🌐 世界経済の波と不動産市場の意外な関係
2025年、再登場したトランプ政権が打ち出す強硬な関税政策は、再び
世界のサプライチェーンと為替市場に動揺
を与えていますね…これにより、世界経済は減速懸念を強めており、特に
中国・韓国・ヨーロッパの観光客の動きや購買力に変化
が出る兆しが見え始めています。
こうした国際的な経済不安は、株式市場の変動だけでなく、
不動産市場や観光業にも間接的な影響
を与えると考えるのが自然な流れですよね…
💡 日本国内でも注目される「実物資産」としての民泊
トランプ関税による経済不安やインフレが進んでいるので、投資家たちの目線は
“モノ”として価値が残る実物資産＝不動産
に戻りつつあるように感じます。特に
高インフレ時にキャッシュフローが変動に強く、通貨の価値下落にも耐えやすいのが民泊
かなって僕わびさんは考えています。
ただし、「どこでも民泊が儲かる」という時代じゃないですよね。このタイミングで成功するには
エリア選定×物件選定×許認可戦略
の三拍子がそろってこそ、だと思います。
🏙 次に注目されるのは「大阪市 × 築古 × 土地付き民泊」
大阪市は、2025年以降もインバウンド需要の回復が顕著な都市の一つです。特に
此花区（USJ）・浪速区（難波・恵美須町）・西成区（花園・天下茶屋）
などは、外国人旅行者の宿泊拠点として再び注目されています。
この中で、投資家にとって狙い目なのが「
築古戸建て × 土地付き × 民泊対応可能物件
」です。
💰 民泊は稼ぎやすい！高い利回りを狙える
サラリーマン大家にとって民泊はハードルが高いように感じると思います。それでもなぜ始めるか？というと、やはり高い利回りで稼げるから、と言うことになります。
- 通常賃貸に比較して、民泊運営者向けに賃貸する場合は家賃1.5倍以上
- マネジメントは任すけど自分で運営なら50㎡の戸建てで月60万も（部屋による）
- 自分でマネジメントもやるなら利回りはさらに上がる
トランプ関税で市場は不安定な中でも、サラリーマンが狙うような一棟アパートへの影響がどこまででるのかも不透明な中、低い水準で推移している利回りが一気に上がるストーリーもなかなか見えないので、それを打開する手段として民泊は面白い選択肢になってきているわけです。
📉 築古物件が持つ“投資妙味”とは？
-
取得価格が安い：
土地込みで1,000万円前後の物件も多く、ハードルが低い -
減価償却で節税効果：
木造なら22年超で短期償却可能。法人なら高収益＋節税が両立可能 -
海外勢と競合しにくい：
外国人投資家は築古を敬遠するため、価格高騰の影響を受けにくい
🧳 民泊需要は「価格」よりも「体験と個性」
今の訪日客は単なる宿泊ではなく、
“旅の体験”としての民泊”
を求めています。
- 昭和レトロな外観
- 畳×木の梁×坪庭などの内装演出
- SNS映えするファサード（表面）と照明
こうした要素を盛り込んだリノベは、
価格ではなく体験価値で勝負する宿泊施設
として強みを持ちます。
🏗 大阪市で初期費用を抑える民泊投資手法：借地・サブリースの活用
「土地付きは魅力だけど、予算的に厳しい」という方には、有効なアプローチを２つ紹介します
借地権付き民泊
土地が所有権ではなく、借地権付きの物件を狙う方法です。土地価格がない分、物件価格を安く抑えることができます。
- 所有権物件より30〜40％安く手に入る
- 減価償却メリットあり
- 民泊利用に地主承諾が取れれば非常に高効率
▶ 減価償却や地代を含めた収支シミュレーションには専用ツールが便利です。
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サブリース民泊の特徴
先にも述べたように、民泊OKな部屋を借りて初期投資を押さえて民泊を始める方法です。
- 初期費用100〜300万円で参入可能（どこまでやるかによる）
- 運用結果に応じて本格投資へ移行できる
- 契約条件次第で拡張・撤退も柔軟に対応可能
▶ 運用キャッシュフローの変動を事前に予測することが成功のカギ。
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ただ注意点があるのは、みんな考えることは同じなので
- 借地権付き物件→残っているのは建物の痛みが激しい
- 民泊OKな賃貸物件パターン１→べらぼうに家賃高い
- 民泊OKな賃貸物件パターン２→ボロボロでリフォーム費かさむ
というパターンが多いのですが…
📊 民泊投資のパターン別比較表（所有権・借地・賃貸）
こちらのテーマでは民泊投資をパターン別に比較してみましょう。ざっと特徴を確認して基本を理解しておきたいですね！
| 項目 | 所有権付き土地 | 借地権付き | 賃貸（借家・サブリース） |
|---|---|---|---|
| 🏠 資産形態 | 土地＋建物を所有 | 建物のみ所有、土地は借りる | 所有なし（借りるだけ） |
| 💸 購入価格目安 | 1,500〜2,500万円 | 1,000〜1,500万円 | 初期費用100〜300万円 |
| 🛠 リフォーム費 | 500〜1,000万円 | 同左 | 100〜200万円（軽め） |
| 🪑 家具・設備 | 100〜150万円 | 同左 | 同左 |
| 📈 初年度投資総額 | 2,000〜3,500万円 | 1,500〜2,500万円 | 150〜500万円 |
| 🧾 減価償却 | 土地は不可、建物は可 | 建物のみ可（早期償却） | なし（経費処理のみ） |
| 🚪 出口戦略 | 売却 or 継続運用 | 売却難あり・再契約交渉要 | 撤退・他物件に切替 |
| 🔁 拡張性 | 高（複数棟も可） | 中（仕入れの制限あり） | 高（多拠点展開向き） |
✅ 民泊投資も「感覚」から「数字」で判断する時代
民泊に限らず、不動産投資は「感覚」ではなく「数字」がすべて。
特に築古民泊のような運用型投資は、「初期費用・稼働率・運用コスト・減価償却」といった複数の要素が絡むため、収支構造を明確にすることが成功のカギになります。
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🧭 民泊投資で大阪市の築古不動産を“稼ぐ資産”に変える
世界経済が揺れる今こそ、通貨や株に左右されにくい「実物資産」×「キャッシュフロー」を持つ投資手法が見直されています。
築古民泊は、初期投資を抑えつつも収益と節税を両立できる選択肢の一つ。
まずは1件、シミュレーションしてみてください。
