不動産投資に興味を持っているサラリーマンです。「税金の仕組みが分かっていないので不安です。購入時や売却時にはどのような税金が課せられるのでしょうか？」このような疑問が出てきました。
今回は、このような疑問を解決するためのお手伝いをします。
本記事の内容
この記事を読むメリット
- 不動産投資にどのような税金が課せられるかがわかる
- 不動産投資に役立つ節税方法がわかる
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
結論
不動産投資にかかる税額は、収入や家の価値によって変動します
上記のとおりです。
過去の僕と同じ悩みを抱える方へ、心を込めて深堀りします。
本記事の動画解説
不動産投資に課せられる税金：購入時
「不動産購入時の税金ってどんなものがあるんだろう？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 不動産を購入したときにかかる税金
- 各税金の軽減措置
このテーマを読むメリット
- 不動産購入時にかかる税金の種類がわかる
- 各税金を抑える方法がわかる
こちらのテーマでは、不動産購入時にかかる税金について解説していきます。
不動産を購入したときにかかる税金
こちらのパートでは、不動産購入時にかかる税金や、その税額・税率などについて解説します。
不動産購入時にかかる税金は下記の3つです。
- 不動産取得税
- 印紙税
- 登録免許税
それぞれの税金にかかる税率や税額については下記表にまとめました。
| 税金の種類 | 納付方法 | 税率 | 税額 |
| 不動産取得税 （売買によって得た不動産に発生） ※相続の場合は発生しない |
税事務所、金融機関、郵便局。自治体によってはクレジットカードなど | ・住宅以外の家：4% ・土地と家：3% |
不動産の課税標準額×税率 |
| 印紙税 （主に契約書などの作成時に発生） |
契約書に収入印紙を貼付 | － | ・1,000万円～5,000万：2万円 ・5,000万円～1億円：6万円 ・1億円～5億円：10万円 |
| 登録免許税 （不動産の所有権を登録する際に発生） |
登録時に領収書を法務局に提出 | ・土地や中古物件の購入時：2% ・新築物件の購入時や融資を受けた時：0.4% |
不動産の課税標準額×税率 |
なお、印紙税の税額については取引される金額として多いものをピックアップして記載してあります。
各税金の軽減措置
こちらのパートでは、条件によっては各税金を抑えられる軽減措置について解説します。
不動産購入時にかかる各税金に適用できる軽減措置について下記表にまとめました。
| 税金の種類 | 軽減措置 |
| 不動産取得税 | ・居住を目的とした住宅： 土地と建物の両方とも課税標準額が半分になる ・投資を目的とした住宅： 土地のみ課税標準額が半分になる |
| 印紙税 | 契約書に記載されている契約金額が10万円以上の場合適用（下記適用後の税額） ・1,000万円～5,000万：1万円 ・5,000万円～1億円：3万円 ・1億円～5億円：6万円 |
| 登録免許税 | ・中古物件の購入時：0.3% ・新築物件の購入時：0.15% ※ただし、居住目的での購入の場合。アパート購入の場合は適用外 |
なお、印紙税については前述した税率と税額の表同様に、取引額として多い金額を記載しています。
投資目的で不動産購入した場合、不動産取得税や登録免許税ではあまり軽減措置は期待できないため、注意しましょう。
こちらのテーマでは「不動産投資に課せられる税金：購入時」について深掘り解説してきました。こちらの内容で相談したいという場合は無料相談をご活用ください。
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不動産投資に課せられる税金：賃貸時
「不動産を賃貸にした場合にかかる税金ってどんなものがあるの？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 不動産を賃貸したときに必ずかかる税金
- 条件によっては免除される税金
このテーマを読むメリット
- 購入した不動産を賃貸する場合に必要な税金がわかる
- 一部税金が免除される条件がわかる
こちらのテーマでは、不動産を賃貸にした場合にかかる税金について解説していきます。
不動産を賃貸したときに必ずかかる税金
こちらのパートでは、不動産購入後に賃貸物件として管理する場合に必要な税金について解説します。
賃貸として住宅を第三者に貸し出す場合、自分は住んでいなくとも保有者として下記税金を納めなくてはいけません。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 所得税
- 住民税
各税金ごとの税額と一部税金に適用可能な軽減措置について下記表にまとめました。
| 税金の種類 | 税額 | 軽減措置 |
| 固定資産税 （住宅などの固定資産を持つ人が市町村に納める） |
不動産の課税標準額×1.4% | ・1戸あたり200㎡以下の小規模住宅用地：課税標準額の1/6 ・1戸あたり200㎡を超える一般住宅用地：課税標準額の1/3 |
| 都市計画税 （市街化区域内の土地や住宅に課される） |
不動産の課税標準額×0.3%（上限） ※税率は各市町村によって異なる |
・1戸あたり200㎡以下の小規模住宅用地：課税標準額の1/3 ・1戸あたり200㎡を超える一般住宅用地：課税標準額の2/3 |
| 所得税 （家賃収入などに課される） ※共益費としての水道代などや頭金・敷金・保証金・更新料なども対象 |
（不動産の総収入金額ー必要経費）×収入に応じた税率ー収入に応じた控除金額
※不動産以外にも収入がある場合にはその金額を含めた総収入で計算 |
－ |
| 住民税 （行政サービスを利用するために必要） ※所得税によって金額が変わる |
課税所得×10% | － |
所得税の税額欄に記載されている「収入に応じた税率」及び「収入に応じた控除金額」は、下記速算表を使用すると、計算時に楽です。
| 所得金額 | 税率 | 控除金額 |
| 194万9,000円以下 | 5% | 控除なし |
| 195万円～329万9,000円 | 10% | 97,500円 |
| 330万円～694万円9,000円 | 20% | 427,500円 |
| 695万円～899万円9,000円 | 23% | 636,000円 |
| 900万円～1799万9,000円 | 33% | 1,536,000円 |
| 1800万円～3999万円9,000円 | 40% | 2,796,000円 |
| 4000万円以上 | 45% | 4,796,000円 |
また、固定資産税や都市計画税は、所得税の必要経費として申告が可能です。節税のためにも支払った金額は把握しておきましょう。
条件によっては免除される税金
こちらのパートでは、場合によっては免除される税金について解説していきます。
不動産による収入額や収入区分によっては下記の税金が非課税になることがあります。
- 消費税
- 個人事業税
非課税条件と課税となる場合の税額を下記表にまとめてみました。
| 税金の種類 | 非課税条件 | 税額 |
| 個人事業税 | 課税所得が290万円以下 | 収入ー必要経費ー事業主控除（290万円）×5% |
| 消費税 | 下記のような取引による売上高が1000万円以下 ・居住以外の目的で賃貸した物件の家賃 ・住居とは別の駐車場 ・建物の売却など ・家賃とは別に受け取った光熱費などの公共料金 |
－ |
個人事業税は下記の場合には事業として認定され、課税対象となります。
・土地の賃貸契約数が10を超える場合
また、消費税は土地の売買や住居用物件の家賃などは売り上げとして加算されないため、算出時には注意しましょう。
こちらのテーマでは「不動産投資に課せられる税金：賃貸時」について深掘り解説してきました。また、こちらの件でご相談がある場合は無料相談をご活用ください。
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不動産投資に課せられる税金：売却時
「不動産売却時って税金かかるの？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 不動産を売却するときに課される税金
- 短期譲渡と長期譲渡
このテーマを読むメリット
- 不動産を売却したい時に必要な税金がわかる
- 不動産の保有期間によってどの程度税金に変化があるのかがわかる
こちらのテーマでは、不動産を売却する時に課せられる税金について解説していきます。
不動産を売却するときに課される税金
こちらのパートでは、不動産売却時に発生する税金にはどのようなものがあるのかを解説します。
所有する不動産を売却する時は、主に下記2つの税金が発生します。
- 譲渡所得税
- 登録免許税
それぞれの税額は下記表のように求められます。
| 税金の種類 | 税額 |
| 譲渡所得税 | （譲渡収入金額ー（取得費用＋譲渡費用））×保有期間に応じた税率 |
| 登録免許税 | 1つの不動産につき1,000円 |
不動産の購入時と同様に、売却時にも保有者としての登録を消すために登録免許税が必要になります。売却したい不動産の数によって増減するため、確認しておきましょう。
短期譲渡と長期譲渡
こちらのパートでは、譲渡所得税の算出時に関わる短期譲渡と長期譲渡について解説します。僕が最初に買った物件は、十分計画ができておらず短期譲渡になってしまいました…十分計画してから購入すべきなのでぜひご確認ください。
保有期間は下記2つに分類され、税率も異なります。
| 税金の種類 | 分類条件 | 税率 |
| 短期譲渡 | 保有期間が5年以下 | 39% |
| 長期譲渡 | 保有期間が5年を超えている | 20% |
この表をみて、「なぜ短期譲渡の方が税率が高いんだろう」と疑問に感じる人もいるのではないでしょうか。
そもそも、この短期譲渡と長期譲渡は不要な不動産の売買を抑制するために国が設定したものです。短期譲渡の税率を高くすることで、「最低5年以上は売買を避けよう」と短期間の不動産売買取引を減少させることを目的としています。
急ぐ理由がなければ、長期譲渡での不動産売却がおすすめです。
こちらのテーマでは「不動産投資に課せられる税金：売却時」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合はぜひ無料相談をご活用ください。
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不動産投資で節税をする仕組みと注意点
「不動産投資で節税する方法ってあるの？」
こちらのテーマではこのような疑問を解消するために深掘り解説をしていきます。
本テーマの内容
- 不動産投資で節税のポイントは法人化と減価償却費
- 節税を検討する前に注意しておくこと
このテーマを読むメリット
- 不動産投資における法人化のメリットと減価償却費について知れる
- 節税で後悔しないための注意点がわかる
こちらのテーマでは、不動産投資で節税対策を行うためのポイントと注意点を解説します。
不動産投資で節税のポイントは法人化と減価償却費
こちらのパートでは、不動産投資における法人化のメリットと減価償却費について解説していきます。
まず、不動産投資を法人化することで生じるメリットには下記のようなものがあります。
- 所得税と住民税が節税できる
- 売却時の譲渡税率が節税できる
では、実際のところどの程度税金を抑えられるのでしょうか？個人と法人とで、税率の違いを表にまとめてみました。
| 個人？法人？ | 所得税及び住民税 （法人の場合は法人税） |
売却時の譲渡税 |
| 個人 | 最大55% | ・短期譲渡：39% ・長期譲渡：20% |
| 法人 | 最大23% | 23% |
法人化すると、所得税・住民税にあたる税金が最大23%となります。そのため、個人での不動産投資に比べ、所得税・住民税が節税できるということです。また、売却時の譲渡税が短期譲渡であっても23%に抑えられます。さらに減価償却をしない選択もできるため、利益をなるべく損なわずに売却ができます。
減価償却とは、建物の購入価額・法定耐用年数・築年数などを用いて減価償却費を出すことです。減価償却費が少ないほど売却時の利益は増えますが、その分譲渡税額が高くなります。
節税を検討する前に注意しておくこと
こちらのパートでは、節税を行う前に注意しておくことについて解説していきます。
節税のポイントとして、法人化などをご紹介しましたが、これは不動産を行っている人すべてにおすすめできるわけではありません。
下記条件に該当する人には法人化は不向きです。
- 副業として不動産投資を行っており、不動産の利益が赤字かつ、給与と含めて収入が900万円以上
- 専業で不動産投資を行っており、所得が330万円以下
このような場合、個人として不動産運用を行う方が、法人化するよりもお得な場合が多いです。それぞれのおすすめな理由を下記にまとめました。
| メリット | |
| 副業での不動産投資 ※本業と合わせて収入が900万円以上 ※不動産の利益が赤字 |
・本業の給与で不動産投資の赤字を相殺できる ・長期譲渡が可能であれば、20%の譲渡税率で売却が可能 |
| 専業での不動産投資 ※所得が330万円以下 |
所得が330万円以下だと、所得税率が個人と法人では差がない |
法人化することで、登録免許税や印紙税などのコストがかかることもあり、個人のままでも節税できる場合や法人化してもそれほど節税できない場合は無理にする必要はありません。
自分の所得金額や運用方法などに応じて節税方法を選びましょう。
こちらのテーマでは「不動産投資で節税をする仕組みと注意点」について深掘り解説してきました。
「結局税金が難しくてよく分からない…」
このように感じる方も少なくないと思います。そんな方はぜひ無料相談をご活用ください。
「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトにしたサラリーマンのための不動産投資オンラインスクール「Wabisabi College」の60分無料体験
※お気軽に遊びに来てください
まとめ
この記事では「【速攻で理解】不動産投資で理解すべき税金と節税目的で始める注意点」というタイトルを下記のテーマにまとめて解説しました。
- 不動産投資に課せられる税金：購入時
- 不動産投資に課せられる税金：賃貸時
- 不動産投資に課せられる税金：売却時
- 不動産投資で節税をする仕組みと注意点
という内容でお届けしました。
それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
