【やめておけ!】サラリーマンのための不動産投資10のリスクと対策

不動産投資のメリットデメリット

普通にサラリーマンをしている私ですが、この度初めて不動産に投資をしてみようかと計画中です。でも同僚からはリスクがあるからやめとけ!と強く言われてしまいました…具体的にはどんなリスクがあってどうすればいいのでしょうか?」このような疑問が出てきました。

今回はこのようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

この記事を読むメリット

  • 不動産投資で収入を得る方法がわかります
  • リスクを回避しながら、継続的に運用できます

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

不動産投資はどれだけリスクとその回避方法を知っているかで成功するかしないかが決まります。

上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。

本記事の動画解説

不動産投資とは

【やめておけ!】サラリーマンのための不動産投資10のリスクと対策

「不動産投資ってなんだろう?」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘ぼり解説をしていきます。

本テーマの内容

  • 不動産投資ってなに?
  • どうして収入を得られるの?

このテーマを読むメリット

  • 不動産投資とはどういうものなのかがわかります
  • 投資から収入を得るメカニズムがわかります

こちらのテーマでは、不動産投資に興味があるあなたへ「そもそも不動産投資ってなに?」「なんで長期的に稼ぐことができるの?」という不動産投資の根本的なところをわかりやすく解説していきます。この内容を理解してから具体的な投資法を学んでいきましょう。

不動産投資ってなに?

こちらのパートでは、不動産投資とはそもそもどういうものなのかについて解説します。

不動産投資とは、マンションなど不動産を購入して運用・管理し、家賃収入や売却益を得る投資です。他人に貸すことで得られる家賃収入が主であり、老後の年金対策の一環としても近年注目されています。

投資と言えば、メジャーなところでは株やFXなどが知られていますが、それらと大きく違うのは入居者が定着してしまえば長期的に安定した収益が見込めるという点です。株やFXなどは日々、月々で変動が大きく、大きなリターンを望めることもあれば逆に暴落してしまうこともあります。ですが、不動産投資は物件選びさえ慎重に行えば、リスクは少なく済みます。

株やFXなどはハイリスク・ハイリターンと言われますが、それに比べて不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われ、20代30代を中心に人気を集めています。

どうして収入を得られるの?

こちらのパートでは、不動産投資で収入を得られるメカニズムについて解説します。

不動産投資での収益には大きく2つあります。

  • 不動産を他人に貸し出すことで得られる家賃収入
  • 不動産を購入時よりも価値が高いタイミングで売ることで得られる売却益

以下詳しく解説します。

家賃収入(インカムゲイン)

家賃収入はインカムゲインとも言い換えることができます。インカムゲインとは資産を保有することで安定的かつ継続的に得ることができる利益のことをいいます。

例えばマンションを所有し、1部屋月5万円で貸し出しているとしたら、5部屋入居したら25万円、10部屋入居したら50万円の家賃収入が退去しない限り継続的に毎月入ることになります。

このとき家賃収入に対して、不動産購入時のローンの返済額や不動産の維持費管理費がどれだけあるかで、黒字か赤字かは決まってきます。

売却益(キャピタルゲイン)

キャピタルゲインとは保有していた資産を売却することにより得られる利益のことをいいます。
不動産を購入したときの価格よりも、高い価格で売ることでその差額が売却益になります。

例えば2000万円で購入したマンションが2200万円で売却できたら、差額の200万円が売却益です。不動産価格が右肩上がりの地域であれば、利益を大きく見込める投資です。

上手くいけば購入してからしばらくは家賃収入を受け取り、その後売却して売却益を得られるケースもありますが、不動産投資をこれからはじめる方はインカムゲイン、家賃収入をメインに組み立てを考えましょう。

「でも結局どう始めればいいのか…」

このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか?

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不動産投資の10のリスク

【やめておけ!】サラリーマンのための不動産投資10のリスクと対策

「不動産投資のリスクってどんなのがあるんだろう?」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

  • 不動産投資の10のリスク
  • リスクの内容と回避方法

このテーマを読むメリット

  • 不動産投資をするうえで知っておかなければならない10のリスクがわかる
  • リスクを回避して収入を得る方法がわかる

こちらのテーマでは、不動産投資を考えているあなたに「不動産投資のリスクとその回避方法」をわかりやすく解説していきます。どんな投資にもリスクはつきものです。実際に投資を始める前に、どのリスクをいかに回避していくかを学んでおきましょう。

不動産投資の10のリスク

こちらのパートでは、不動産投資におけるリスクをご紹介します。

これから不動産投資を始める方が直面するであろうリスクは以下の10項目です。

  • 空室リスク
  • 家賃下落リスク
  • 金利上昇・資金リスク
  • 地震・火災などのリスク
  • 老朽化に伴うリスク
  • 管理上のリスク
  • 不動産価格の低迷リスク
  • 換金性のリスク
  • 法的・制度的リスク
  • 計画失敗リスク

以上が考えられる10のリスクになります。

リスクの内容と回避方法

こちらのパートでは、不動産投資の10のリスクの内容とその回避方法について解説します。

1.空室リスク

不動産投資の主な収益である家賃収入は入居者がいてはじめて入るものです。入退去の際にはどうしても空室が発生してしまいますが、空室が増えたり期間が長引いたりすると収入が減ってしまいます。空室率が大きくなると、主となる家賃収入が減ってしまうので黒字は少なくなり、赤字に大きく傾く要因となってしまいます。

対策
・需要の多い立地を選ぶ
現在だけでなく、長い目で見て賃貸需要があるかどうかが重要です。不動産を購入する前にその物件が需要の見込める立地にあるかどうかを確認しておきましょう。人口が増えている都市や、学生の多い地域、東京・名古屋・大阪の3大都市などであれば需要がなくなる可能性は低いと考えられます。

2.家賃下落リスク

一般的に建物は経年劣化により家賃の額は減少していきます。それは物件が老朽化し、価値が失われていくからです。家賃を下落させないためには時間が経過しても建物を陳腐化させないことが必要です。

対策
・外装や内装設備を見直す
外装や内装の設備にも流行り廃りはあります。周辺の競合物件よりも外装を今風にオシャレにしたり、内装設備を新しくするなどの工夫が必要です。ですがお金をかければいいというものではありませんので、最小限のコストで家賃アップを見込めるように管理会社と相談しましょう。

3.金利上昇・資金リスク

景気が良くなれば、金利は上昇します。市場金利が上昇すれば、不動産投資のローン金利も上昇し、収益が圧迫され、お金の周りが悪くなってしてしまうリスクがあります。不動産投資をするにあたっては、収支計画を十分に検討し、金利上昇に対しても対策できるよう準備しておく必要があります。

対策
・ローンの組み合わせを考える
不動産購入のローンを組む際は、変動金利と固定金利の選択や、毎月支払う返済額が一定となる元利均等返済や返済額のうちの元金の額が一定となる元金均等返済など、どの組み合わせが良いかを考え、総合的な戦略を立てる必要があります。

4.地震・火災などのリスク

地震や火災などで物件が壊れたり燃えたりしてしまったら、家賃収入は見込めません。最悪物件そのものが無くなってしまうことも考えられます。火災保険に加入することは必須といえます。

対策
・新耐震基準の物件を選ぶ
1981年6月1日以降に着工した建物は「新耐震基準法」に基づいて設計されています。新耐震基準による建物は震度4~5程度の地震では変形しません。また、震度6~7の大きな地震に対しては、外墜の損傷などが発生するものの、内部の安全性は確保されるといわれています。

5.老朽化に伴うリスク

建物は時間の経過とともに老朽化していきます。建物の一部が破損している、決壊しているということでは物件として成り立ちません。適切なタイミングでのメンテナンスが必須になります。

対策
・対策しやすい構造・仕様にする
例えば上下水道の配管を交換しようと思っても、構造上の問題で交換がしにくい、あるいは高額な費用が掛かるなどのケースもあります。そのためメンテナンスのしやすい構造・仕様であることは非常に重要です。

6.管理上のリスク

不動産の管理は物件に近いところにある管理会社に依頼するのが一般的です。ですが、その管理会社が適正な料金で良心的な仕事をするかどうかは全くの別物です。安定した運営をするには、信頼できる管理会社を見極めることが重要です。

対策
・複数社を比較する
管理会社によって、入居者募集業務が強い、入居者管理業務が強いなど特徴は様ざまです。空室極力少なくし、クレームに迅速対応し、家賃収入を止めないといった理想に近い管理会社を複数社比較しながら検討しましょう。

7.不動産価格の低迷リスク

不動産の資産価値が下がった場合、家賃収入は安定していても、いざ物件を売ろうと考えたときに売却価格が大きく赤字に振れてしまう場合もあります。

対策
・地域の人口増加を調べる
人口が外に流れてしまっている地域であれば、需要が無いため価格はさらに下降していきます。逆に人口が増え続けている地域は、これからもさらに増えると予測されるため価格変動のリスクは小さいと考えられます。

8.換金性のリスク

不動産は他の金融商品と比べて、「そう簡単に換金できない」「売ろうと思ってもすぐには売れない」というデメリットがあります。一般的には買主が決まっても、契約~物件の引き渡しまでに3ヶ月程度は必要です。

対策
・売れない物件に手を出さない
それでも売らなけらばいけない状況を考えたときに、最初から売れない物件を購入しないことです。地方物件やファミリー向けのマンション、一戸建てなどは買い手がつきにくく、なかなか売却できないことが多いため投資対象としては不向きです。

9.法的・制度的リスク

不動産投資はオーナーが気づきにくいところで、大きなリスクを抱えているケースもあります。それが法律や各種制度です。これらは社会や政治の状況によって変化します。消費者契約法の新設などで、従来行われてきたことが認められなくなるケースもあります。

対策
・常に情報収集すること
法律や制度は時代背景とともに改正されますが、ものにより投資にプラスの影響を与えるものもあればマイナスにはたらいてしまうものもあります。避けなければいけないのは何も知らずにそのまま運用することです。手遅れになってからでは遅いので、不動産をとりまく法や制度に関しては常に最新の情報にアップデートしていく必要があります。

10.計画失敗リスク

不動産投資・賃貸経営は、投資回収期間が数十年にも及ぶ、いわば装置産業です。当初の計画の良し悪しが、長期的な収益に大きく影響します。立地、物件、資金、事業収支計画など、当初の企画に失敗があると、運営面でカバーするのは困難です。

対策
・相談して綿密に組んだ事業計画を作成する
不動産投資は初心者でも始めやすい投資ですが、知識・ノウハウが無ければ長期運用していくことは不可能。ですが不動産投資に関して適切な相談相手がいることで、効率的な情報収集が可能になり、より多くの収益に結びつける最良の計画をつくりあげることも可能です。内容によって、異なる相談相手を準備しておいても良いでしょう。

「リスクが多すぎて覚えれない…」

このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか?

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まとめ

【やめておけ!】サラリーマンのための不動産投資10のリスクと対策
この記事では「【やめておけ!】サラリーマンのための不動産投資10のリスクと対策」というタイトルを下記のテーマにまとめて解説しました。

  • 不動産投資とは
  • 不動産投資の10のリスク

という内容でお届けしました。

それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました!

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