こんにちは～わびさんです
僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月20万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。
現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。
本記事の動画解説
【絶対買ってはいけない物件でした】不動産投資は収益シミュレーションでリスク回避
前回の調査では、家賃相場を調べていくと、今回の物件、特に1600万の方は家賃が高すぎて怪しい…という結果になりました
【家賃相場を調べなければ騙される！】相場観を持たない恐ろしさ解説します_case3
今回はもう少し踏み込んで家賃相場を調べる、という部分のケーススタディーになります。皆さんも「実際にこの物件を購入したい！」という物件が出てきたら、必ずここまでは調査すべき内容になります。僕が提供する無料相談と無料テンプレで十分調査ですよ！
今回はいよいよ収益シミュレーションです。1600万の方は怪しいとしても、1220万で売り出し中の物件はまだ可能性ある、ということで調べていきたいと思います。ちなみにここで紹介する詳細な収益シミュレーションはこちらで無料提供していますので、興味を持った方はぜひ覗いてみてください
詳細収益シミュレーションをやってみます
詳細シミュレーションとはいえ、下記の物件情報で基本的にはinputをすることができるので結構簡単です。
入力した様子がこちら
黄色いセルが入力する箇所になります。毎度思いますが、結構簡単です。でも実際にここまで計算しない人が後を絶ちません。自分で計算しないとかなり高い確率で業者にカモにされます…「一人で入力するのが不安だな」という場合は無料相談もやっていますので悩まず相談してください。
まずはトータルの収支から
悲惨です
次に毎年のキャッシュフロー
こちらもヤバいです…
保有期間のキャッシュフローの累積です
これは購入控えた方がよさそうですね…
収益性が低い理由と、どこまで値切ったら投資に値するか？
なぜここまで厳しい結果となったのかについて確認していきます。wabi sim proのoutput sheetでその理由を探していきます。
理由は固定費の高さ
家賃が月60,250円なので、年間723,000円なのですが、そのほぼ半分の36万円近くが固定費で持っていかれています。そこからローンの返済になっているので、「そりゃ苦しいわな…」という数字になります。特に物件の管理費が9,860円というのが響いてますね…
どこまで値切ったら投資として成立するか？
物件価格は1220万でしたが、半額以下の600万ほどで購入した想定にしないとプラスにならないという衝撃的な結果になりました。いくらなんでもこの金額で買い付け入れる勇気はありませんが、仮にその金額で売ってくれたとしても投資としては厳しい収益性しかないというのが現実ですね。
今回の物件も投資判断としては、「やめとく」という事になります。今回同じ物件で値差のある２つの物件があったことで興味を持ったのが最初でしたが、結果的にどちらの物件を購入しても苦しみが待っているというシビアな結果でした。
ここまで読んでくださったあなたが、まず行うべきことは、不動産業者のペースに持ち込まれて、このような物件を買ってしまうカモ扱いにされないように不動産投資の基礎を身に着けることです。そのためにはまず無料で不動産投資の稼ぎ方を学ぶことができる「不動産投資4.0」を見てみてください
ここまでいかがだったでしょうか？今回は調べれば調べるほど「絶対買ってはいけない」そんな物件でしたね。でも本当に初心者のうちは業者にカモにされてこういう物件でも買ってしまうんです…。そうならないためにも僕が運営するWabisabi Collegeの「たまごクラス」で完全無料で不動産投資を学んでみてはいかがですか？
※解約はボタン一つで自由に可能です！
こちらのテーマでは「【家賃相場を調べなければ騙される！】相場観を持たない恐ろしさ解説します_case3」について深掘り解説してきました。こちらの件でご相談がある場合は無料相談を行なっています。
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今回も最後まで読んで頂いてありがとうございました！
