【要保存】不動産投資で家賃年収1000万円を実現するロードマップ｜1棟目からの4ステップ戦略

こんにちは～、わびさんです

実際に不動産投資スクール講師として最前線で皆様の投資を見ていると、こんな失敗が、実は全体の9割だと感じます。
買ってすぐに空室、キャッシュフローが赤字、気づけば与信枠も使い切って「次が買えない…」
さらに、売ろうにもローン残債を下回る価格しかつかず、出口戦略も取れない状態に…

一方で、同じようなスタートを切ったのに、資産5億円・家賃年収1000万円を達成している人もいます。
その違いは「努力量」や「運」ではありません。
“1棟目の選び方”と“投資ステップの順序”です。

本記事では、
1棟目から5棟目までのロードマップを4ステップで完全解説。
副業として不動産投資を成功させたいあなたに、最短ルートをお伝えします。

家賃年収1,000万円を実現するための不動産投資ロードマップ【全体像】

「いつかは不動産投資で家賃年収1,000万円を…」
そう夢見る人は多いですが、僕の立場で最前線で現実を見ていると本当にそれを実現できる人はごく一部というのが正直な印象です

なぜか？
それは、不動産投資の世界は気合と根性だけでは拡大できない構造になっているからですね。

家賃収入1,000万円の世界を目指すには、

が必要不可欠になってきます

現実を見据えながら、でも着実に家賃年収1000万を達成する「4ステップ」の全体像をまず把握してほしいと思います

不動産投資で家賃収入1,000万円を達成するための「4ステップ」

ここでは、最短ルートで成果を積み上げていくためのロードマップ（戦略の流れ）を4つのステップで整理しました。

ステップ	概要	キーワード
STEP1	前提条件・事前準備	属性・現金
STEP2	0棟目→1棟目：不動産投資経験の土台づくり	融資戦略
STEP3	1棟目→2棟目：キャッシュフローと黒字の確保	キャッシュフロー
STEP4	2棟目→5棟目：家賃年収1000万へ	拡大フェーズ

この原理原則をしらないまま独学と独断で不動産投資を勧めてしまうと、ほぼ確実にどこかで融資が止まり、身動きが取れなくなります。
逆に言えば、この原理原則を守れば、家賃年収1,000万のラインも現実に見えてきます。

次章からは、各STEPの具体的な内容を詳しく解説していきます。

STEP1：不動産投資で家賃年収1,000万円を目指すための前提条件とは？

「不動産投資で家賃年収1,000万円を目指す」と聞くと、「自分には関係ない世界の話」感じる方もいるかもしれません。
ですが、現実にそれを達成している人もいます。そして、その人たちに共通するのは、気合と根性ではなく、数字に基づいた“現実的な前提条件”をクリアしているという点です。

不動産投資で年収1,000万円を狙うなら「現金」と「属性」がモノを言う

最初から家賃年収1000万を見据えて、1棟目・2棟目と買い進めていくためには、以下の2点が必要になってきます

自分で書いておいてなんなんですが「思ったよりハードルが高い」ですよね？

実際に相談に来てくださる方とお話をしてみると、年収1000万を超えている人は結構多いなという印象です。でもそのレベルの方って生活水準も高いので、意外にも現金が少ないことが多いです。

このあたりに注意して、浪費はグッと抑えて、不動産投資のために準備をするという姿勢が必要になってきますよね。

「年収相応に生活水準は高くしていきたい！」という方には正直、家賃年収1000万は遠い目標になると思います

融資を引ける人と、引けない人の決定的な違い

不動産投資では、「借りられる人」ではなく、「貸したくなる人」になることが重要です。

たとえば、以下のような属性の人は、金融機関からの評価が非常に高くなります。

このような信用力と資金力が揃えば、家賃年収1000を見据えた「まず1棟目を買う」ための土台は固まります
まさに「質実剛健」という言葉がふさわしい投資家像が銀行が好きなヤツですよね

そんなに「現金」も「属性」もない➡目標の見直しが現実的

「年収1,000万円もない」「自己資金もまだ貯まっていない」──そんな方は、まず目標を見直すことも大切です。

勢いよりも「失敗しないことが大切」な不動産投資において限界ギリギリのレバレッジでの無理な規模拡大は肝が冷えるし、なにより僕も心からオススメできません。

たとえば、

などのステップを踏むことで、自分のペースでステージを上げていくしかないです
属性や不動産投資に回せる現金資金が貯まってきたら、再度目標を上げればいいですから

STEP2：0棟目→1棟目で失敗しないための物件選びと融資戦略

初めての収益物件、1棟目を狙う人はほとんどの人が「買いたい病」を患います

でも実際には、最初の物件購入が一番難しいんです。でもこの瞬間が投資家としての知恵知識経験が一番乏しいタイミングでもあるので、1棟目で「キャッシュフローがマイナス」「次が買えない」「売ろうにも含み損…」という状態に陥る人が本当に多いんですよね。

「1棟目」は将来を見据えた融資戦略で決まる

1棟目は買える物件を探しちゃダメなんです。将来を見据えて「買うべき物件かどうか」で考えなきゃいけないんです。
家賃年収1000万を達成できている投資家はこんなことを自問自答しています。

「ぶっちゃけスペック的にどんな物件がよいの？」という質問は非常に多いです。

ここは投資家の考えや属性によって大きく変わる部分なので一概にお伝えするのは本当に難しいし、意味は薄いのですが
結果的にスペック的な目安はこんな感じに落ち着くことが多いです

ただ共通して注意してほしいのはキャッシュフローがマイナスにならない様に注意することです。

たとえば、「5棟目まで買い進めたい」のに、利回りが低くCFも出ない都心の築浅RCをフルローンで買ったら、その時点で融資枠もキャッシュも終了です。

「戦略なき節税」は完全にNG

とくに年収の高い方ほど、営業トークで「節税になりますよ」と言われて新築ワンルームに飛びついてしまうケースが多いんですが、これは完全にアウトです。

節税といってもキャッシュフローはマイナスになり、せっかくのあなたの信用力を毀損してしまい次が買えなくなります。

ちなみに一棟に比べて区分マンションは金額的にも自己資金的にもハードルが低いのでいったん始めてみるという非常に高属性の方も実は結構いらっしゃるのですが、個人的にはオススメしていません。数学的に期待値をとればマイナスになるイメージなのと、もし規模拡大したいのであれば足かせにしかなりませんから。

高属性で規模を拡大したい方こそ、節税よりも「次の物件を買えるか」を重視して戦略を立ててください。

キャッシュフローは「使わない前提」で考える

もしあなたが不動産投資において、ドンドン規模拡大をしたいのであれば
1棟目の収益は、生活費、教育費や趣味に充ててはいけません。

目指すべきは「黒字＋手残りキャッシュフローを、すべて次の投資に回すこと」。

キャッシュフローを浪費せず「貯める体質」をここで作っておくことで、拡大フェーズに進める土台ができます。

この意識を持っている投資家様か持っていない投資家様か、10年間で大きな差がつくはずです

STEP3：1棟目→2棟目購入でも意識するのはキャッシュフロー戦略

1棟目を購入して「なんとか運用できている」という方でも、2棟目で頭打ちしてしまうケースは非常に多いです。

理由はシンプルで、現金がない＆与信枠を使い切るからです。残念ながら本業年収1000万でも、不動産投資に回せる現金が1000万な方はこうなることが多いでしょう

ここから先に進めるかどうかが、不動産投資を“拡大できる人”と“1棟で終わる人”の分かれ道になります。

引き続き意識すべきはキャッシュフローと現金

最低限2棟目を購入できる現金資金を確保しつつ、3棟目以降も計画どおりに進めることができるように引き続きキャッシュフローを意識しての物件選定が基本になります。

そのために大切な考え方は？？答えは次の3つに尽きます。

特に大事なのは、「1棟目がちゃんとキャッシュフローを出している」という事実です。
ここがプラスでないと、金融機関から見て「2棟目を買っても返済できない人」にしか見えません。

「減価償却」も利用して黒字＋キャッシュフローをつくる

高所得者ほど減価償却を使って、税金は抑えつつ、キャッシュを最大限残すという戦い方が有効です。

たとえば、1棟目が築古鉄骨なら、年間数百万円の減価償却がとれます。
これを利用して、実際のキャッシュフロー（営業利益＋減価償却）をプラスにしておくことが、金融機関の審査にも効いてきます。

よく「減価償却での節税は本当の意味では節税じゃない」と言われます。それは真実なのですが、高所得者の場合は今取られている税率が半端ないので、売却時に譲渡益（長期）にかかる20%という低い税率を考えると本当の節税にが結構あるんですね。これを５年回せば、1棟分の自己資金くらいは貯まったりします。

着実に３棟目以降に必要な現金の蓄積を進める

このようにしてひたすらキャッシュフローと現金を重視して実力を蓄え続けます。

1,2棟目でも多くの現金が必要になったと思いますが、スムーズに3棟目以降の購入も計画的に進めるには当初から予想されたようにひたすら現金が必要になります。そのためにも1,2棟目はキャッシュフロー重視で買い進めてきたとも言えます。

逆に家賃年収500万がゴールという方は、2棟目か3棟目がゴールになってくるので、このあたりでステイしてもいいかもしれませんね

STEP4：2棟目→5棟目は拡大戦略で家賃年収1,000万円を実現する

ここまで来たら、次はいよいよ法人として不動産投資を拡大するフェーズです。

2棟目までは「個人の信用力」でなんとか戦えても、3棟目以降は“法人の返済能力”で勝負するステージになります。

金融機関は「返済能力の高い法人」にしか融資を出さない

法人化すれば何でも買える…というわけではありません。
金融機関が見ているのは、結局は「借りた金を返せる健全な法人」かどうかです。

その判断基準となる主な数値は以下の3点です。

ちょっと難しい言葉が出てきましたね…言葉の定義はこちらの記事をご参照ください

これらをクリアできるよう、法人の財務状況を“数字で説得力ある形”に仕上げていくことが大切です。

数値モデル：4年に1棟、1億円の物件を買い進める

僕の計算シートによると、ひとつのモデルとしては、以下のような拡大例があります

「18年は掛かりすぎ！もっと短期で実現したい」と思った方は、残債が少ない物件を相続するとか、土地を持っているとか、株を売って5000万儲けるとか、そんなアドバンテージが必要になりますね。現実は甘くないのです。

5棟目以降の規模拡大のための行動指針

実際問題、5棟目で達成できる家賃年収1000万は実は税引前であるのが現実的かと思います。
税引き後で安定して家賃年収1000万は引き続き物件の拡大路線をキープする必要があります

そうするために融資を受け続ける必要がありますが、その場合、返済能力（CF＋純資産）に加えて純資産もカギになってきます

このフェーズでも基本は変わらないのですが、以下のような行動指針を肝に銘じたいところですね！

例えばこんな数字を達成できれば、まさに盤石というところです

※達成は本当に簡単じゃないです！高属性＋冷静な戦略＋期間(最低10年）が必要です！

【実例比較】同じ高属性でも、資金と戦略違えば結果も全然違う

ここでは、実際に僕がサポートさせていただいた2人の投資家の事例をご紹介します。
どちらも年収・属性・開始時期は近かったのに、結果がまったく異なったパターンです。

Aさん（×パターン）：1億フルローンで失敗した例

Aさんは、年収1,200万円の会社員。融資枠が出るという理由で、1億円の物件をフルローンで個人名義で購入しました。

物件自体は立地も悪くなく、一見良さそうに見えたのですが…

「最初の1棟を“フルローン物件を取り合えず買う”という判断が、未来の選択肢を少なくした」という典型例だと感じました

Bさん（○パターン）：法人戦略＋キャッシュ重視で着実に拡大

一方でBさんは、同じく年収1,200万円の会社員の方でしたが、考え方が非常に戦略的でした。

「資金・法人・融資・節税・再投資」すべてのバランスを冷静に見ていたのが印象的でした。

結果として、5棟目までの道筋がすでに見えており、資産規模・与信余力・キャッシュフローも盤石です。

AさんとBさんを分けたポイントとは？

この2人を分けた決定的な違いは何か？

それは、「最初に現金資金と戦略を明確に持っていたかどうか」です。

「4000万なんてもってるやついねーよ！」そんな声も聞こえてきそうですが…。でも本気で家賃年収1000万を目指すのであれば、それくらいの現金が必要になってきますし、なければ「狙っちゃダメ」なんですよね。そこでムリをしちゃうと失敗するわけです。

【まとめ】家賃年収1,000万円を目指すなら、戦略と数字がすべて

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。

不動産投資で家賃年収1,000万円を実現するには、「属性 × 現金 × 融資 × キャッシュフロー × 戦略」の掛け算が必須です。

特別な才能や裏技があるわけではなく、正しいステップを、地道に、着実に積み上げていくだけ

最初の1棟目がすべての分岐点です。

「なんとなくの1棟目」ではなく、「未来につながる1棟目」を選べるかどうかで、その後の10年がまったく変わります。

もし今「どの物件を買えばいいか分からない…」「本当に家賃年収1,000万を狙えるのか不安だ…」と感じているなら、

ぜひ一度、無料相談で現状整理から始めてみてください。
僕自身がシミュレーションシートも使いながら、最短ルートを一緒に描いていきます。

【完全無料】無料相談の申し込みはこちら

あなたが「最初の1棟目」を後悔しないために。
この記事が少しでもお役に立てば嬉しいです！