【カモ葱卒業2！】区分マンション投資物件の価格の決まり方完全把握

こんにちは～わびさんです

僕はサラリーマンをしながら、2018年より不動産投資をはじめ『MAX400万円の損失』を出すも、現在は毎月13万円の収益化に成功しています。この経験から「資産に働いてもらい収入を増やす」をコンセプトに、初心者の方にむけ二、三歩先を行く先輩として情報発信中です。

現在、無料から始められる不動産投資に特化したオンラインスクール「Wabisabi College」を運営しており、教科書どおりのきれいな知識では学べないリアルを完全個別対応でお伝えしています。加えて不動産エージェントとしての活動もしており、サラリーマンの副業投資家だからこそ提案できる、「普通は外に出したがらない物件情報」もがっつり提供していきます。

「サラリーマンが不動産投資を始めるなら区分マンション投資がおすすめと聞きました。ただ間違って相場より高い物件をつかんでしまうと終わりと聞いています。それを聞いてからどう選べばいいのか分からなくなりました…」このような悩みが出てきました。

今回はこのような悩みを解決するためのお手伝いをします。

本記事の動画解説

投資用区分マンション物件の価格がどうやって決まるか知ろう

こちらのテーマでは、区分マンション投資を進めるうえで絶対に理解すべき物件価格の決まり方を解説をしていきます。これを理解しないと高い物件をつかんでしまって出鼻をくじかれてゲームオーバーになりかねませんので必ず理解して下さい。

収益還元法とは

こちらのパートでは、区分マンション投資の物件価格を理解する上で必ず理解しなければいけない「収益還元法」について解説をしていきます。まずは基本の考え方を押さえておきましょう。

収益還元法は簡単な数式です

• 物件価格＝（年間家賃収入－経費）/利回り
• 家賃と利回りが重要な要素
• 経費はマンションの管理費や修繕積立金

上記をまとめると、家賃、利回り、経費の３つを押さえれば簡単な数式で物件価格が算出されるということです。より詳細に言うと直接還元法という算出方法になります。

ここで大切なことは区分マンションの物件価格は適当に決まっているわけではなく、簡単な数式に基づいて算出されていることをまずは知っておくことです。

でもこの数式だけ見ると、「機械的に物件価格が決まるならこれ以上勉強することはない」と思ってしまいませんか？ここからが重要なポイントになってきます。

区分マンション投資で物件価格がどう決まるかのメカニズム

こちらのパートでは、区分マンション投資で物件価格がどう決まるかのメカニズムを解説していきます。初心者の方が確実に押さえるべきポイントなので必ず理解するようにしてください。

区分マンション投資で物件価格が決まるまでの３つのプロセス

• １：銀行は独自に利回りを想定する
• ２：銀行は収益還元法に基づいて融資額を決める
• ３：不動産会社は銀行融資額に基づいて物件価格を決める

上記をまとめると、区分マンション投資物件の価格を決める基礎になる部分を銀行が決めているということです。不動産会社ではない、というところが面白いですよね！

ここで僕が一番大切だと思うことは、「家賃」という要素です。すでに入居者が付いている物件では「家賃」は想定ではなく実際に決定済みの要素になりますが、その高い低いが物件価格に大きく影響するといううことです。

さてここで１つクイズです。「利回りが一緒の２つの物件があるとします。物件Aは家賃も物件販売価格も安い。物件Bは家賃も物件販売価格も高い。どちらを購入するのが将来稼ぎやすいでしょうか？」これを理由とセットで正しく回答できれば初心者の域を出ている気がしますね。

「正解教えてよ！」

このように感じる方も多いと思います。そのような方はわびさんに直接聞いてみてください。（実は動画版では答えを言っています…）

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それでは最後まで読んでいただいてありがとうございました！