうか？」このような疑問が出てきました。
今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
本記事の内容
この記事を読むメリット
- 不動産投資の最大のリスクである空室リスクを回避する方法を理解できる
- 最適な空室リスク回避方法を選択できる
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
結論
空室リスクを知らずに不動産投資をすると、投資が失敗して大きな損失になる恐れがあります。
上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ心を込めて深堀りします。
本記事の動画解説
空室リスクとは？空室リスクを回避する6つの方法
「そもそも空室リスクってなんだろう？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘ぼり解説をしていきます。
本テーマの内容
- 空室リスクとは？
- 空室リスクを回避する5つの方法
本テーマを読むメリットはこちら
- 空室リスクが分かる
- 空室リスクを回避する具体的な方法を知ることができる
こちらのテーマでは、空室リスクとその回避方法についてご紹介していきます。
空室リスクとは？
空室リスクとは投資した物件に空室が生じ、家賃収入が入らないリスクです。不動産投資では管理費やローンの支払いが生じます。
通常、これらの支払いは家賃収入から行いますが、収入よりも支出が悪化してキャッシュフローがマイナスになると、家賃収入ではローンや管理費の支払いが賄えなくなることがあります。ローン返済のために物件を売却するか、給料から穴埋めするか、最悪のケースとして自己破産に至る可能性もゼロではありません。
空室リスクはそれだけ恐ろしいリスクですので、実際に不動産投資を始める前には空室リスクを回避する方法をしっかりと抑えておく必要があります。
日本の空室率は20%以上
総務省は5年ごとに住宅・土地統計調査という統計を発表しています。ここでから、日本の空室率は20%程度ということがわかります。
住宅・土地統計調査では借家戸数と空室戸数が掲載されており、全国と東京都の借家戸数と空室戸数は次の通りです。
| 全国 | 東京都 | |
|---|---|---|
| 民間借家戸数 | 1,523万戸 | 271万戸 |
| 民間借家の空室戸数 | 360万戸 | 54万戸 |
| 空室率 | 23.6% | 19.9% |
全国的に見れば、4部屋に1部屋が空室ですし、人口の多い東京都でも5部屋に1部屋は空き家です。不動産投資において、空室リスクはとても身近なリスクだということが分かります。
空室リスクを回避する6つの方法
空室リスクは不動産投資において、最も注意しなければならないリスクの1つです。では、実際に空室リスクを回避するためにはどうすればよいのでしょうか？
空室リスクを回避するためには次の6つの方法が考えられます。
- 借り手が多い物件を選ぶ
- 相場に適切な家賃を設定する
- 設備更新の時期に注意する
- 競合物件との差別化を図る
- 入居付けに強い不動産会社を選択する
- 空室が出ない方法で投資する
不動産投資における最大のリスクである空室リスクが出ないための6つの投資方法について詳しく解説していきます。
借り手が多い物件を選ぶ
借り手が多い物件とは次のような物件です。
- 交通アクセスがよい
- 周辺環境がよい
- 物件があたらしい
- ニーズあった設備がある
- 管理が徹底している
駅から近い方が物件のニーズは高くなりますし、周辺にスーパーや学校などがあり治安のよい場所の方が借りては集まるでしょう。
また、築古物件よりも築浅物件の方が人気で、無料Wi-Fi、オール電化やウォークインクローゼットなどのニーズにあった設備が揃っていれば、より多くの入居者が集まります。加えて、管理会社が物件を綺麗に掃除するなど、管理が行き届いている物件は人気です。
相場に適切な家賃を設定する
家賃は周辺の家賃相場に合わせたものとしましょう。オーナーとすれば家賃は少しでも高く設定したいと考えるものですが、家賃が相場よりも高ければ入居者が入りにくくなります。反対に家賃を相場よりも安くすれば、入居者は集まりやすいかもしれませんが、キャッシュフローが悪化します。
家賃は相場に合わせて適切なものとするのがベストです。
周辺相場を調べ、管理会社とも相談し、適切な家賃を設定しましょう。
設備更新の時期に注意する
設備の需要は時代とともに変化しますし、時間とともに劣化していきます。そのため、設備は適切なタイミングで更新しなければなりません。
とは言え、頻繁に更新していたら設備投資の金額が嵩なり、オーナーにとっては大きな負担になります。設備がいつまで使え、どのタイミングで更新するのがベストなのか、管理会社と相談して、常に「一定の人気の設備が揃っている」という状況で更新していきましょう。
競合物件との差別化を図る
競合物件との差別化を図らないと、空室埋めることは困難です。空室が23%以上というのは供給過多の状態ですので、他の物件との競争に打ち克ち入居者を獲得しなければなりません。
具体的には次のような人気設備を導入するなどの方法で差別化を図ることができます。
- 空気清浄機、多機能エアコンの標準装備
- 省エネ対応の給湯器設置
- 24時間ゴミ出し
- 無料Wi-Fi
それほどお金をかけずとも差別化を図れる部分は多々あります。競合物件を調べて、どんな設備を導入すれば優位性を確保できるのか確認しましょう。
入居付けに強い管理会社を選択する
入居付けに強い管理会社を選択することも非常に重要です。管理会社によって入居付の方法は次のように様々です。
- 自社の仲介店舗で募集する
- 自社のサイトで入居者を募集する
- 仲介店舗に委託する
できる限り多くのチャネルを持っている管理会社が「入居付に強い」ということができます。自主管理ではなく管理を委託するのであれば、事前にホームページを調べて、入居付に強い管理会社と契約するようにしてください。
空室が出ない方法で投資する
そもそも空室が出ない方法で投資することもできます。それが「サブリース」と「空室保証」という方法です。
この方法であれば、満室分の家賃が入金になるものの、メリットとデメリットがはっきりと分かれている方法でもあります。次の章で「サブリース」と「空室保証」のちがいやメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。
「じゃあ、空室リスクを回避できない物件へ投資したら失敗するの？」
このように疑問をお持ちの方もおられると思います。そのような方はわびさんに無料で相談してみてはいかがでしょうか？
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※お気軽に遊びに来てください
こちらのテーマでは「空室リスクとその対処方法について」について深掘り解説をしてきました。
家賃保証とサブリースで空室リスクを回避する
「空室リスクを回避するためのサブリースと空室保証ってなに？」
こちらのテーマでは、このような疑問を解消するため、深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- サブリースのメリット・デメリット
- 空室保証のメリット・デメリット
本テーマを読むメリットはこちら
- サブリースとは何か分かる
- 空室保証とは何か分かる
こちらのテーマでは、空室リスクを回避する方法であるサブリースと空室保証について詳しく解説していきます。
サブリースのメリット・デメリット
サブリースとは、投資した不動産を丸々不動産会社へ貸し付ける方法です。入居者の管理や募集は不動産会社が行い、空室リスクは不動産会社が負うため、入居状況に関わらず、オーナーは満室分の家賃を受け取ることができます。
サブリースのメリット
サブリースのメリットは次の3つです。
- 空室と滞納リスクを回避できる
- 管理費がかからない
- 広告料や原状回復費がかからない
サブリースは物件を一棟丸々不動産会社が借り上げてくれるので、空室リスクを回避できます。さらに、家賃の滞納があっても滞納による損失は不動産会社が引き受けてくれるので、オーナーが負う必要はありません。また、管理や入居者の募集を不動産会社が行ってくれるので、管理費や広告料も不要です。
入居者の退去時の原状回復も不動産会社が行ってくれるので、原状回復費もかからず、オーナーは不動産会社に貸しっぱなしで安定した家賃収入を得られます。
サブリースのデメリット
サラリースはデメリットに十分注意しなければなりません。デメリットを理解せずにサブリースを利用して、最悪のケースとして自己破産に至ってします人も存在します。
サブリースを利用する前に次の3点についてしっかりと理解しておきましょう。
- 1部屋あたりの収益率が下がる
- 家賃の見直しで収益性が下がる
- 免責期間は家賃収入を得られない
サブリースは不動産会社が空室リスクや滞納リスクや管理コストを引き受けてくれる代わりに、1部屋あたりの賃料は少なくなります。一般的には家賃相場の8割程度しか家賃収入を得られないので収益率は下がります。
また、サブリースで最も怖いのは家賃の見直しです。多くにサブリース契約では「10年ごとに家賃を見直す」などの見直しに関する特約が付帯されています。※これがあるので基本的にわびさんはサブリースをおすすめしません「周辺の家賃相場の下落」「建物の経年劣化」などの理由で家賃が見直されると、場合によっては家賃収入がローン返済額を下回る可能性もあります。
さらに「10年間は家賃を下げない」という契約であるにも関わらず会社の経営不振を理由にオーナーに家賃減額やサブリース契約の解除を迫り、訴訟や社会問題にまで発展したレオパレスのような事例もあるので、契約期間中の家賃の引き下げがあるかどうかは慎重に確認しなければなりません。
サブリース契約においては新築直後や入居後の一定期間は家賃が発生しない「免責期間」が設けられていることもあります。この期間内は家賃収入が発生しないという点にも注意しましょう。
空室保証のメリットデメリット
空室保証とは賃貸物件に空室が出た場合、その家賃の8割程度を保証するというものです。空室保証はオーナーと保証会社が契約して保証を受ける保証のようなイメージです。
空室保証のメリットとデメリットについてもしっかりと理解しておきましょう。
空室保証のメリット
空室保証には次のようなメリットがあります。
- 家賃は全額オーナーのものになる
- 他の収入もオーナーのものになる
- 空室時に家賃の多くが保証される
空室保証は「空室が発生した場合のみ」家賃収入が保証されるものです。そのため、満室であれば家賃は全てオーナーのものになりますし、家賃以外の収入である敷金や礼金や更新料もオーナーのものとなります。
万が一空き部屋が出た場合のみ保証を受けられるので、サブリースのように収益性が低下してしまうことはありません。
空室保証のデメリット
空室保証には次のようなデメリットもあるので理解しておきましょう。
- 物件の管理や募集を行わなければならない
- 保証料が発生する
- 満額の家賃保証は得られない
空室保証ではあくまでもオーナーが貸主になります。そのため、自らもしくは管理会社と契約して管理や入居者の募集を行わなければなりません。サブリースのように任せきりというわけにはいかないので注意しましょう。
また、空室保証を受けるためには保証会社へ保証料を支払わなければなりません。保証料は初回保証料、更新保証料、月額保証料が次のようにかかります。
- 初回保証料：家賃の50〜100％程度
- 更新保証料：1万円程度
- 月額保証料：毎月総家賃の1〜2%程度
サブリースほどではありませんが、空室保証を受ける際にも収益率が低下することは間違いありません。
「サブリースも空室保証も収益率が下がるから、不動産投資は儲からないのではないか？」
このように疑問をお持ちの方もおられると思います。そのような方はわびさんに無料で相談してみてはいかがでしょうか？
「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトにしたサラリーマンのための不動産投資オンラインスクール「Wabisabi College」の60分無料体験
※お気軽に遊びに来てください
こちらのテーマでは「サブリースと空室保証」について深掘り解説をしてきました。
まとめ
この記事では「不動産投資における空室リスクと回避方法」というタイトルを下記のテーマにまとめて解説しました。
- 空室リスクと対処法
- サブリースと空室保証のメリット・デメリット
という内容でお届けしました。
それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
