こんにちは～わびさんです
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月20万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
本記事の動画解説
【必勝の相場分析方法】冴えない不動産投資物件も見方を変えれば…
前回記事でこの物件周辺のマンション価格が値上がり傾向であることが、この物件が面白い理由であると述べました。1%の値上がりがめちゃくちゃ影響大きいと言っていましたが、そのあたりを実際に収益計算を複数パターン実施することで見ていきたいと思います。
前回記事はこちら
【門前払いと思ってた】この区分マンション何がオススメ？
それでは今回も不動産投資のケーススタディーで、実際の調査の感覚を養っていきましょう。今回はぱっと見で、「門前払い物件かな？」と思ったんですが、最近開発中の相場分析で見てみると、「もしかしたらアリかも…」と思い直した物件でした。どんなポイントが良かったのかぜひご確認くださいね！
今回の物件概要です
収益シミュレーション結果はパッとしませんでした
必勝の相場分析方法
こちらのパートでは、「必勝の相場分析方法」について解説していきます。僕が運営するWabisabi Collegeでは購入検討時にこの調査をしており、募集中ではなく実際に成約したデータで分析するので信頼性も高く必須で必勝の調査方法になっています。
物件の情報を抽出していきます。ここでどの範囲でデータを抽出するかが肝です。大阪市北区全域で出してしまうと、今回のマンション周辺の傾向が薄まってしまうので、今回の対象物件近辺のみデータを抽出するように注意いたしました。
そのデータを処理していきます。※ほぼ自動でできます。データ数は多すぎず、少なすぎず、ちょうどいい量になるように調整しています。
横軸が時間、縦軸が物件の売買価格です。これだと少し傾向がつかみづらいので
単位面積あたりの売買価格に換算することで、より傾向を掴みやすくします。ここで、周辺物件が値上がり傾向であることが見えてきました！
ついでに周辺物件の家賃動向についても調査をしてみました。こちらは横ばいという状態という事が分かりました。下落けいこ言うではないですが、上がってはないという事ですね
物件価格と家賃の傾向を反映して再度収益シミュレーション
こちらのパートでは、物件価格と家賃の傾向を反映して再度収益シミュレーションを行っていきます。調査だけで終わってはだめで、ここからもう一度収益シミュレーションに戻って購入判断に活かすということが必要になってきますので、必ず理解するようにして下さい。
今回分かった傾向を反映していきます。
結果がガラッと変わりましたね！
これだと急に投資対象として面白い物件になりました。売買価格と家賃の影響が、トータルの投資効果に与える影響が非常に大きいという事が分かりました。もちろんこの傾向がどこまで続くかをどう考えるかが、各自に投資判断ですが、立地が良いだけにそこまでひどい結果にならないだろうとも考えれるかと思います。
1LDKの需要と共有のバランスも確認しておく
こちらのパートでは、この物件周辺での1LDKの需要と共有バランスについても解説していきます。基本の部分なので、欠かさず実施するようにして下さい。
1K物件があふれており、1LDKは需要の方が強いみたいですね。
面積も今回の物件の広さだと、需要の方が強くていい感じのようです。
賃貸需要の調べ方はこちら
【ホームズ】不動産投資に役立つ！見える賃貸経営
賃貸経営やマンション・アパート経営でリスクを負う不動産オーナー（大家さん、地主、家主）や家を貸したい方向けの地域別の市場分析と不動産マーケット情報。
１％の値上がりの影響の大きさ感じていただけましたでしょうか？不動産投資では、正しい知識、収益シミュレーション、相場観が成功するためのカギになりますが、僕が提供する無料オンライン講義「不動産投資 4.0」では、不動産投資の基本を学ぶことができます。ぜひ確認してみてくださいね！
ここまでいかがだったでしょうか？物件のシミュレーション力を磨くことに興味がある方は、僕が運営するWabisabi Collegeの「たまごクラス」で完全無料で不動産投資を学んでみてはいかがですか？
※解約はボタン一つで自由に可能です！
こちらのテーマでは「【必勝の相場分析方法】冴えない不動産投資物件も見方を変えれば…」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合は無料相談を行なっています。
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それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！
