「現在サラリーマンの私ですが、不動産投資を始めてみようかと考え中です。しかし友人から、自分は老朽化リスクを知らずに不動産投資をして大失敗したから気をつけろ！との声も…では、どんな点に注意を払い投資を始めれば良いのでしょうか？」このような疑問が出てきました。
今回はこのような疑問を解決するためのお手伝いをします。
本記事の内容
この記事を読むメリット
- 不動産投資における老朽化リスクがわかる
- 老朽化リスクを最小限にする対応策がわかる
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
結論
老朽化リスクを知らずに不動産投資をすると、予想だにしない危機に陥る可能性があります。
上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。
不動産投資における老朽化リスク
「そもそも老朽化リスクってなんなんだろう？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 老朽化リスクとは？
- 老朽化リスクによる損害
このテーマを読むメリット
- 老朽化リスクがわかる
- 老朽化リスクによる損害がわかる
こちらのテーマでは、老朽化リスクとその損害について解説をしていきます。
老朽化リスクとは？
建物も人間と同様に、時間の流れと共に劣化していきます。
なので本来建物は、定期的なメンテナンスが施されなければなりません。つまり、メンテナンスのしやすい構造・仕様・立地であることが重要なのです。
例として、ある建物の上下水道の配管を交換しなければならないとき、構造上の問題によって交換がしづらい、または高額な費用がかかってしまう場合が考えられます。
これを「老朽化リスク」と呼びます。すなわち、年々劣化し、老朽化が進んできた建物に対して、見通しの予算よりも遥かに上回る修理費用が生じてしまうことを指します。想定以上の修理費用がかかることで、老朽化リスクは不動産リスクへと大きく繋がってしまうのです。
老朽化リスクによる損害
老朽化リスクが伴ってしまうと、次のような3つの損害へと繋がります。
- 稼働率が下がる
- 賃貸料金が下がる
- 売却時における価値が下がる
これらを詳しく見ていきましょう。
稼働率が下がる
稼働率とは、賃貸物件において、ある一定の期間内に集まる入居者の人数のことを指します。
物件の老朽化が進んでいた場合、入居者を集めることは困難になってしまいます。入居者がいなければ、その物件は空室となり、稼働率は低下することになります。
賃貸料金が下がる
賃貸料金とは家賃とも呼ばれますが、その名の通り、物件を貸すことで支払われる料金のことです。
老朽化により稼働率が低下した場合、入居者の数を増やすために、その分、賃貸料金を下げなければなりません。
さらに、賃貸料金を低下させることで、修繕費用に充てる金銭も無くなってしまいますから、ますます老朽化が進行することになります。
売却時における価値が下がる
上記の理由により、賃貸料金が下がることで、老朽化の進行は深刻なものとなります。老朽化した物件は、メンテナンスが施されている物件と比較して、大幅に価値が下がってしまいます。よって、売却時における売値も低下してしまうのです。
こちらのテーマでは「不動産投資における老朽化リスク」について深掘り解説をしてきました。
「じゃあ老朽化が確認されたら、悪循環に陥って不動産投資は失敗！？どんな対策を施せば…」
このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？
「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトにしたサラリーマンのための不動産投資オンラインスクール「Wabisabi College」の60分無料体験
※お気軽に遊びに来てください
老朽化リスクを最小限にする対応策
「老朽化リスクを最小限にする対応策ってなんなんだろう？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 老朽化リスクを最小限にする対応策
- 老朽化リスクを最小限にする対応策の判断基準
このテーマを読むメリット
- 老朽化リスクを最小限にする対応策がわかる
- 老朽化リスクを最小限にする対応策の判断基準がわかる
こちらのテーマでは、老朽化リスクを最小限にする対応策とその判断基準について解説をしていきます。
老朽化リスクを最小限にする対応策
老朽化リスクの対応策として第一に考えられるのが、初めから老朽化リスクの恐れがない物件を見極めた上で購入することです。
老朽化が進んでいる物件に対して、改装工事や建て替え工事を行う方法なども有効的な手段ではあります。しかし、初めて初期投資を行う方にとってはかなりハードルが高いといえます。
そこで、購入前から老朽化リスクをあまり考える必要がない物件を選択する方法が最も容易といえるでしょう。
老朽化リスクを最小限にする対応策の判断基準
では、老朽化リスクの恐れがない物件とはどのように判断すれば良いのでしょうか。
具体的に次の2つに分けて解説していきます。
- 区分マンション
- 中古一戸建て
これらを詳しく見ていきましょう。
区分マンション
当たり前ですが、新築マンションの老朽化リスクを早い段階で気にする必要はありません。
一方で中古マンションの場合、老朽化リスクの判断材料となる管理状況に着目してください。
マンションの管理状況は、次の2つに注目するとわかりやすいです。
- 管理費
- 修繕積立費
管理費
管理費が安いのであれば、マンションの共同スペースや廊下の掃除などの管理が行き届いていない可能性が高いです。
しかし、管理費が高ければ高いほど良いというわけではありませんので注意してください。管理費が高いのにも関わらず、業務が行き届いていないケースも存在します。
修繕積立費
修繕積立金に関しても、管理費と同様に安すぎず高すぎない積立費用であれば、適切な業務が施されていると考えて良いでしょう。
中古一戸建て
中古一戸建て住宅において、最も重要視しなければならない点は、耐震性です。
そして耐震性を理解する上で、注視しなければならない点は大きく分けて3つあります。
- 整備が施されているか否か
- 建設時期
- 地盤調査
整備が施されているか否か
中古住宅には「家歴書」と呼ばれる、整備時期やその内容が記述されている書類があります。
この家歴書があるかどうかチェックした上で、しっかりした整備が施されているか確認しましょう。
建設時期
建物の耐震性は1981年に制定された「新耐震基準」によって計られています。2000年にはこの基準の改訂がされていますので、2000年度以降に建設された物件であれば、ある一定の耐震性は担保されているといって良いでしょう。
地盤調査
中古住宅の地盤が強いかどうかを確認するようにしましょう。
地盤に関して、自治体によりますが、災害予測図が公表されているところもありますので必ずチェックするようにしてください。
こちらのテーマでは「老朽化リスクを最小限にする対応策」について深掘り解説してきました。
「管理費や修繕積立費の平均相場や、耐震性があるかどうかを詳しく知りたい…」
このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？
「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトにしたサラリーマンのための不動産投資オンラインスクール「Wabisabi College」の60分無料体験
※お気軽に遊びに来てください
まとめ
この記事では「【手遅れ】せっかく投資したマンションがまさかの老朽化？その対応策」というタイトルを下記のテーマにまとめて解説しました。
- 不動産投資における老朽化リスク
- 老朽化リスクを最小限にする対応策
という内容でお届けしました。
それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
