2023/03/02 (更新日: 2024/01/02)

【本当に有効？】相続税節税対策として、不動産投資がおすすめな理由

マイホームも賢く

「相続税が増税されそうな気配があるが…。相続税の節税対策として不動産投資が有効だと聞いた。本当のところを知りたい。税金で、大事な資産を少しでも損したくない。」このような悩みが出てきました。

今回はこのようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

相続税対策へ不動産投資がもっとも”有効”といわれる理由
不動産で相続税対策する場合の”注意点”

この記事を読むメリット

相続税対策として有効な不動産投資がおすすめな理由がわかる
不動産で相続税の節税対策をする場合の注意点が把握できる

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

相続税の節税対策として”不動産投資”はもっとも有効な手段の一つです。大事な資産を守り、家族や子や孫、あなたにとって大事な人へ受け継いでいきましょう。

上記のとおりです。
過去の私と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。

本記事の動画解説

相続税対策へ不動産投資がもっとも”有効”といわれる理由

「相続税節税対策として、不動産投資が有効って本当だろうか？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

現金＜不動産（自宅）＜賃貸不動産の順で、相続税評価額が低くなる
不動産投資の醍醐味、借入利用でマイナス資産をつくる（相続税評価額が低くなる）

このテーマを読むメリット

なぜ、現金＜不動産（自宅）＜賃貸不動産の順で、相続税評価額が低くなるのかが、理解できる
相続税対策として、借入利用でマイナス資産をつくることのメリットが把握できる

こちらのテーマでは、「相続税対策へ不動産投資がもっとも”有利”といわれる理由」について解説していきます。相続税の節税効果がもっとも高いといわれているのが現金を不動産へかえることだといわれています。その理由を、わかりやすく説明していきます。

現金＜不動産（自宅）＜賃貸不動産の順で、相続税評価額が低くなる

大事な資産を、次の世代へ渡す、受け継いでいく場合、相続税が必要になります。相続税評価額はできるだけ、低い額にしたいですよね。そこで、節税対策としてもっとも有効といわれているのが、不動産投資になります。相続税の節税効果は、現金＜不動産（自宅）＜賃貸不動産の順番で効果がより高くなるといわれています。

★POINT★　節税効果順

不動産（自宅用）　＜　不動産（賃貸用）
現金　＜　不動産（土地・建物）

★POINT★　現金　＜　不動産（土地・建物）

土地や建物の価値は時価（実勢価格）よりも安く、7〜8割程度で評価されるのが原則の為

※地域や条件によって異なる場合があります

例えば、1億円の資産（現金）であれば、相続税評価額は1億円で評価されます。しかし、不動産1億円分であれば、相続税評価額を7000万円程度まで抑えることが可能となります。ただし、土地や不動産を売買する手間やお金も考慮に入れる必要があります。この為、単純な比較は難しいでしょう。

★POINT★　不動産（自宅用）　＜　不動産（賃貸用）

土地や建物を第三者へ賃貸として貸し出すことで、更に相続税額が低減される

※不動産を人に賃貸すると、自身でコントロール（自分が住む、事業につかう、建物の解体等）が難しくなり、活用の選択肢が限られる為、資産としての価値も下がるとみなされるためです

例えば、1億円の資産（現金）を不動産投資用に建物にかえる。固定資産税＝相続税評価額は時価の70％、借地権割合は30％、賃貸割合100％の場合。相続税評価額が4900万円程度まで抑えることが可能となります。資産としての現金より、また、自宅用の建物の評価額より更に相続税評価額を低減できているのがわかるかともいます。

不動産投資の醍醐味、借入利用でマイナス資産をつくる（相続税評価額が低くなる）

現在持っている資金を使用して不動産購入ではなく、自身の資金以上の価値へ投資が可能というところがありました。この不動産購入のための、借入を利用することによって、更に相続税額を抑えることが可能となるのです。

★POINT★　　不動産投資用に借入を行うことで、相続税評価額を更に軽減される

相続税評価額としては、資産全体から、借入金の負債は債務として差し引きすることが可能

こちらのテーマでは「相続税対策へ不動産投資がもっとも”有利”といわれる理由」について深掘り解説してきました。

「相続税節税対策として、不動産が有効であるというのは理解できたが、実際に現金を不動産にかえるというのは不安…。」

このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？

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不動産で相続税対策する場合の”注意点”

「不動産で相続税対策する場合の”注意点”ってなんなんだろう？」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

【無効になる場合がある】相続人が自らの意思で不動産を購入しなければならない
【保有し続ける負担】利回りが低い逆に相続した側の負担になる

このテーマを読むメリット

相続税の節税対策の際に、不動産投資が無効にならないように気を付けるポイントがわかる
相続税節税対策後の不動産ならではのリスクが把握できる

こちらのテーマでは、「不動産で相続税対策する場合の”注意点”」について解説していきます。相続税の節税効果が高いといわれる不動産投資ですが、その際の事前に知っておくべき気を付ける点についてわかりやすく説明していきます。

【無効になる場合がある】相続人が自らの意思で不動産を購入しなければならない

こちらのパートでは、せっかく資産を不動産として相続税対策をしたのに、最終的に税務署に指摘を受けて、対策が有効にならなかったという場合があり、注意点をみていきたいと思います。

★POINT★　不動産で相続税節税対策する際の注意点

自分の意思で購入しなければ無効となる
（体調面・精神面により意思決定できる状態でなかった、代筆で契約した為）

相続税申告後、3年以内に売却すると無効となる
（死後ではなく、相続税申告3年が重要。過去にさかのぼっての調査がある為）

明らかに相続税対策と見なされるときは無効となる
（融資審査の銀行書類に、購入目的箇所に相続税対策と記載された場合）

【保有し続ける負担】利回りが低いと逆に相続した側の負担になる

不動産相続ですが、”相続税の申告後3年”が経過するまで、税務署から相続税対策とみなされないために、保有しておく必要がありました。不動産ではあるので、時価変動・自然災害・空き家リスクなどの要因で、収支が赤字となる可能性もでてきます。その場合、物件を保有すること自体が負担になってしまうリスクがあります。

こちらのテーマでは「不動産で相続税対策する場合の”注意点”」について深掘り解説してきました。