2023/02/28 (更新日: 2024/01/02)

【増税？！】自宅＆賃貸の相続税評価額を”把握”して”抑える方法”

マイホームも賢く

「不動産投資を始めたのはいいけど、自分が亡くなった場合、この不動産はどうなるのか。家族に相続する際に、相続税がかかると聞いたがどれくらいの額になるのか不安…手っ取り早く理解できるまとまった情報が欲しい。」このような悩みが出てきました。

今回はこのようなお悩みを解決するためのお手伝いをします。

本記事の内容

【把握】相続税評価額計算方法
【対策】相続税評価額を抑える方法と注意点

この記事を読むメリット

自宅や賃貸物件の相続税評価額の計算方法がわかる
将来の納税概算額が把握できる
相続税評価額をできるだけ抑える方法がわかる

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

結論

自宅の相続税評価額の計算方法を把握して、将来かかる相続税評価額を抑える方法がわかります。

上記のとおりです。
過去の私と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。

本記事の動画解説

【把握】相続税評価額計算方法

「相続税評価額の計算方法を教えて欲しいです」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

自宅（故人が利用）の相続税評価額計算方法を解説
第三者へ賃貸している場合の相続税評価額の計算方法を解説

このテーマを読むメリット

相続税評価額計算方法の、故人が利用か、または、第三者かで計算方法が異なるということがわかる
相続税評価額計算方法の理解して、現状の相続額の概算ができる

こちらのテーマでは、自宅（故人が利用）の相続税評価額計算方法を解説していきます。不動産投資をまだ行っていない方には、自分が現在利用している家屋にかかる税金のお話です。また、不動産投資でよくある、第三者へ貸している家屋についての相続税に関わるお話となります。初心者にも、わかりやすく説明していきます。

自宅（故人が利用）の相続税評価額計算方法を解説

家屋の相続税評価額の計算方法は、故人が自ら利用していた自宅なのか、第三者に貸している賃貸物件なのかで計算方法が異なります。自宅の場合の計算方法は以下の通りです。

家屋の利用状況	相続税評価額の計算式
故人が利用していた”自宅”の場合	固定資産税評価額×1.0

つまり、家屋の”固定資産税評価額”がそのまま相続税評価額となります。仮に家屋の固定資産税評価額が1,000万円である場合は、相続税評価額も同額の評価となります。
　固定資産税評価額の確認方法ですが、毎年5月頃に各自治体より送られてきます。固定資産税の課税明細書です。手元に見つからない場合は、各自治体へ問い合わせすることで簡単に把握することが可能となります。

第三者へ賃貸している場合の相続税評価額の計算方法を解説

こちらのパートでは、第三者へ賃貸している場合の相続税評価額の計算方法について解説していきます。
家屋の相続税評価額の計算方法は、自身が利用していた家屋か、そうでないかで、計算方法が異なるのでした。第三者が利用していた場合の計算方法は以下の通りです。

家屋の利用状況	相続税評価額の計算式
賃貸アパートの場合	固定資産税評価額×（1-貸家権割合×賃貸割合）

故人が一軒家の家屋を第三者へ貸し出しをしている場合の、賃貸割合は100%となります。また、借家権とは借り手側が家屋を借り使用する権利のことです。借家権の割合は、評価額の30％と定められており、家屋の評価額から差し引くことができるのです。
具体的に見ていくと、例えば、

固定資産税評価額が1,000万円の家屋を第三者に貸していた場合
1,000万円×（1-0.3）= 700万円
※借家権の評価額（30％）を差し引く

という形で計算します。

賃貸アパートの場合も計算方法としては同様となります。賃貸割合＝貸している部分の床面積の割合から算出します。この為、貸している割合が広いほど、評価額が下がることになります。

こちらのテーマでは「【把握】相続税評価額計算方法」について深掘り解説してきました。

「相続税評価額計算方法はなんとなくわかったけど、やっぱり不安。不動産という重要なことなので、誰かに相談したい」

このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに無料で相談してから考えてはいかがでしょうか？

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【対策】相続税評価額を抑える方法と注意点

「相続税評価額を抑える方法と注意点を把握したい」

こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。

本テーマの内容

相続税評価額を抑える方法
相続税評価額を抑える場合の注意点

このテーマを読むメリット

続税評価額を抑える方法がわかる
相続税評価額を抑える場合の注意点がわかる

こちらのテーマでは、相続税評価額を抑える方法にどのようなものがあるのか、抑える方法と注意点について、わかりやすく解説していきます。

相続税評価額を抑える方法

こちらのパートでは、相続税評価額を抑えるための方法をご紹介します。相続税の評価額の決め手決めてとなるのは、”時価”です。財産によっては時価よりも相続税評価額が低くなる財産が存在するのです。それは、土地や建物の「不動産」です。
　

結論　相続税評価額を抑える方法　＝　現金を不動産にかえる＜賃貸経営する

【節税対策ポイント】

不動産購入のための資金準備（借入金の活用も効果的）
不動産購入
賃貸不動産として経営

ここでは、節税対策として不動産にかえた上で不動産を、”アパート・マンションとして経営することで節税”する方法について解説します。現金相続より、不動産、自宅より賃貸経営の方が節税効果が高い話はしてきました。不動産を賃貸経営することで、相続税評価額（＝固定資産税評価額）が減額されるためです。

家屋や土地の評価額は、借地権割合や賃貸割合に応じて評価額が下がる仕組みでした。具体的には、人気エリアでは、相続税評価額や公示価格よりも時価がかなり高くなっている場合があり、評価額の減少幅がとても大きくなるケースがあります。
また、不動産投資の際のメリットである自己資金より大きい投資ができる（借入が可能）というところがあります。こちらも一つの相続税を抑える方法です。これは、もし相続時に借入金が残っている場合でも、債務分は相続資産から控除することができるからです。

相続税評価額を抑える場合の注意点

こちらのパートでは、相続税評価額を抑える場合の注意点を、説明していきます。”現金を不動産にかえる・その不動産を賃貸経営する”が代表的な節税の方法として解説してきました。ただしやはりメリットもあればデメリットもあります。注意点は、やはり現金に比べて、相続の際に分割しづらいということでしょう。

よく聞く話として、不動産という分割しづらい遺産をめぐって、誰が相続するかで揉め事が起きるという話は想像しやすいかと思います。このため、まずは現状把握（納税額の把握）、次の世代へ渡すための対策や準備をしっかりしていくことが重要です。

こちらのテーマでは「相続税評価額を抑える方法と注意点」について深掘り解説してきました。