「普通に私のようなサラリーマンでも不動産投資を始めれば「損益通算」して節税することができると教えてもらいました。でも税金の仕組みが苦手で意味が分かりません。どうかサルでも分かるレベルで解説してもらえないでしょうか…」このような悩みが出てきました。
今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
本記事の内容
この記事を読むメリット
- 不動産投資で節税する方法を知ることができる
- 確定申告や損益通算のやり方を知ることができる
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
結論
不動産投資はサラリーマンにとって有効な節税手段です。
上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ心を込めて深堀りします。
不動産投資は損益通算で節税になる
「不動産投資における「損益通算」ってなんなの？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘ぼり解説をしていきます。
本テーマの内容
本テーマを読むメリットはこちら
- 損益通算とは何かが分かる
- 減価償却について知ることができる
こちらのテーマでは、不動産投資がなぜ節税になるのかについて解説していきます。
損益通算とは
こちらのパートでは、損益通算とは何かということについてお話ししていきます。
損益通算とは、同じ年の各所得と利益と損失を相殺することです。
所得には給与・事業・利子・配当・譲渡・不動産・一時・退職・山林・雑の10の種類が存在します。
このうち損益通算できる所得は次のとおりです。
- 不動産所得
- 事業所得
- 山林所得
- 譲渡所得
不動産所得が赤字だった場合、他の所得と損益通算して、所得を圧縮することが可能です。
給与所得が1,000万円、不動産所得が300万円の赤字だった場合、損益通算して700万円の所得とすることができます。
所得を圧縮すればその分だけ課税される税金が少なくなるので、損益通算には節税効果があります。
こちらのパートでは、損益通算の基本についてまとめてみました。次のパートでは、不動産所得を赤字にするポイントである減価償却についての解説です。
減価償却について
こちらのパートでは、減価償却について解説していきます。
不動産所得を赤字にしたら金銭的に損をしてしまうのではないか？と不安に感じる人も多いのではないでしょうか？
しかし、不動産投資においては現金の支出が伴わない費用があります。それが、減価償却費です。
不動産の価値を経年劣化とともに毎年少しずつ費用化して減価させていくことを減価償却といいます。
減価償却費の詳しい計算方法についてここでは省略しますが、減価償却費は資産の価値を目減りさせるための費用ですので、現金の支出が伴いません。つまり、減価償却費を計上することによって現金は減らないのに収益を圧縮することが可能です。
例えば、年間家賃収入120万円、経費が70万円、減価償却費が60万円の場合の不動産所得は、120万円−70万円−60万円＝−10万円です。
実際の現金の動きが伴う家賃の収入と経費支払いによる支出の差額は120万円−70万円=50万円ですので、この不動産投資によって現金は50万円のプラスになっています。
しかし、ここに減価償却費が費用として加わることによって、不動産所得を赤字とすることができました。
減価償却費を計上することによって不動産所得が赤字になるケースでは、損益通算による節税効果を期待できるでしょう。
「本当に現金はプラスで所得を赤字にできるか不安」
このように感じる方も多いと思います。そのような方は、30分無料体験を受けてみてから考えてはいかがでしょうか？
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※お気軽に遊びに来てください
こちらのテーマでは「損益通算と減価償却」について深掘り解説をしてきました。
損益通算の流れ
「実際にどのように損益通算すればいいか分からない」
こちらのテーマでは、このような疑問を解消するため、深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
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- 損益通算の流れが分かる
- 不動産所得の計算方法が分かる
こちらのテーマでは、損益通算の具体的な流れについて解説していきます。
本業の所得を計算する
こちらのパートでは、本業の所得を計算する方法について解説していきます。
本業の所得は次の4つの所得のいずれかで成り立っています。
- 給与所得：会社員として給与を受け取っている収入
- 利子所得：預貯金・公社債などの利子や公社債投資信託の収益分配金
- 配当所得：株式の配当金や、公募株式投資信託の収益分配金
- 雑所得：他のいずれにも配当しない所得
一般的に給与所得は源泉徴収票で確認できますし、利子所得や配当所得は1年間にいくらの利子や配当を受け取っていたかを計算します。まずは1年間の上記4つの所得を合算しましょう。
不動産所得を計算する
こちらのパートでは、不動産所得を計算する方法について解説していきます。
所得は『収入–経費』で算出することが可能です。
不動産所得を計算する際に、収入と経費に含まれるものは次の通りです。
| 収入 | 経費 |
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収入から経費を控除して、不動産所得を求めます。
なお、返済金のうち、経費に含めることができるものは利息分だけで、元金返済分に関しては経費として計上できないので注意してください。
本業の収入の合算が1,000万円、不動産所得が300万円の赤字だった場合、損益通算することで所得は700万円になります。
本業の収入ではすでに源泉徴収によって税金を支払っており、源泉徴収された時点では所得1,000万円に対して課税されています。しかし実際には所得700万円ですので、所得のうち300万円分については税金を払い過ぎていることになります。
この場合、確定申告で損益通算することによって払い過ぎた税金が還付されます。
確定申告は翌年3月15日までにお住まいの住所を所管する税務署で行います。
なお、確定申告書は国税庁のWebサイトにある「確定申告書等作成コーナー」で流れに沿って、必要事項を入力していくだけで簡単に作成できます。
「不動産投資って所得の計算方法が面倒なのかな」
このように感じる方も多いと思います。そのような方は、30分無料体験を受けてみてから考えてはいかがでしょうか？
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※お気軽に遊びに来てください
こちらのテーマでは「損益通算の流れ」について深掘り解説をしてきました。
まとめ
- 不動産投資は損益通算で節税になる
- 損益通算の方法
という内容でお届けしました。
それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
